आवास अर्थशास्त्र व रियल एस्टेट: आवश्यकता व कमी, किफ़ायती आवास, झुग्गी-बस्तियाँ, मूल्यांकन, व्यवहार्यता व चरणबद्धता

यह वास्तुकला एवं नियोजन पेपर के भाग A, खंड A.4, “नगर नियोजन, आवास एवं रियल एस्टेट विकास”, पर दो अध्यायों में से दूसरा है। यह शीर्षक का आर्थिक अर्द्ध लेता है: “आवास आवश्यकता, माँग, आपूर्ति व कमी की अवधारणाएँ; किफ़ायती व वर्धमान आवास; झुग्गी-बस्तियाँ, अनधिकृत कब्ज़ाधारी व अनौपचारिक आवास; रियल एस्टेट मूल्यांकन; रियल एस्टेट व्यवहार्यता अध्ययन व बाज़ार विश्लेषण; रियल एस्टेट अवस्थिति-निर्णय व आर्थिक विश्लेषण; परियोजना चरणबद्धता व निर्माण चरणबद्धता”। यह आवश्यकता, माँग, आपूर्ति व कमी को परिभाषित कर उन्हें अंकगणित में बदलता है; स्थल-एवं-सेवा, क्रोड आवास, यथास्थान उन्नयन व वर्धमान आवास को लागत को आय से मिलाने के उपायों के रूप में सिखाता है; झुग्गी-बस्ती, अनधिकृत कब्ज़ा-बस्ती व अनौपचारिक आवास को अलग करके प्रत्येक की नीतिगत पद्धतियाँ रखता है; संपत्ति का मूल्यांकन तुलना, लागत, आय व अवशिष्ट विधियों व मूल्य-ह्रास से करता है; व्यवहार्यता व बाज़ार विश्लेषण चलाता है; और स्थानों व परियोजनाओं का मूल्यांकन NPV, IRR, पेबैक व लाभ-लागत से करता है। संख्यात्मक प्रश्न आवास की कमी व आवश्यकता, पूँजीकृत मूल्य, अवशिष्ट भूमि-मूल्य, मूल्य-ह्रास, NPV, IRR, पेबैक, सम-विच्छेद व चरणबद्धता-समय हैं।

1. आवास आवश्यकता, माँग, आपूर्ति व कमी

आवास आवश्यकता मानक-आधारित अपेक्षा है: सामाजिक मानक (प्रति परिवार एक आवास, पर्याप्त स्थान, सेवाएँ व टिकाऊपन) के अनुसार परिवारों के पास जितने व जैसे आवास होने चाहिए, चाहे वे कितना भी चुका सकें। आवास माँग (प्रभावी माँग) वह आवश्यकता है जिसके पीछे दिए गए मूल्य व स्थान पर भुगतान करने या वित्त पाने की इच्छा व सामर्थ्य हो। आवास आपूर्ति वर्तमान आवास-भंडार तथा नए निर्माण, रूपांतरण व उन्नयन से जुड़ने वाले आवास हैं, औपचारिक व अनौपचारिक। आवास की कमी आवश्यकता व पर्याप्त आपूर्ति के बीच का अंतर है। मात्रात्मक कमी का अर्थ है आवास बहुत कम होना: बिना आवास के परिवार, साझा या भीड़ वाले परिवार, और अनुपयुक्त आवास जिन्हें बदलना होगा। गुणात्मक कमी का अर्थ है आवास हैं पर उनमें सेवाएँ, टिकाऊपन या स्थान नहीं।

चार अवधारणाएँ साथ-साथ
अवधारणायह क्या गिनती हैक्रय-शक्ति का समर्थन?
आवश्यकतामानक के अनुसार प्रत्येक परिवार हेतु आवश्यक आवासनहीं; मानक पर निर्भर, आय पर नहीं
प्रभावी माँगचालू मूल्य पर परिवार जो आवास खरीदेंगे या किराये पर लेंगेहाँ
आपूर्तिवर्तमान उपयोग-योग्य भंडार व नई वृद्धिबाज़ार, राज्य या परिवार स्वयं द्वारा प्रदत्त
कमी (पिछला बकाया)आवश्यकता घटा पर्याप्त आपूर्ति: बिना उचित आवास रह गए परिवारलागू नहीं; यह अपूर्ण आवश्यकता मापती है

अंकगणित. परिवार = जनसंख्या ÷ औसत परिवार-आकार। पिछला बकाया = परिवार − उपयोग-योग्य आवास (अनुपयुक्त आवास उपयोग-योग्य नहीं)। योजना-अवधि की आवास आवश्यकता = पिछला बकाया + नवगठित परिवार + वे आवास जो अनुपयुक्त होकर बदले जाएँगे (कुछ अध्ययन रिक्ति-भत्ता, भंडार का निर्धारित प्रतिशत, भी जोड़ते हैं ताकि बाज़ार चल सके)। हल उदाहरण. 1,50,000 जनसंख्या व परिवार-आकार 5 वाले नगर में 30,000 परिवार हैं। उसका भंडार 27,000 आवास है, जिनमें 2,000 अनुपयुक्त हैं, अतः उपयोग-योग्य आवास = 25,000 और पिछला बकाया = 30,000 − 25,000 = 5,000। दस वर्ष में परिवार 6,000 बढ़ते हैं और 1,000 और आवास अनुपयुक्त होंगे, अतः आवश्यकता = 5,000 + 6,000 + 1,000 = 12,000 आवास, लगभग 1,200 प्रति वर्ष।

माँग व आपूर्ति को क्या चलाता है. माँग पारिवारिक आय, परिवार-गठन (जनांकिकी), मूल्य व किराये, ऋण की उपलब्धता व लागत, अवस्थिति व सुगम्यता, कर व अनुदान, तथा अपेक्षाओं के साथ चलती है। आपूर्ति भूमि व उसके मूल्य, अवसंरचना, वित्त, सामग्री व श्रम-लागत, विकास-विनियमन (FAR, न्यूनतम मानक), किराया-नियंत्रण व स्वामित्व-सुरक्षा, तथा निर्णय से पूर्णता तक के लंबे अंतराल के साथ चलती है। आवास टिकाऊ, अचल व निर्माण में धीमा है, इसलिए अल्पकाल में आपूर्ति मूल्य-बेलोचदार है और माँग का आघात पहले ऊँचे किराये व मूल्य के रूप में दिखता है। छनन (filtering) पुराने होते आवासों का धीरे-धीरे निम्न-आय परिवारों के पास पहुँचना है; यह सहायक है, पर निर्धनतम तक समय पर कभी नहीं पहुँचता, इसीलिए प्रत्यक्ष उपाय चाहिए। सामर्थ्य (affordability) को मूल्य-से-आय या आवास-लागत-से-आय के रूप में पढ़ा जाता है; एक सामान्य परिपाटी है कि आवास-लागत पारिवारिक आय के लगभग 30% से अधिक न हो, और प्रश्न बताता है कि वह कौन-सा नियम ले रहा है।

⚠️ रिक्त फ़्लैट व बड़ी कमी साथ-साथ रह सकते हैं
आवश्यकता प्रभावी माँग नहीं है। नगर में बिना बिके महँगे फ़्लैट व बड़ी झुग्गी-बस्तियाँ एक साथ हो सकती हैं, क्योंकि बिना बिका भंडार उन परिवारों के लिए मूल्यांकित है जिन्हें उसकी आवश्यकता नहीं, जबकि आवश्यकता वाले परिवार कोई औपचारिक इकाई नहीं ले सकते। कमी केवल संख्या की नहीं, मूल्य, आकार व अवस्थिति के बेमेल की भी है, इसलिए ग़लत प्रकार की और आपूर्ति उसे दूर नहीं करती।

2. किफ़ायती व वर्धमान आवास

आवास किफ़ायती है जब परिवार अपनी आय के निर्धारित अंश से अधिक खर्च किए बिना (लगभग 30% सामान्य परिपाटी है) पर्याप्त आवास पा सके और अपनी अन्य मूलभूत आवश्यकताएँ भी पूरी कर सके। केवल सस्ता निर्माण यह नहीं देता; लागत को आय से मिलाना होता है। उपाय हैं: सस्ती भूमि, कम व चरणबद्ध मानक, सस्ता वित्त व किस्तों में भुगतान, और चरणों में निर्माण। वर्धमान आवास मानता है कि निर्धन परिवार पहले दिन पूर्ण घर वहन नहीं कर सकता, अतः वह पहले चरण को रहने-योग्य व सुरक्षित तथा अभिन्यास को परिवार के साधनों के साथ बढ़ने-योग्य बनाता है। जॉन एफ. सी. टर्नर का तर्क (“आवास एक क्रिया है”, निर्माण की स्वतंत्रता) है कि आवास परिवार के लिए क्या करता है, और परिवार का उस पर कितना नियंत्रण है, यह उसकी साज-सज्जा से अधिक महत्त्व रखता है।

किफ़ायती व वर्धमान आवास की पद्धतियाँ
पद्धतिएजेंसी क्या देती हैपरिवार क्या करता हैसर्वोत्तम कब
स्थल-एवं-सेवासुरक्षित स्वामित्व वाला भूखंड; जल, स्वच्छता, सड़कें, बिजलीअपना घर चरणों में बनाता हैभूमि उपलब्ध हो व प्रति परिवार लागत कम रखनी हो; जोखिम दूर स्थल का है
क्रोड आवासन्यूनतम तैयार क्रोड: गीला भाग व एक कक्ष, प्रायः छत सहितसाधन बढ़ने पर क्रोड का विस्तार करता हैआरंभ से सुरक्षा व स्वच्छता का न्यूनतम आश्वासन चाहिए
यथास्थान उन्नयनविद्यमान स्थल पर सेवाएँ, जल-निकासी, पक्का पथ, सुविधाएँ व स्वामित्वअपने आवास को सुधारता हैआवास ठीक-ठाक मज़बूत व आजीविका स्थानीय हो; विस्थापन टलता है; प्रति व्यक्ति न्यूनतम लागत
क्रॉस-सब्सिडी सहित यथास्थान पुनर्विकासनिवासियों हेतु पुनर्निर्मित आवास, जिनका व्यय भूमि या तल-क्षेत्रफल का एक भाग बाज़ार में बेचकरउसी भूमि पर नई इकाई में जाता हैभूमि-मूल्य पुनर्वास का व्यय उठाने जितना ऊँचा हो; घनत्व बढ़ सकता हो
किराये का आवाससार्वजनिक, नियोक्ता या निजी किराये का भंडार, पहुँच के भीतर किरायाकिराया देता है, पूँजी-व्यय नहींपरिवार गतिशील हों या अग्रिम राशि न जुटा सकें, जैसे प्रवासी
समावेशी अपेक्षानिजी परियोजनाएँ इकाइयों या भूमि का एक अंश EWS व LIG हेतु आरक्षित रखें, प्रायः बदले में अतिरिक्त FARआरक्षित इकाई खरीदता या किराये पर लेता हैबाज़ार सक्रिय हो व भूमि-मूल्य क्रॉस-सब्सिडी सह सके

वर्धमान अभिकल्प का अर्थ है विस्तार-योग्य भूखंड-आकार, ऐसी भार-वाहक दीवारें व छत-ढाँचा जो कक्ष जोड़ने या ऊपर मंज़िल बनाने दें, अंतिम जनसंख्या के अनुरूप सेवा-लाइनें, और आय से मेल खाता प्रथम चरण का ऋण। नवी मुंबई में चार्ल्स कोरिया का बेलापुर आवास व इंदौर में बालकृष्ण दोशी का अरण्य सामान्य भारतीय उदाहरण हैं। अंतरराष्ट्रीय स्तर पर एजेंसियों ने 1970 के दशक में स्थल-एवं-सेवा व उन्नयन को वित्त दिया; 1980 के दशक के अंत तक सक्षमकारी दृष्टिकोण (enabling approach) ने सरकार को भूमि, अवसंरचना, वित्त व विनियमन प्रदाता और परिवारों व बाज़ार को निर्माता ठहराया। सामर्थ्य की त्वरित जाँच: ₹20,000 मासिक कमाने वाला परिवार आवास पर लगभग 30% × 20,000 = ₹6,000 प्रति माह वहन कर सकता है; इससे अधिक किस्त घर कितना भी साधारण हो, कसौटी पर विफल है।

⚠️ क्रोड आवास स्थल-एवं-सेवा नहीं है
स्थल-एवं-सेवा में एजेंसी सेवायुक्त भूमि देती है और परिवार सब कुछ स्वयं बनाता है; क्रोड आवास में एजेंसी न्यूनतम तैयार क्रोड (गीला भाग व एक कक्ष) भी बनाती है जिसे परिवार बढ़ाता है। दोनों वर्धमान हैं। इसके विपरीत यथास्थान उन्नयन लोगों को वहीं रखता है और विद्यमान घर उपयोग-योग्य हों तो पहली पसंद है।

3. झुग्गी-बस्तियाँ, अनधिकृत कब्ज़ाधारी व अनौपचारिक आवास

तीन शब्द प्रायः गड्डमड्ड हो जाते हैं; उन्हें अलग रखें। झुग्गी-बस्ती (slum) बस्ती की दशा से परिभाषित है: दयनीय, भीड़ वाला आवास, अपर्याप्त सेवाएँ व असुरक्षा। अनधिकृत कब्ज़ा-बस्ती (squatter settlement) स्वामित्व से परिभाषित है: स्वामी की अनुमति बिना कब्ज़ा की गई भूमि। अनौपचारिक आवास औपचारिक नियोजन, भूमि-पंजीकरण या भवन-नियमों से बाहर का कोई भी आवास है, जिसमें अनधिकृत कब्ज़ा और क्रेताओं द्वारा ख़रीदी भूमि पर बनी अनधिकृत कॉलोनियाँ भी आती हैं। तीनों आपस में आच्छादित हैं पर एक नहीं: पुराने नगर-केंद्र की जर्जर किराये की चॉलें वैध रूप से धारित भूमि पर झुग्गी हो सकती हैं; अनधिकृत कब्ज़ा-बस्ती में मज़बूत घर हो सकते हैं; अनधिकृत कॉलोनी झुग्गी हुए बिना अनौपचारिक हो सकती है।

भारतीय सांख्यिकी में प्रयुक्त परिभाषाएँ. भारत की जनगणना तीन प्रकार की झुग्गी-बस्तियाँ मानती है: अधिसूचित (राज्य या स्थानीय सरकार या विकास प्राधिकरण द्वारा किसी भी अधिनियम के अंतर्गत झुग्गी घोषित), मान्यता-प्राप्त (प्राधिकारियों द्वारा झुग्गी मानी गई पर औपचारिक रूप से अधिसूचित नहीं) तथा चिह्नित (कम-से-कम 300 जनसंख्या, या लगभग 60 से 70 परिवारों का सुसंहत क्षेत्र, जिसमें ख़राब बने, भीड़ वाले आवास हों, अस्वच्छ परिवेश में, प्रायः अपर्याप्त अवसंरचना के साथ व उचित स्वच्छता व पेयजल सुविधाओं के बिना)। झुग्गी-बस्ती (सुधार व निकासी) अधिनियम, 1956 ने किसी क्षेत्र को सुधार या निकासी हेतु झुग्गी घोषित करने की व्यवस्था की, और राज्यों ने अपने झुग्गी-अधिनियम भी बनाए हैं। संयुक्त राष्ट्र-आवास (UN-Habitat) की परिभाषा परिवार-दर-परिवार चलती है: झुग्गी-परिवार में इनमें से एक या अधिक का अभाव होता है: टिकाऊ आवास, पर्याप्त रहने का क्षेत्र, उन्नत जल की पहुँच, उन्नत स्वच्छता की पहुँच, और स्वामित्व-सुरक्षा।

कारण. नगरीकरण व प्रवास औपचारिक आपूर्ति से आगे निकल जाते हैं; भूमि महँगी व जमाख़ोरी की शिकार है; विनियमन (बड़े न्यूनतम भूखंड, कड़ा FAR, धीमी स्वीकृतियाँ) औपचारिक आवास को निर्धनों की पहुँच से बाहर कर देता है; आय कम व अनियमित है और ऋण पहुँच से बाहर; किराया-नियंत्रण ने किराये की आपूर्ति व रखरखाव घटाया; सार्वजनिक आवास बहुत कम तक पहुँचा; निर्धनों को अनौपचारिक काम के निकट रहना पड़ता है; और कमज़ोर भूमि-अभिलेख स्वामित्व को असुरक्षित छोड़ते हैं। झुग्गी-बस्तियाँ ऐसे आवास-बाज़ार का लक्षण हैं जो निम्न-आय परिवारों की सेवा नहीं करता, केवल निर्धनता का नहीं।

झुग्गी-बस्तियों व अनौपचारिक बस्तियों की नीतिगत पद्धतियाँ
पद्धतिविचारपरिणाम व सीमा
निष्कासन व सफ़ायाबस्ती ढहाना व हटानापरिवार अन्यत्र बस जाते हैं; आजीविका नष्ट; महँगा व बार-बार
सार्वजनिक आवास व पुनर्स्थापनतैयार आवास बनाना, प्रायः नगर-किनारे परप्रति इकाई लागत अधिक, पैमाना छोटा; इकाइयाँ बिकती या उप-किराये पर; कार्यस्थल से दूर
स्थल-एवं-सेवास्व-निर्माण हेतु सेवायुक्त भूखंडसस्ती व विस्तार-योग्य; सफलता अवस्थिति व सामर्थ्य पर निर्भर
यथास्थान उन्नयनविद्यमान स्थल पर सेवाएँ व स्वामित्व लानान्यूनतम विघटनकारी व सबसे सस्ती; मज़बूत आवास व टिकाऊ स्थल चाहिए
स्वामित्व-सुरक्षा व नियमितीकरणकब्ज़े को मान्यता, वैधानिक अधिकारपरिवारों को घर में निवेश हेतु प्रेरित करता है; वैधानिक व भूमि-उपयोग सीमाएँ बनी रहती हैं
क्रॉस-सब्सिडी सहित यथास्थान पुनर्विकासनिवासियों को उसी भूमि पर बसाना, उसके एक भाग की बाज़ार-बिक्री से वित्तपोषित (मुंबई की झुग्गी-पुनर्वास योजना)राज्य पर कोई लागत नहीं, पर केवल ऊँचे भूमि-मूल्य पर चलता है, और घनत्व बढ़ाता है
ℹ️ राष्ट्रीय कार्यक्रम एक पंक्ति में
शहरी प्रधानमंत्री आवास योजना (PMAY-शहरी, 2015 में आरंभ) आवास उपलब्ध कराने के चार तरीक़ों पर बनी थी: भूमि को संसाधन मानकर यथास्थान झुग्गी पुनर्विकास, ऋण-संबद्ध अनुदान, निजी निर्माताओं की साझेदारी में किफ़ायती आवास, और लाभार्थी-नेतृत्व वाला निर्माण या वर्धन। कार्यक्रम के विवरण बदलते हैं; पेपर यह परखता है कि कौन-सी पद्धति किस स्थल व किस परिवार के अनुकूल है।

4. रियल एस्टेट मूल्यांकन

बाज़ार मूल्य खुले, प्रतिस्पर्धी बाज़ार में इच्छुक क्रेता व इच्छुक विक्रेता के बीच, दोनों के जानकार व बिना दबाव के कार्य करते हुए, सर्वाधिक संभावित मूल्य है। क़ीमत (price) वह है जो वास्तव में चुकाई गई; लागत वह है जो उत्पादन में लगी; मूल्य किसी तिथि पर मूल्य-निर्णय है। भूमि का मूल्यांकन उसके उच्चतम व श्रेष्ठतम उपयोग पर होता है: वह उपयोग जो वैधानिक रूप से अनुमत, भौतिक रूप से संभव, वित्तीय रूप से व्यवहार्य व अधिकतम उत्पादक हो। चार विधियाँ मानक हैं, और कौशल संपत्ति के अनुकूल विधि चुनने में है।

मूल्यांकन की चार विधियाँ
विधिसिद्धांत व सूत्रसर्वोत्तम उपयोग
तुलना (बाज़ार)समान संपत्तियों की हाल की बिक्री से मूल्य, समय, अवस्थिति, आकार व दशा हेतु समायोजितसक्रिय बाज़ार में भूमि, फ़्लैट व मकान
लागत (प्रतिस्थापन)मूल्य = भूमि-मूल्य + (भवन की नई प्रतिस्थापन लागत − मूल्य-ह्रास)विशेष-प्रयोजन या नए भवन जिनकी बिक्री या किराया नहीं: विद्यालय, अस्पताल, सार्वजनिक भवन
आय (पूँजीकरण)मूल्य = शुद्ध वार्षिक आय ÷ पूँजीकरण दर = शुद्ध आय × क्रय-वर्ष (YP), जहाँ YP = 1 ÷ पूँजीकरण दर; शुद्ध आय = सकल किराया − व्ययकिराये की व वाणिज्यिक संपत्ति
अवशिष्टअवशिष्ट भूमि-मूल्य = सकल विकास-मूल्य − (निर्माण, शुल्क, वित्त, आकस्मिकता व विकासकर्ता का लाभ)विकास-क्षमता वाली भूमि

आय विधि. व्यय हैं संपत्ति-कर, मरम्मत, बीमा, प्रबंधन व रिक्ति का भत्ता, ऋण का ब्याज नहीं। उदाहरण: सकल किराया ₹12,00,000 वार्षिक, व्यय 25%, अतः शुद्ध आय = ₹9,00,000; 7.5% की पूँजीकरण दर पर मूल्य = 9,00,000 ÷ 0.075 = ₹1.2 करोड़ (YP = 13.33)। मूल्य व पूँजीकरण दर विपरीत चलते हैं: 6% पर वही आय ₹1.5 करोड़ की है। अवशिष्ट विधि. सकल विकास-मूल्य ₹40 करोड़; निर्माण व शुल्क ₹20 करोड़; वित्त व आकस्मिकता ₹2 करोड़; विकासकर्ता का लाभ GDV का 20% = ₹8 करोड़। अवशिष्ट भूमि-मूल्य = 40 − 20 − 2 − 8 = ₹10 करोड़। भूमि-मूल्य बचा हुआ शेष है, इसलिए GDV या लागत की छोटी भूल अवशिष्ट में बढ़ जाती है।

मूल्य-ह्रास (depreciation) आयु व उपयोग के साथ भवन के मूल्य की हानि है; भूमि का मूल्य-ह्रास नहीं होता। इसके स्रोत हैं भौतिक क्षरण (घिसाव व सड़न), कार्यात्मक अप्रचलन (पुराना अभिन्यास, ऊँचे ब्लॉक में लिफ़्ट न होना) और आर्थिक या बाह्य अप्रचलन (परिवेश, ज़ोनिंग या माँग में बदलाव)। सरल रेखा विधि: वार्षिक मूल्य-ह्रास = (लागत − अवशेष) ÷ आयु, और ह्रासित मूल्य = लागत − वार्षिक ह्रास × आयु। निक्षेप-निधि विधि: ब्याज i पर रखी वार्षिक किस्त जो आयु के अंत तक (लागत − अवशेष) हो जाए: किस्त = (C − S) × i ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)। घटते शेष की विधि: घटते मूल्य का निश्चित प्रतिशत। उदाहरण. भवन-लागत ₹50 लाख, अवशेष 10% (₹5 लाख), आयु 60 वर्ष, उम्र 15 वर्ष: वार्षिक ह्रास = 45 ÷ 60 = ₹0.75 लाख; संचित = 15 × 0.75 = ₹11.25 लाख; ह्रासित मूल्य = 50 − 11.25 = ₹38.75 लाख।

⚠️ पूँजीकरण दर कटौती दर नहीं, और लागत मूल्य नहीं
पूँजीकरण दर एक वर्ष की शुद्ध आय को मूल्य से भाग देने पर आती है और उसमें वृद्धि या वित्तपोषण नहीं होता; कटौती दर या IRR संपूर्ण-आयु का प्रतिफल है। सकल किराये को कभी पूँजीकरण दर से भाग न दें (पहले व्यय घटाएँ), भूमि का कभी मूल्य-ह्रास न करें, और याद रखें कि भवन अपनी लागत से बहुत कम का हो सकता है, क्योंकि लागत लागत-विधि का केवल आरंभ-बिंदु है।

5. व्यवहार्यता अध्ययन व बाज़ार विश्लेषण

व्यवहार्यता अध्ययन पूछता है कि प्रस्तावित परियोजना आगे बढ़े या नहीं, और वह क्रम से कसौटियों से गुज़रता है। बाज़ार: क्या ऐसे मूल्य या किराये पर माँग है जो चल सके? स्थल व तकनीकी: क्या यहाँ मृदा, पहुँच, सेवाओं व अनुमत भूमि-उपयोग, FAR व सेटबैक को देखते हुए बन सकता है? वैधानिक व विनियामक: स्वामित्व, स्वीकृतियाँ व रियल एस्टेट विनियमन कानून के अंतर्गत परियोजना का पंजीकरण। वित्तीय: लागत, आय, निधि-व्यवस्था व प्रतिफल (NPV, IRR, सम-विच्छेद)। पर्यावरणीय व सामाजिक: प्रभाव व अनापत्तियाँ। जोखिम: मूल्य, लागत व विलंब के प्रति संवेदनशीलता। सस्ती पूर्व-व्यवहार्यता अनेक विचार छाँटती है; बचे हुए कुछ के लिए विस्तृत अध्ययन होता है; परिणाम होता है आगे बढ़ो, न बढ़ो या पुनः अभिकल्प करो।

बाज़ार विश्लेषण बाज़ार के दोनों पक्ष पढ़ता है। माँग-पक्ष: जनसंख्या व परिवारों की वृद्धि, आय-वितरण, रोज़गार, पसंदीदा इकाई-प्रकार व आकार, और सामर्थ्य। आपूर्ति-पक्ष: वर्तमान भंडार, रिक्ति, स्वीकृत व निर्माणाधीन परियोजनाओं की पाइपलाइन, प्रतिस्पर्धी योजनाएँ, तथा मूल्य व किराये की प्रवृत्तियाँ। आँकड़े प्राथमिक (सर्वेक्षण, साक्षात्कार, दलाल व स्थल-जाँच) या द्वितीयक (जनगणना, पंजीकरण-अभिलेख, सूचियाँ) होते हैं। परिणाम होता है लक्षित वर्ग, इकाई-मिश्रण, मूल्य, प्रक्षेपण की गति व विपणन-योजना।

बाज़ार-संकेतक व उन्हें कैसे पढ़ें
संकेतकअर्थपठन
अवशोषण दरप्रति माह या तिमाही बिकी या किराये पर गई इकाइयाँवह गति जिस पर परियोजना भरोसा कर सकती है; चरणों का आकार इसी से निकलता है
भंडार के माहबिना बिकी इकाइयाँ ÷ मासिक अवशोषणघटना कसते बाज़ार का, बढ़ना अति-आपूर्ति का संकेत
रिक्ति दररिक्त इकाइयाँ ÷ कुल भंडारउच्च रिक्ति अति-आपूर्ति या प्रकार व मूल्य के बेमेल का संकेत
अधिग्रहण दरबाज़ार के अवशोषण में परियोजना का अपेक्षित अंशप्रतिस्पर्धियों के सामने यथार्थ अंश, पूरी माँग नहीं

सम-विच्छेद. स्थिर लागत पूरी करने हेतु बेची जाने वाली इकाइयाँ = स्थिर लागत ÷ (प्रति इकाई मूल्य − प्रति इकाई परिवर्ती लागत)। उदाहरण. स्थिर लागत ₹12 करोड़ (भूमि, स्वीकृतियाँ, मुख्य कार्य), मूल्य ₹60 लाख, परिवर्ती लागत प्रति इकाई ₹40 लाख, अतः मार्जिन ₹20 लाख और सम-विच्छेद = 1,200 लाख ÷ 20 लाख = 60 इकाइयाँ। यदि मूल्य 10% गिरकर ₹54 लाख हो जाए तो मार्जिन ₹14 लाख रह जाता है और सम-विच्छेद 1,200 ÷ 14 ≈ 86 इकाइयाँ हो जाता है, 10% मूल्य-कटौती से लगभग 43% की वृद्धि। यही आवर्धन कारण है कि व्यवहार्यता अध्ययन संवेदनशीलता परखते हैं।

🎯 व्यवहार्य का अर्थ लाभकारी नहीं
कोई परियोजना काग़ज़ पर लाभ दिखाकर भी अव्यवहार्य हो सकती है: भूमि जुटाई नहीं जा सकती, उपयोग अनुमत नहीं, स्वीकृतियाँ विफल हों या बाज़ार उस गति से इकाइयाँ न सोखे। व्यवहार्यता की कसौटी यह है कि हर चरण पार हो, और बाज़ार-अध्ययन पहले आता है क्योंकि वही उस आय को तय करता है जिस पर आगे की हर संख्या निर्भर है।

6. अवस्थिति-निर्णय व आर्थिक विश्लेषण

रियल एस्टेट में मूल्य बहुत हद तक अवस्थिति, अर्थात् सुगम्यता व पड़ोस, की उपज है। बोली-किराया सिद्धांत (bid-rent theory; एलोंसो, फ़ोन थ्यूनेन पर आधारित) कहता है कि प्रत्येक उपयोग भूमि की बोली इस आधार पर लगाता है कि सुगम्यता उसके लिए कितनी मूल्यवान है: वाणिज्य का बोली-किराया वक्र सबसे तीव्र है और वह केंद्र लेता है, फिर कार्यालय, फिर आवास, अतः भूमि-मूल्य व आवासीय घनत्व केंद्र से दूरी के साथ घटते हैं। बर्जेस (संकेंद्री मंडल), हॉयट (त्रिज्यखंड) तथा हैरिस व उलमैन (बहु-नाभिक) परिणामी प्रतिरूप वर्णित करते हैं। स्थल-चयन कारक: सड़क व पारगमन से सुगम्यता, अवसंरचना, पड़ोस की गुणवत्ता व सामाजिक सुविधाएँ, भूमि का मूल्य व उपलब्धता, ज़ोनिंग व FAR, बाज़ार-जलग्रहण व प्रतिस्पर्धा, बाढ़ जैसे संकट, तथा नगर-वृद्धि की दिशा। भारित-कारक आव्यूह प्रत्येक कारक को भार व प्रत्येक स्थल को अंक देता है, फिर किसी अनिवार्य कसौटी पर विफल स्थल छाँटने के बाद भारित योगों की तुलना करता है; हेडोनिक मूल्य-निर्धारण आकलन करता है कि प्रत्येक गुण मूल्य में कितना जोड़ता है।

निवेश-मूल्यांकन के माप
मापपरिभाषानिर्णय-नियम
शुद्ध वर्तमान मूल्य (NPV)आवश्यक दर पर कटौती किए नक़दी-प्रवाहों का योग, घटा प्रारंभिक व्यय: NPV = Σ CFₜ ÷ (1 + r)ᵗ − I₀NPV > 0 हो तो स्वीकारें; परस्पर-अपवर्जी विकल्पों में सर्वोच्च NPV चुनें
आंतरिक प्रतिफल दर (IRR)वह कटौती दर जिस पर NPV = 0IRR आवश्यक (देहली) दर से अधिक हो तो स्वीकारें
पेबैक अवधिसंचयी नक़दी-आगम को व्यय वसूलने में लगा समयजितना छोटा उतना सुरक्षित; समय-मूल्य व पेबैक के बाद की नक़दी की उपेक्षा
लाभ-लागत अनुपात (BCR)लाभों का PV ÷ लागतों का PVBCR > 1 हो तो स्वीकारें; सार्वजनिक परियोजनाओं में सामान्य

हल उदाहरण. NPV: निवेश 100; वर्ष 1, 2 व 3 के अंत में आगम 40, 50 व 60; आवश्यक प्रतिफल 10%। PV = 40 ÷ 1.1 + 50 ÷ 1.21 + 60 ÷ 1.331 = 36.36 + 41.32 + 45.08 = 122.76, अतः NPV = +22.76, स्वीकार। IRR: 200 निवेश कर दो वर्ष बाद 288 पाना; (1 + r)² = 288 ÷ 200 = 1.44, अतः r = 20% प्रति वर्ष (44% नहीं, जो दो वर्ष का कुल है)। पेबैक: निवेश 100; आगम 30, 40, 50, 60; संचयी 30, 70, 120, अतः पेबैक = 2 + 30 ÷ 50 = 2.6 वर्ष। वित्तीय बनाम आर्थिक विश्लेषण: निजी मूल्यांकन बाज़ार-मूल्यों व निवेशक के नक़दी-प्रवाहों का उपयोग करता है; सार्वजनिक परियोजना का आर्थिक मूल्यांकन सामाजिक लागत व लाभ गिनता है, छाया-मूल्यों व बाह्यताओं सहित।

⚠️ पेबैक ग़लत परियोजना चुन सकता है; IRR भ्रमित कर सकता है
जो परियोजना तीन वर्ष में पैसा लौटा दे पर बाद में कम कमाए, वह उस परियोजना से हार सकती है जो चार वर्ष लेती है पर एक दशक तक भरपूर कमाती है, क्योंकि पेबैक कट-ऑफ़ के बाद की हर बात व धन के समय-मूल्य की उपेक्षा करता है। जब पैमाना या समय भिन्न हों तो IRR परस्पर-अपवर्जी परियोजनाओं को NPV से भिन्न क्रम में रख सकता है, और नक़दी-प्रवाह के एक से अधिक बार चिह्न बदलने पर अनेक मान दे सकता है। टकराव होने पर आवश्यक दर पर NPV निर्णय करता है।

7. परियोजना चरणबद्धता व निर्माण चरणबद्धता

परियोजना (विकास) चरणबद्धता बड़े विकास को ऐसे चरणों में बाँटती है जो क्रम से नियोजित, स्वीकृत, वित्तपोषित व बेचे जाते हैं। कारण हैं: आपूर्ति को बाज़ार-अवशोषण से मिलाना व बिना बिका भंडार टालना, जोखिम में पड़ी पूँजी व चरम निधि-आवश्यकता सीमित करना, ऐसी शीघ्र आय लाना जो आगे के चरणों का व्यय उठाए, अवसंरचना क्षमता-चरणों में बनाना, बाज़ार से सीखकर इकाई-मिश्रण समायोजित करना, और भूमि-संयोजन व स्वीकृति के समय से मेल बैठाना। सामान्य क्रम में भूमि, पहुँच व मुख्य अवसंरचना पहले, सुविधाएँ (उद्यान, विद्यालय, क्लब) जल्दी क्योंकि वे बिक्री का सहारा हैं, और सघन या वाणिज्यिक उपयोग बाद में जब निवासी हों। प्रत्येक चरण अपने में पूर्ण, सेवायुक्त व बिकाऊ होना चाहिए। चरण का आकार लगभग अवशोषण दर गुणा वह समय है जितना विकासकर्ता बिना बिका भंडार ढो सके: प्रति माह 20 इकाइयों पर 120 इकाइयों का चरण 6 माह में बिक जाता है।

निर्माण चरणबद्धता वास्तविक निर्माण का क्रम तय करती है। सड़कें व उपयोगिताएँ उन घरों से पहले आती हैं जिनकी वे सेवा करती हैं। ब्लॉक क्रम से पूरे किए जाते हैं ताकि पहले के ब्लॉक में निवास हो सके जबकि बाद वाले बन रहे हों, जिसके लिए आवासित व निर्माण-क्षेत्रों का सुरक्षित पृथक्करण चाहिए (अलग स्थल-प्रवेश, घेरे, क्रेन-त्रिज्या आवासित भवनों से दूर)। प्रारंभ-तिथियाँ आच्छादित होती हैं ताकि श्रमिक, ढाँचे व क्रेन ब्लॉक-दर-ब्लॉक चलें, और पुनरावृत्ति से लागत घटती है। पुनर्विकास में पहला नया भवन रिक्त भूमि पर बनता है और विद्यमान निवासी उसमें भेजे जाते हैं, उनके पुराने भवन अगले चरण हेतु साफ़ किए जाते हैं, और आगे यही क्रम (चक्रीय पुनर्विकास), जिससे संक्रमण-किराया बचता है। आच्छादित चरण नेटवर्क-नियम देते हैं: कुल अवधि = प्रारंभ-अंतरालों का योग + अंतिम चरण की अवधि। उदाहरण. 12-12 माह के तीन चरण, प्रत्येक पिछले के 6 माह बाद आरंभ: अवधि = 2 × 6 + 12 = 24 माह, 36 नहीं।

परियोजना चरणबद्धता व निर्माण चरणबद्धता की तुलना
पक्षपरियोजना चरणबद्धतानिर्माण चरणबद्धता
निर्णयक्या कब आरंभ, स्वीकृत व विक्रय होकार्य किस क्रम व आच्छादन से बने
चालकबाज़ार-अवशोषण, निधि, स्वीकृतियाँ, भूमि-संयोजनस्थल-रसद, उपयोगिताएँ, श्रमिक व उपकरण, आवास-सुरक्षा
मुख्य लाभकम जोखिम व चरम निधि; शीघ्र आयशीघ्र आवास, दलों का सतत उपयोग, पुनरावृत्ति से कम लागत
सामान्य भूलचरण बाज़ार के सोखने से बड़ाआवासित घर असुरक्षित स्थल के निकट, या हस्तांतरण पर सेवाएँ अनुपस्थित

मुख्य बिंदु

  • आवश्यकता मानक है, माँग भुगतान-सामर्थ्य से समर्थित आवश्यकता है, आपूर्ति उपयोग-योग्य भंडार व वृद्धि है, और कमी अपूर्ण अंतर है। पिछला बकाया = परिवार − उपयोग-योग्य आवास; योजना-अवधि की आवश्यकता = पिछला बकाया + नए परिवार + प्रतिस्थापन, तथा कथित होने पर रिक्ति-भत्ता। रिक्त महँगे फ़्लैट व झुग्गियाँ साथ-साथ रह सकती हैं।
  • सामर्थ्य का अर्थ है आवास-लागत आय के निर्धारित अंश (परिपाटी से लगभग 30%) में। स्थल-एवं-सेवा सेवायुक्त भूमि देती है, क्रोड आवास न्यूनतम तैयार क्रोड जोड़ता है, यथास्थान उन्नयन मज़बूत बस्ती को वहीं सुधारता है, और क्रॉस-सब्सिडी वाला पुनर्विकास निवासियों को उसी भूमि पर बसाता है। वर्धमान अभिकल्प घर को परिवार के साधनों के साथ बढ़ने देता है।
  • झुग्गी-बस्ती दशा से, अनधिकृत कब्ज़ा-बस्ती अवैध स्वामित्व से, अनौपचारिक आवास औपचारिक नियमों से बाहर होने से परिभाषित है; ये आच्छादित हैं पर बराबर नहीं। जनगणना में अधिसूचित, मान्यता-प्राप्त व चिह्नित झुग्गियाँ हैं (अंतिम के लिए कम-से-कम 300 व्यक्तियों या लगभग 60 से 70 परिवारों का सुसंहत क्षेत्र चाहिए)। केवल सफ़ाया समस्या को खिसकाता है; उन्नयन, स्वामित्व-सुरक्षा व क्रॉस-सब्सिडी पुनर्विकास रचनात्मक पद्धतियाँ हैं।
  • मूल्यांकन: सक्रिय बाज़ार हेतु तुलना, विशेष-प्रयोजन भवनों हेतु लागत (भूमि + ह्रासित प्रतिस्थापन लागत), किराये की संपत्ति हेतु आय (मूल्य = शुद्ध आय ÷ पूँजीकरण दर), विकास-भूमि हेतु अवशिष्ट (मूल्य = GDV − लागत − लाभ)। सरल रेखा ह्रास = (लागत − अवशेष) ÷ आयु प्रति वर्ष; भूमि का ह्रास नहीं; पूँजीकरण से पहले व्यय घटाएँ।
  • व्यवहार्यता अध्ययन बाज़ार, स्थल, वैधानिक, वित्तीय, पर्यावरणीय व जोखिम कसौटियाँ क्रम से पार करता है; बाज़ार विश्लेषण अवशोषण, भंडार, रिक्ति व अधिग्रहण पढ़ता है। सम-विच्छेद इकाइयाँ = स्थिर लागत ÷ (मूल्य − परिवर्ती लागत), और वह मूल्य के प्रति अत्यंत संवेदनशील है। अवस्थितियाँ सुगम्यता, बोली-किराया तर्क व भारित-कारक आव्यूह से चुनी जाती हैं।
  • मूल्यांकन NPV (> 0 पर स्वीकार), IRR (आवश्यक दर से ऊपर पर स्वीकार), पेबैक (समय-मूल्य व बाद की नक़दी की उपेक्षा) व BCR (> 1 पर स्वीकार) से करें; माप टकराएँ तो NPV पर भरोसा करें। परियोजना को बाज़ार के अवशोषण व निधि के अनुसार चरणबद्ध करें, और निर्माण को आच्छादन से: अवधि = प्रारंभ-अंतरालों का योग + अंतिम चरण की अवधि।

अभ्यास प्रश्न (20)

उत्तर खोलने से पहले प्रत्येक प्रश्न हल करें। हर व्याख्या सही विकल्प के साथ लुभावना गलत विकल्प भी बताती है, क्योंकि अंक वहीं जाते हैं।

  1. प्रभावी आवास माँग की सर्वोत्तम परिभाषा है

    1. परिवारों के पास सामाजिक मानक के अनुसार जितने आवास होने चाहिए, चाहे वे कितना भी चुकाने में समर्थ हों
    2. वह आवास आवश्यकता जिसके पीछे भुगतान करने या वित्त पाने की इच्छा व सामर्थ्य हो
    3. विद्यमान उपयोग-योग्य आवास-भंडार तथा उसमें जुड़ने वाले सभी नए आवास
    4. परिवारों की संख्या व उपलब्ध उपयोग-योग्य आवासों की संख्या के बीच का अंतर
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — वह आवास आवश्यकता जिसके पीछे भुगतान करने या वित्त पाने की इच्छा व सामर्थ्य हो

    प्रभावी माँग वह आवश्यकता है जिसके पीछे क्रय-शक्ति या वित्त हो। मानक के अनुसार परिवारों के पास जितने आवास होने चाहिए, वह आवश्यकता है, जो लुभाने वाला उत्तर है क्योंकि वह माँग जैसा सुनाई देता है पर भुगतान-सामर्थ्य की उपेक्षा करता है; भंडार व वृद्धि आपूर्ति है, और परिवारों व उपयोग-योग्य आवासों का अंतर कमी है।

  2. एक नगर में हज़ारों बिना बिके महँगे अपार्टमेंट हैं और साथ ही बड़ी झुग्गी-आबादी भी। कौन-सा स्पष्टीकरण सर्वाधिक सटीक है?

    1. नगर में आवासों का निरपेक्ष अधिशेष है, अतः झुग्गी-परिवारों को आवास की कोई आवश्यकता ही नहीं है
    2. झुग्गी-परिवारों को आवास की आवश्यकता नहीं, क्योंकि उन्होंने भूमि पर अपने लिए कुछ आश्रय पहले ही बना लिया है
    3. कमी बढ़ा-चढ़ाकर बताई गई है, क्योंकि प्रत्येक परिवार को रिक्त फ़्लैटों में से एक सीधे आवंटित किया जा सकता है
    4. आवश्यकता प्रभावी माँग नहीं है: बिना बिके फ़्लैट ज़रूरतमंद परिवारों की पहुँच से बाहर हैं, अतः अंतर किफ़ायती इकाइयों में है
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — आवश्यकता प्रभावी माँग नहीं है: बिना बिके फ़्लैट ज़रूरतमंद परिवारों की पहुँच से बाहर हैं, अतः अंतर किफ़ायती इकाइयों में है

    झुग्गी-परिवारों की वास्तविक आवश्यकता है, पर क्रय-शक्ति नहीं, इसलिए वे प्रभावी माँग नहीं हैं; बिना बिका भंडार दूसरे वर्ग के लिए मूल्यांकित है। अतः कमी किफ़ायती इकाइयों की है, मूल्य, आकार व अवस्थिति का बेमेल। आवासों के अधिशेष वाली व्याख्या लुभाने वाली भूल है क्योंकि वह यह पूछे बिना कि किस मूल्य पर, आवास व परिवार गिन लेती है।

  3. क्रोड आवास स्थल-एवं-सेवा योजना से किस प्रकार भिन्न है?

    1. एजेंसी न्यूनतम क्रोड भी बनाती है, जैसे गीला भाग व एक कक्ष, जिसे परिवार बाद में बढ़ाता है
    2. एजेंसी पूरा आवास बनाती है और परिवार केवल भवन के नीचे की भूमि का मूल्य चुकाता है
    3. परिवार को बिना सेवाओं का कच्चा भूखंड मिलता है और जल व जल-निकासी के संयोजन उसे स्वयं बिछाने पड़ते हैं
    4. परिवार दूर के स्थल पर भेजे जाते हैं, जबकि स्थल-एवं-सेवा योजनाएँ विद्यमान बस्ती का उन्नयन करती हैं
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — एजेंसी न्यूनतम क्रोड भी बनाती है, जैसे गीला भाग व एक कक्ष, जिसे परिवार बाद में बढ़ाता है

    दोनों में परिवार समय के साथ घर पूरा करता है, पर स्थल-एवं-सेवा केवल सेवायुक्त भूखंड देती है, जबकि क्रोड आवास पहले न्यूनतम निर्मित क्रोड (गीला भाग व एक कक्ष) जोड़ता है। बिना सेवाओं का कच्चा भूखंड देना स्थल-एवं-सेवा का उलटा है, और विद्यमान बस्ती का उन्नयन यथास्थान उन्नयन का वर्णन है, जो लुभाने वाला भ्रम है।

  4. सार्वजनिक भूमि पर 30 वर्ष पुरानी बस्ती में ठीक-ठाक मज़बूत घर हैं, अनेक निवासी पास के बाज़ार में काम करते हैं, और नल-जल या सीवरेज नहीं है। नगर के पास निकट कोई अतिरिक्त भूमि नहीं। कौन-सी प्रथम प्रतिक्रिया सर्वोत्तम है?

    1. बस्ती साफ़ कर परिवारों को नगर-किनारे के फ़्लैटों में भेजना, जहाँ भूमि बहुत सस्ती है
    2. सभी परिवारों को परिधि पर स्थल-एवं-सेवा योजना में भेजना, वहाँ उन्हें बड़े भूखंड देकर
    3. यथास्थान उन्नयन: जल, सीवरेज व जल-निकासी बिछाना, गलियाँ पक्की करना व स्वामित्व-सुरक्षा देना
    4. बस्ती ढहाकर उसे बहुमंज़िला ब्लॉकों में पुनर्निर्मित करना, किसी को हटाने से पहले पूरी तरह राज्य-वित्तपोषित
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — यथास्थान उन्नयन: जल, सीवरेज व जल-निकासी बिछाना, गलियाँ पक्की करना व स्वामित्व-सुरक्षा देना

    मज़बूत घर, स्थानीय आजीविका व सेवा-जाल का अभाव यथास्थान उन्नयन की ओर संकेत करते हैं: विद्यमान स्थल पर सेवाएँ व स्वामित्व, बिना विस्थापन के और प्रति व्यक्ति न्यूनतम लागत पर। सफ़ाया या परिधि पर पुनर्स्थापन आजीविका तोड़ता है, और निकट अतिरिक्त भूमि न होने पर पूर्ण राज्य-वित्तपोषित पुनर्निर्माण धीमा व अवहनीय है; परिधि के भूखंड केवल उदार दिखते हैं।

  5. किसी संपत्ति की शुद्ध आय वही है, पर ऐसी संपत्ति की बाज़ार पूँजीकरण दर 10% से घटकर 8% हो जाती है। प्रत्यक्ष पूँजीकरण से उसका मूल्य

    1. 20% घटेगा, क्योंकि मूल्य स्वयं पूँजीकरण दर के सीधे अनुपाती है
    2. 25% बढ़ेगा, क्योंकि मूल्य पूँजीकरण दर के व्युत्क्रमानुपाती है
    3. 20% बढ़ेगा, क्योंकि पूँजीकरण दर 20 प्रतिशत घटी है
    4. वही रहेगा, क्योंकि शुद्ध आय स्वयं बिल्कुल नहीं बदली
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — 25% बढ़ेगा, क्योंकि मूल्य पूँजीकरण दर के व्युत्क्रमानुपाती है

    मूल्य = शुद्ध आय ÷ पूँजीकरण दर, अतः आय I हो तो मूल्य I ÷ 0.10 = 10I से I ÷ 0.08 = 12.5I हो जाता है, अर्थात् 25% की वृद्धि। 20% की वृद्धि दर की 20% गिरावट को दोहराने की लुभावनी भूल है; मूल्य दर के व्युत्क्रम पर प्रतिक्रिया करता है, दर पर नहीं।

  6. ऐसे नवनिर्मित विद्यालय-भवन के मूल्यांकन हेतु कौन-सी विधि सर्वाधिक उपयुक्त है जो किराये पर नहीं है और जिसकी कोई तुलनीय बिक्री नहीं?

    1. आय विधि, खुले बाज़ार में विद्यालय जो किराया पाता उसका पूँजीकरण
    2. तुलना विधि, उसी वार्ड में आवासीय फ़्लैटों की हाल की बिक्री का उपयोग
    3. अवशिष्ट विधि, विद्यालय को लाभ-भत्ते सहित विकास-स्थल मानना
    4. लागत विधि: भूमि-मूल्य व भवन की ह्रासित प्रतिस्थापन लागत
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — लागत विधि: भूमि-मूल्य व भवन की ह्रासित प्रतिस्थापन लागत

    जिस विशेष-प्रयोजन भवन का न बाज़ार-किराया है न तुलनीय बिक्री, उसका मूल्यांकन लागत विधि से होता है: भूमि-मूल्य व ह्रासित प्रतिस्थापन लागत। न चुकाए जाने वाले किराये का पूँजीकरण चक्रीय है; फ़्लैट विद्यालय के तुलनीय नहीं; और अवशिष्ट विधि विकास हेतु भूमि का मूल्यांकन करती है, पूर्ण भवन का नहीं।

  7. एक ऊँचा आवासीय ब्लॉक बिना लिफ़्ट के बना था और आज किराये पर देना कठिन है। मूल्य की यह हानि मुख्यतः है

    1. कार्यात्मक अप्रचलन, क्योंकि अभिकल्प अब निवासियों की अपेक्षा पर खरा नहीं उतरता
    2. भौतिक क्षरण, क्योंकि भवन की संरचना उपयोग से घिस गई है
    3. आर्थिक या बाह्य अप्रचलन, क्योंकि स्थल का परिवेश बदल गया है
    4. भूमि-ह्रास, क्योंकि भवन के पुराने होने से भूखंड मूल्य खोता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — कार्यात्मक अप्रचलन, क्योंकि अभिकल्प अब निवासियों की अपेक्षा पर खरा नहीं उतरता

    ब्लॉक में वह विशेषता नहीं जो बाज़ार अब अपेक्षित करता है, यह कार्यात्मक अप्रचलन है, घिसाव का नहीं बल्कि अभिकल्प का दोष। भौतिक क्षरण संरचना का घिसाव व सड़न है; आर्थिक अप्रचलन संपत्ति के बाहर से आता है, जैसे बदला परिवेश या माँग; और भूमि का ह्रास नहीं होता।

  8. एक परियोजना की लागत ₹200 लाख है और वह दो वर्ष के अंत में एकमुश्त ₹288 लाख लौटाती है। उसकी वार्षिक IRR है

    1. 22%, दो वर्ष के कुल लाभ का आधा
    2. 44%, दो वर्ष का कुल लाभ
    3. 20%, (1 + r)² = 288 ÷ 200 = 1.44 से
    4. 144%, आगम व व्यय का अनुपात
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — 20%, (1 + r)² = 288 ÷ 200 = 1.44 से

    IRR वह दर है जिस पर 288 का वर्तमान मूल्य 200 के बराबर हो: 200 = 288 ÷ (1 + r)², अतः (1 + r)² = 1.44 व r = 20%। 44% दो वर्ष का कुल लाभ है; उसे आधा कर 22% लेना चक्रवृद्धि की उपेक्षा है। जाँच: 200 × 1.2 × 1.2 = 288।

  9. परियोजना P अपना व्यय 3 वर्ष में लौटा देती है और बाद में कम कमाती है; परियोजना Q उसे 4 वर्ष में लौटाती है और फिर छह वर्ष तक बड़े आगम कमाती है। आवश्यक दर पर Q का NPV अधिक है। इन परस्पर-अपवर्जी परियोजनाओं में चुनाव हेतु कौन-सा कथन सर्वोत्तम है?

    1. P चुनें, क्योंकि छोटा पेबैक कम जोखिम है और चुनाव सुरक्षित रूप से केवल पेबैक पर टिक सकता है
    2. Q चुनें, क्योंकि NPV पेबैक के बाद के कटौती-युक्त आगम गिनता है, जिनकी पेबैक उपेक्षा करता है
    3. P चुनें, क्योंकि पेबैक धन के समय-मूल्य को NPV से अधिक पूर्णता से गिनता है, और इसलिए वरीय है
    4. किसी को न चुनें, क्योंकि जो परियोजनाएँ परस्पर-अपवर्जी हैं वे NPV या पेबैक से क्रमबद्ध नहीं की जा सकतीं
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — Q चुनें, क्योंकि NPV पेबैक के बाद के कटौती-युक्त आगम गिनता है, जिनकी पेबैक उपेक्षा करता है

    NPV आवश्यक दर पर सभी नक़दी-प्रवाहों का मूल्य लगाता है, जिनमें चौथे वर्ष के बाद के बड़े आगम भी हैं, अतः अधिक NPV वाली परियोजना Q चुननी चाहिए। पेबैक कट-ऑफ़ पर रुक जाता है और बाद की नक़दी व कटौती की उपेक्षा करता है; P के पक्ष का तर्क वसूली की गति को सृजित मूल्य से मिला देता है। परस्पर-अपवर्जी परियोजनाओं को NPV से क्रमबद्ध किया जाता है।

  10. किसी बड़े टाउनशिप के विकास को चरणबद्ध करने का सबसे प्रबल कारण कौन-सा है?

    1. यह टाउनशिप का अंतिम चरण आरंभ होने तक मुख्य अवसंरचना की आवश्यकता समाप्त कर देता है
    2. यह गारंटी देता है कि प्रत्येक चरण अपने पिछले चरण से ऊँचे मूल्य पर बिकेगा
    3. यह आपूर्ति को अवशोषण से मिलाता है, जोखिम-पूँजी सीमित करता है, और शीघ्र बिक्री को आगे के चरणों का वित्त बनने देता है
    4. यह पहला चरण पूरी तरह बन जाने के बाद सारी वैधानिक स्वीकृतियाँ लेने देता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — यह आपूर्ति को अवशोषण से मिलाता है, जोखिम-पूँजी सीमित करता है, और शीघ्र बिक्री को आगे के चरणों का वित्त बनने देता है

    चरणबद्धता डिलीवरी की गति को बाज़ार के अवशोषण से बाँधती है, चरम निधि व उजागर पूँजी सीमित करती है, और शीघ्र आय को आगे के चरणों का व्यय उठाने देती है। मुख्य अवसंरचना तो आरंभ से क्षमता-चरणों में बनानी ही पड़ती है; बाद के चरणों को ऊँचे मूल्य की गारंटी नहीं; और स्वीकृतियाँ निर्माण के बाद तक टाली नहीं जा सकतीं।

  11. बोली-किराया सिद्धांत में वाणिज्यिक उपयोग सबसे केंद्रीय भूमि मुख्यतः इसलिए लेते हैं क्योंकि

    1. वाणिज्यिक भवन आवास से सस्ते बनते हैं, इसलिए वे भूमि के किसी भी भूखंड के लिए अधिक बोली लगा सकते हैं
    2. ज़ोनिंग सदैव केंद्र वाणिज्य को देती है, चाहे प्रत्येक उपयोग भूमि के लिए कितना भी चुकाने को तैयार हो
    3. आवास को सुगम्यता की कोई आवश्यकता नहीं, इसलिए परिवार किसी भी केंद्रीय भूमि के लिए कोई बोली नहीं लगाते
    4. सुगम्यता वाणिज्य के लिए अन्य उपयोगों से अधिक मूल्यवान है, इसलिए वह अधिक बोली लगाकर केंद्र ले लेता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — सुगम्यता वाणिज्य के लिए अन्य उपयोगों से अधिक मूल्यवान है, इसलिए वह अधिक बोली लगाकर केंद्र ले लेता है

    बोली-किराया सिद्धांत भूमि-उपयोग को भुगतान की इच्छा से समझाता है: वाणिज्य को केंद्रीय सुगम्यता से सर्वाधिक लाभ होता है, इसलिए उसका बोली-किराया वक्र सबसे तीव्र है और वह केंद्र जीतता है, कार्यालय व फिर आवास दूर। ज़ोनिंग व निर्माण-लागत कारण नहीं हैं, और परिवार सुगम्यता को मूल्य देते हैं; वे बस उसके लिए वाणिज्य से अधिक बोली नहीं लगा सकते।

  12. झुग्गी-बस्तियों व अनधिकृत कब्ज़ाधारियों के विषय में सही कथन चुनिए।

    1. अनधिकृत कब्ज़ा-बस्ती स्वामी की अनुमति बिना भूमि पर कब्ज़े से परिभाषित है, उसके घरों की गुणवत्ता चाहे जो हो
    2. प्रत्येक झुग्गी-बस्ती अतिक्रमित सार्वजनिक भूमि पर अनधिकृत कब्ज़ा-बस्ती है
    3. झुग्गी-बस्ती वैध रूप से धारित भूमि पर हो सकती है, जैसे पुराने नगर-केंद्र की जर्जर किराये की चॉलें
    4. जनगणना की चिह्नित झुग्गी कम-से-कम 300 व्यक्तियों या लगभग 60 से 70 परिवारों का सुसंहत क्षेत्र है जिसमें ख़राब बने, भीड़ वाले आवास हों व उचित सेवाएँ न हों
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — अनधिकृत कब्ज़ा-बस्ती स्वामी की अनुमति बिना भूमि पर कब्ज़े से परिभाषित है, उसके घरों की गुणवत्ता चाहे जो हो; C — झुग्गी-बस्ती वैध रूप से धारित भूमि पर हो सकती है, जैसे पुराने नगर-केंद्र की जर्जर किराये की चॉलें; D — जनगणना की चिह्नित झुग्गी कम-से-कम 300 व्यक्तियों या लगभग 60 से 70 परिवारों का सुसंहत क्षेत्र है जिसमें ख़राब बने, भीड़ वाले आवास हों व उचित सेवाएँ न हों

    अनधिकृत कब्ज़ा-बस्ती स्वामित्व का प्रश्न है, झुग्गी-बस्ती दशा का, और दोनों आच्छादित हैं पर एक नहीं: झुग्गियाँ वैध धारित भूमि पर हो सकती हैं, और जनगणना की चिह्नित झुग्गी लगभग 300 व्यक्तियों या 60 से 70 परिवारों का ख़राब आवास व सेवाओं वाला सुसंहत क्षेत्र है। हर झुग्गी के अतिक्रमित भूमि पर होने का दावा दोनों वर्गों को मिला देता है।

  13. मूल्यांकन के विषय में सही कथन चुनिए।

    1. भूमि का मूल्य-ह्रास सरल रेखा विधि से उसी प्रकार किया जाना चाहिए जैसे उस पर खड़े भवन का
    2. आय विधि में शुद्ध आय सकल किराये में से व्यय घटाकर है, और मूल्य शुद्ध आय को पूँजीकरण दर से भाग देकर
    3. अवशिष्ट विधि में भूमि-मूल्य सकल विकास-मूल्य में से निर्माण, शुल्क, वित्त, आकस्मिकता व विकासकर्ता का लाभ घटाकर है
    4. सरल रेखा ह्रास में लागत C व अवशेष S वाला भवन प्रति वर्ष (C − S) को आयु से भाग देने जितना खोता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — आय विधि में शुद्ध आय सकल किराये में से व्यय घटाकर है, और मूल्य शुद्ध आय को पूँजीकरण दर से भाग देकर; C — अवशिष्ट विधि में भूमि-मूल्य सकल विकास-मूल्य में से निर्माण, शुल्क, वित्त, आकस्मिकता व विकासकर्ता का लाभ घटाकर है; D — सरल रेखा ह्रास में लागत C व अवशेष S वाला भवन प्रति वर्ष (C − S) को आयु से भाग देने जितना खोता है

    आय, अवशिष्ट व सरल रेखा के कथन मानक सूत्र हैं। भूमि का मूल्य-ह्रास नहीं होता; उसका मूल्य बाज़ार व उसके उच्चतम व श्रेष्ठतम उपयोग के साथ चलता है, इसलिए उसे भवन की तरह ह्रासित करना ही भूल है।

  14. प्रस्तावित आवास परियोजना के बाज़ार विश्लेषण में निम्न में से क्या आता है?

    1. संभावित क्रेताओं का आय-वितरण
    2. तुलनीय परियोजनाओं की अवशोषण दर
    3. अग्रभाग हेतु चुनी गई रंग-योजना
    4. स्वीकृत व निर्माणाधीन प्रतिस्पर्धी परियोजनाओं की पाइपलाइन
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — संभावित क्रेताओं का आय-वितरण; B — तुलनीय परियोजनाओं की अवशोषण दर; D — स्वीकृत व निर्माणाधीन प्रतिस्पर्धी परियोजनाओं की पाइपलाइन

    बाज़ार विश्लेषण माँग (क्रेताओं की आय, परिवार-वृद्धि) व आपूर्ति (भंडार, पाइपलाइन, रिक्ति, अवशोषण) पढ़ता है। अग्रभाग का रंग अभिकल्प का निर्णय है और बाज़ार की माँग या आपूर्ति के बारे में कुछ नहीं बताता।

  15. निम्न में से कौन किफ़ायती आवास की आपूर्ति बढ़ाते हैं?

    1. सभी नए अभिन्यासों हेतु न्यूनतम भूखंड-आकार व तल-क्षेत्रफल मानक बढ़ाना
    2. निजी परियोजनाओं से EWS व LIG हेतु इकाइयों का अंश आरक्षित करवाना, प्रायः बदले में अतिरिक्त FAR
    3. निम्न-लागत अभिन्यासों की स्वीकृति-अवधि बढ़ाना ताकि प्रत्येक प्रस्ताव अधिक गहराई से जाँचा जाए
    4. झुग्गी का यथास्थान पुनर्विकास, जिसमें भूमि के एक भाग की बिक्री निःशुल्क पुनर्वास आवासों को वित्त दे
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — निजी परियोजनाओं से EWS व LIG हेतु इकाइयों का अंश आरक्षित करवाना, प्रायः बदले में अतिरिक्त FAR; D — झुग्गी का यथास्थान पुनर्विकास, जिसमें भूमि के एक भाग की बिक्री निःशुल्क पुनर्वास आवासों को वित्त दे

    FAR-प्रोत्साहन सहित आरक्षण या समावेशी नियम, तथा क्रॉस-सब्सिडी वाला यथास्थान पुनर्विकास, दोनों किफ़ायती इकाइयाँ बनाते हैं। भूखंड-आकार व तल-क्षेत्रफल मानक बढ़ाना, या स्वीकृतियाँ धीमी करना, लागत व विलंब बढ़ाता है और आवास को निम्न-आय परिवारों की पहुँच से बाहर धकेलता है, जिससे अनौपचारिक आपूर्ति बढ़ती है।

  16. दस-वर्षीय योजना के आरंभ में एक नगर में 40,000 परिवार व 36,000 उपयोग-योग्य आवास हैं (प्रति आवास एक परिवार)। योजना-अवधि में 12,000 अतिरिक्त परिवार बनेंगे, और विद्यमान 36,000 उपयोग-योग्य आवासों में से 5% अनुपयुक्त होकर बदलने होंगे। किसी रिक्ति-भत्ते की उपेक्षा करते हुए, योजना-अवधि में बनाए जाने वाले आवासों की संख्या ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

    उत्तर देखें

    उत्तर: 17800

    पिछला बकाया = 40,000 − 36,000 = 4,000। नए परिवार = 12,000। प्रतिस्थापन = 36,000 का 5% = 1,800। आवश्यकता = 4,000 + 12,000 + 1,800 = 17,800 आवास। प्रतिस्थापन छोड़ने पर 16,000 आता है, और केवल वृद्धि गिनने पर 12,000।

  17. एक दुकान-ब्लॉक का सकल किराया ₹9,60,000 वार्षिक है; व्यय (संपत्ति-कर, मरम्मत, प्रबंधन) सकल किराये का 25% है। 9% की पूँजीकरण दर पर उसका मूल्य, ₹ लाख में, ____ है।

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    उत्तर: 80

    व्यय = 0.25 × 9,60,000 = 2,40,000, अतः शुद्ध आय = 7,20,000। मूल्य = 7,20,000 ÷ 0.09 = 80,00,000 = ₹80 लाख। सकल किराये का पूँजीकरण करने पर 106.67 लाख आता, जो सामान्य चूक है। जाँच: 80 लाख × 9% = 7.2 लाख।

  18. एक स्थल का विकास ₹60 करोड़ के सकल विकास-मूल्य, ₹24 करोड़ के निर्माण व शुल्क, तथा ₹3 करोड़ के वित्त व आकस्मिकता के साथ हो सकता है। विकासकर्ता GDV का 20% लाभ चाहता है, और उसे भूमि-मूल्य का 5% स्टाम्प शुल्क व विधिक व्यय भी देना है। विकासकर्ता जितना अधिकतम भूमि-मूल्य बोल सकता है, ₹ करोड़ में, ____ है।

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    उत्तर: 20

    लाभ = 0.20 × 60 = 12। भूमि व उसके क्रय-व्यय हेतु बचा धन = 60 − 24 − 3 − 12 = 21। यदि भूमि-मूल्य L हो तो L + 0.05L = 21, अतः L = 21 ÷ 1.05 = 20। 21 को ही भूमि-मूल्य मान लेना क्रय-व्यय की उपेक्षा है; जाँच: 20 + 1 = 21।

  19. एक परियोजना को आज ₹150 लाख का व्यय चाहिए और वह वर्ष 1, 2 व 3 के अंत में ₹60 लाख, ₹70 लाख व ₹80 लाख लौटाती है। 8% वार्षिक आवश्यक प्रतिफल पर उसका NPV, निकटतम पूर्ण संख्या में ₹ लाख में, ____ है।

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    उत्तर: 29

    PV = 60 ÷ 1.08 + 70 ÷ 1.1664 + 80 ÷ 1.259712 = 55.56 + 60.01 + 63.51 = 179.08। NPV = 179.08 − 150 = 29.08, जो निकटतम पूर्ण संख्या में 29 है। बिना कटौती के आगमों का योग (210) लेकर 150 घटाने पर 60 आता, जो धन के समय-मूल्य की उपेक्षा का जाल है।

  20. एक टाउनशिप चार चरणों में बनती है, प्रत्येक चरण के निर्माण में 18 माह लगते हैं। प्रत्येक चरण पिछले चरण के आरंभ के 9 माह बाद आरंभ होता है। पहले चरण के आरंभ से अंतिम चरण की पूर्णता तक माहों की संख्या ____ है।

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    उत्तर: 45

    अंतिम चरण पहले के 3 × 9 = 27 माह बाद आरंभ होता है और 18 माह लेता है, अतः पूर्णता 27 + 18 = 45 माह पर है। पूरी अवधियाँ जोड़ना (4 × 18 = 72) आच्छादन की उपेक्षा होती।