नगर नियोजन व आवास: सिद्धांत, नियोजित नगर, पड़ोस-अभिकल्प, घनत्व व मानक

यह वास्तुकला एवं नियोजन पेपर के भाग A, खंड A.4, “नगर नियोजन, आवास एवं रियल एस्टेट विकास”, पर दो अध्यायों में से पहला है। शीर्षक चौदह मदें गिनाता है; यह अध्याय नियोजन वाला अर्द्ध लेता है: “नगर नियोजन के सिद्धांत व अवधारणाएँ; भारत व विदेश के पारंपरिक एवं आधुनिक नियोजित नगर; आवास प्ररूप; पड़ोस-अभिकल्प; आवासीय घनत्व; आवास व सामुदायिक सुविधाओं के मानक; विशेष क्षेत्रों व आवश्यकताओं हेतु आवास”। यह नगर नियोजन के उद्देश्य व चिंतक (गेडिस, हावर्ड, कार्बूज़िए, पेरी, स्टाइन व राइट), पेपर में जोड़ी बनाकर पूछे जाने वाले नगरों (जयपुर, नई दिल्ली, चंडीगढ़, भुवनेश्वर, गांधीनगर, नवी मुंबई, कैनबरा, ब्रासीलिया, वाशिंगटन) के नियोजक, तिथि व मूल विचार, घनत्व-पैमाने पर आवास प्ररूप, पड़ोस इकाई, रैडबर्न, सुपरब्लॉक व क्लस्टर, शुद्ध व सकल घनत्व, सुविधा-मानकों का तर्क, तथा पहाड़ी, बाढ़-प्रवण, तटीय व विशेष आवश्यकताओं हेतु अभिकल्प-उत्तर सिखाता है। संख्यात्मक प्रश्न शुद्ध व सकल घनत्व, FAR से व्यक्ति प्रति हेक्टेयर, तथा निर्धारित मानक से सुविधाओं की संख्या व क्षेत्रफल हैं। दूसरा अध्याय आवास अर्थशास्त्र व रियल एस्टेट लेता है।

1. नगर नियोजन के सिद्धांत व अवधारणाएँ

नगर नियोजन भूमि-उपयोग, परिसंचरण, सेवाओं व खुले स्थान को इस प्रकार व्यवस्थित करने की कला व विज्ञान है कि बस्ती स्वस्थ, सुरक्षित, सुविधाजनक, मितव्ययी व रमणीय हो। इसके कार्यकारी सिद्धांत हैं: व्यापकता (पूरी बस्ती व उसके प्रदेश की योजना साथ-साथ), प्रदेश से पड़ोस तक योजनाओं का पदानुक्रम, ज़ोनिंग द्वारा कार्यात्मक व्यवस्था व उपयोगों का उचित मिश्रण, अवसंरचना से समर्थित संतुलित घनत्व, सबके लिए सुगम्यता, वृद्धि हेतु लचीलापन, जन-सहभागिता व सततता। योजनाएँ एक-दूसरे में समाए पैमानों पर बनती हैं: प्रादेशिक या परिप्रेक्ष्य योजना, नगर विकास (मास्टर) योजना, स्थानीय क्षेत्र योजना या अभिन्यास (layout), तथा परियोजना।

कुछ चिंतक शब्दावली देते हैं। पैट्रिक गेडिस ने सर्वेक्षण, विश्लेषण, योजना पर बल दिया: कुछ भी खींचने से पहले प्रदेश के भूगोल, अर्थव्यवस्था व समाज (स्थान, कार्य, जन) का निदान करें। एबेनेज़र हावर्ड (1898) ने उद्यान नगर (garden city) प्रस्तावित किया: लगभग 6,000 एकड़ की संपदा के भीतर लगभग 1,000 एकड़ पर बसा लगभग 30,000 जनसंख्या का नगर, जिसके शेष लगभग 5,000 एकड़ स्थायी कृषि-पट्टी हैं (कुल लगभग 32,000 व्यक्ति); भूमि सामुदायिक स्वामित्व में, घर व रोज़गार साथ-साथ, और ऐसे नगरों का समूह (सामाजिक नगर) जो द्रुत परिवहन से जुड़ा हो। लेचवर्थ (1903) व वेल्विन (1920) इसी आधार पर बने। ले कार्बूज़िए व CIAM की एथेंस घोषणा (1933 की कांग्रेस से) ने नगर को चार अलग रखे जाने वाले कार्य माना: निवास, कार्य, मनोरंजन व परिसंचरण, और खुले उद्यान में ऊँची इमारतें। क्लेरेंस पेरी व स्टाइन और राइट (दोनों 1929) ने आवासीय क्षेत्र को सुरक्षित, विद्यालय-केंद्रित इकाई बनाया (खंड 4)।

अवधारणाएँ व उनके प्रस्तावक
अवधारणाप्रस्तावकमूल विचार
सर्वेक्षण–विश्लेषण–योजनापैट्रिक गेडिसयोजना से पहले प्रदेश के स्थान, कार्य व जन का अध्ययन; इकाई प्रदेश है
उद्यान नगरएबेनेज़र हावर्डसीमित आकार का आत्मनिर्भर नगर, स्थायी हरित पट्टी, सामुदायिक भूमि, घर के निकट रोज़गार
रैखिक नगरआर्तुरो सोरिया इ माता (1882)परिवहन-मेरुदंड के साथ सतत नगरीय पट्टी
कार्यात्मक नगरले कार्बूज़िए; CIAM एथेंस घोषणानिवास, कार्य, मनोरंजन व परिसंचरण पृथक; खुले स्थान में ऊँची इमारतें
पड़ोस इकाईक्लेरेंस पेरी (1929)विद्यालय-केंद्रित आवासीय इकाई, जिसकी सीमा मुख्य मार्ग हों
रैडबर्न विचारक्लेरेंस स्टाइन व हेनरी राइट (1929)सुपरब्लॉक व पैदल यात्रियों का वाहनों से पूर्ण पृथक्करण
एकिस्टिक्सकॉन्स्टेंटिनोस डॉक्सियाडिससभी पैमानों पर मानव बस्तियों का विज्ञान
⚠️ उद्यान नगर उद्यान उपनगर नहीं है
उद्यान उपनगर (हैम्पस्टेड गार्डन सबर्ब सामान्य उदाहरण है) में सुखद, कम घनत्व वाले आवास होते हैं पर कार्य हेतु वह निकट के नगर पर निर्भर रहता है; उसमें न स्थायी पट्टी होती है, न स्थानीय रोज़गार। उद्यान नगर एक पूर्ण नगर है। पेपर का जाल यह है कि हर हरी, कम घनत्व वाली बस्ती को उद्यान नगर मान लिया जाए।

2. भारत व विदेश के पारंपरिक एवं आधुनिक नियोजित नगर

पारंपरिक भारतीय नियोजन वास्तु व शिल्प ग्रंथों (मानसार, मयमत) पर आधारित था: मंडल-सदृश ज्यामिति पर बसी बस्ती जो दिशाओं के अनुरूप अभिमुखित हो, केंद्र में मंदिर या महल, चौड़ी औपचारिक सड़कें और व्यवसाय के अनुसार आवंटित मोहल्ले। हड़प्पाई नगर (मोहनजोदड़ो, हड़प्पा) कहीं अधिक प्राचीन नियोजित नगर हैं, जिनमें सड़क-जाल, दुर्ग व निचला नगर तथा ढकी नालियाँ थीं। आधुनिक नियोजित नगर नियोजक, तिथि व एक प्रमुख नियोजन-विचार की तालिका के रूप में सबसे अच्छे सीखे जाते हैं, क्योंकि पेपर इन्हें जोड़ी में पूछता है।

नियोजित नगर: नियोजक, तिथि, मूल विचार
नगरनियोजक व तिथिमूल विचार
जयपुरसवाई जयसिंह द्वितीय, 1727; मुख्य वास्तुविद विद्याधर भट्टाचार्यशिल्प-शास्त्र के सिद्धांतों पर परकोटे वाला ग्रिड नगर, नौ खंडों (चौकड़ियों) में विभक्त; बाज़ारों से घिरी चौड़ी अक्षीय सड़कें
नई दिल्लीएडविन लुटियंस व हरबर्ट बेकर; राजधानी की घोषणा 1911, उद्घाटन 1931षट्कोणीय ज्यामिति पर औपचारिक अक्ष व अरीय मार्ग, केंद्रीय दृश्य-पट्ट (Central Vista), कम घनत्व वाला बंगला क्षेत्र
चंडीगढ़ले कार्बूज़िए, पियरे जेनेरे, मैक्सवेल फ्राई व जेन ड्रू के साथ, पूर्व की मेयर–नोविकी योजना के बाद; 1950 का दशकलगभग 800 मी × 1,200 मी के सेक्टर, सात-स्तरीय सड़क पदानुक्रम (V1 से V7), कैपिटल कॉम्प्लेक्स, सतत हरित पट्टियाँ
भुवनेश्वरओटो कोनिग्सबर्गर, 1948ओडिशा की नई राजधानी, खुले स्थान सहित पड़ोस-इकाइयों के रूप में नियोजित, पुराने मंदिर-नगर के पास
गांधीनगरगुजरात की राजधानी; एच. के. मेवाड़ा व प्रकाश एम. आप्टे, 1960 का दशकचंडीगढ़ जैसी पद्धति पर सेक्टरों में विभक्त नगर, प्रत्येक की अपनी सुविधाएँ, सुदृढ़ हरित ढाँचे के भीतर
नवी मुंबईसिडको (CIDCO), 1970; ठाणे खाड़ी के पार जुड़वाँ नगर के रूप में परिकल्पितमुंबई का प्रतिकारी चुंबक (counter-magnet): जनसंख्या व रोज़गार मोड़ने हेतु रेल व सड़क गलियारे पर नोडों की शृंखला
कैनबरावॉल्टर बर्ली ग्रिफ़िन व मैरियन महोनी ग्रिफ़िन; प्रतियोगिता 1912भूमि-अक्ष व जल-अक्ष, वृत्तों, त्रिभुजों व षट्कोणों की ज्यामिति, कृत्रिम झील, उद्यान नगर का प्रभाव
ब्रासीलियालूसियो कोस्ता, प्लानो पिलोतो 1957; प्रमुख भवन ऑस्कर नीमेयर के; उद्घाटन 1960दो प्रतिच्छेदी अक्ष (स्मारकीय व आवासीय), सुपरब्लॉक (सुपरक्वाड्रा) में आवास, कठोर कार्यात्मक पृथक्करण
वाशिंगटनपियरे चार्ल्स लाँफ़ाँ, 1791; मैकमिलन योजना 1901–02 ने मॉल को पुनर्स्थापित कियाग्रिड पर बिछे बारोक विकर्ण पथ, प्रमुख भवनों के बीच दृश्य-रेखाएँ
⚠️ किसने क्या नियोजित किया
चंडीगढ़ की पहली योजना अल्बर्ट मेयर व मैथ्यू नोविकी ने बनाई, फिर ले कार्बूज़िए के दल ने उसे पुनः नियोजित किया। ब्रासीलिया की योजना कोस्ता की है; नीमेयर ने उसके भवन अभिकल्पित किए। कैनबरा ग्रिफ़िन का है, नई दिल्ली लुटियंस व बेकर की है, और भुवनेश्वर कोनिग्सबर्गर का है। ले कार्बूज़िए ने जयपुर, गांधीनगर या ब्रासीलिया की योजना नहीं बनाई।

तालिका में प्रतिरूप पढ़ें। राजधानी नगर (नई दिल्ली, कैनबरा, वाशिंगटन, ब्रासीलिया) अक्षों व दृश्य-रेखाओं से संगठित हैं क्योंकि वे राज्य-शक्ति को अभिव्यक्त करते हैं। स्वतंत्रता के बाद के भारतीय नए नगर (चंडीगढ़, भुवनेश्वर, गांधीनगर) पड़ोस इकाई या सेक्टर को निर्माण-खंड बनाते हैं, ऐसे सड़क पदानुक्रम के साथ जो आर-पार का यातायात किनारे पर रखता है। नवी मुंबई महानगरीय पैमाने का विचार है, प्रतिकारी चुंबक द्वारा भीड़ कम करना, राजधानी नहीं। जयपुर पारंपरिक आदर्श है: ग्रंथों से ली गई ज्यामिति, और व्यापारिक नगर जिसकी बाज़ार-सड़कें उसका मेरुदंड हैं।

3. आवास प्ररूप

आवास प्ररूप आवास-रूप, भूखंड-व्यवस्था व स्वामित्व-प्रकार का आवर्ती संयोजन है। आवास को रूप (इकाइयाँ भूमि पर कैसे बैठती हैं), स्वामित्व-प्रकार (किसका स्वामित्व या किराया) तथा आय-वर्ग (किनके लिए) के आधार पर वर्गीकृत करें। रूप ही भूमि-खपत, प्राप्य घनत्व, प्रति इकाई लागत व निजी खुले स्थान की गुणवत्ता तय करता है, इसलिए पेपर अपेक्षा करता है कि आप प्रत्येक रूप को घनत्व-पैमाने पर रखें।

घनत्व-पैमाने पर आवास रूप
प्ररूपरूपघनत्व-स्थानगुण व सीमा
पृथक गृह (बंगला)अपने भूखंड पर एक आवास, चारों ओर खुलान्यूनतम; प्रति परिवार सर्वाधिक भूमिचार ओर एकांत व प्रकाश; प्रति इकाई भूमि व सेवा-लागत सर्वाधिक
अर्द्ध-पृथक गृहसाझा दीवार वाले दो आवासनिम्नएक पार्श्व सेटबैक व दीवार की बचत; केवल दो खुले पार्श्व
पंक्ति (टेरेस) गृहसाझा पार्श्व दीवारों वाली संकरी अग्रभाग की इकाइयों की सतत पंक्ति, प्रत्येक का अपना प्रवेश व पिछला आँगनभू-संलग्न आवास के लिए मध्यम से उच्चभूमि व सेवाओं में किफ़ायती; प्रकाश व वायु केवल आगे-पीछे से, अतः योजना की गहराई सीमित
आँगन या क्लस्टर गृहसाझा आँगन या हरित स्थल, या निजी आँगनों के चारों ओर समूहित इकाइयाँ (पोल, हवेली)मध्यम से उच्चजलवायु-अनुकूल व सामाजिक; साझा स्थान के सुनियोजन व रखरखाव की आवश्यकता
वॉक-अप अपार्टमेंटसीढ़ियों से पहुँचे जाने वाले निम्न-ऊँचाई के फ़्लैटउच्चलिफ़्ट बिना भूमि-कुशल; ऊँचाई उस सीमा तक जितना लोग चढ़ें व लिफ़्ट हेतु संहिता-देहली
बहुमंज़िला मीनारलिफ़्ट वाली ऊँची इमारतप्रति स्थल उच्चतम, पर नीचे टिप्पणी देखेंभूतल खुले स्थान हेतु मुक्त; महँगी संरचना, सेवाएँ, अग्नि-सुरक्षा व रखरखाव; पड़ोसी-संपर्क कम
चॉल या टेनमेंटसाझा गलियारे के साथ एक-कक्षीय इकाइयाँ, साझा शौचालय सहितअत्यधिक भीड़बनाने में सस्ता व कार्यस्थल के निकट; प्रकाश, वायु व स्वच्छता दुर्बल

स्वामित्व-प्रकार के आधार पर: स्वामी-आवासित (मुक्तधृति या पट्टाधृति), सहकारी समिति, अपार्टमेंट (कॉन्डोमिनियम) स्वामित्व, किराये का (निजी, सार्वजनिक या नियोक्ता का), तथा विद्यार्थियों, श्रमिकों व अकेले रहने वालों हेतु छात्रावास या शयनगृह। आय-वर्ग के आधार पर: आर्थिक रूप से कमज़ोर वर्ग (EWS), निम्न आय वर्ग (LIG), मध्यम आय वर्ग (MIG) व उच्च आय वर्ग (HIG), प्रत्येक एक गृहस्थ-आय पट्टी से परिभाषित जिसे योजना या प्राधिकरण तय व संशोधित करता है, इसलिए पट्टी सदैव बताई जाती है, कभी मान नहीं ली जाती।

⚠️ उच्च घनत्व हेतु बहुमंज़िला आवश्यक नहीं
पंक्ति गृह, क्लस्टर आवास व वॉक-अप भू-संपर्क के साथ उच्च शुद्ध घनत्व पा लेते हैं। मीनारें मंज़िलें बढ़ाती हैं, पर ऊँचे ब्लॉकों को प्रकाश, वायु व अग्नि-पहुँच हेतु दूर-दूर खड़ा करना पड़ता है, अतः शुद्ध घनत्व ऊँचाई के अनुपात में नहीं बढ़ता, जबकि प्रति इकाई लागत बढ़ती है। किसी प्ररूप को घनत्व, लागत, खुले स्थान व रहने-योग्यता को साथ रखकर परखें।

4. पड़ोस-अभिकल्प: पेरी, रैडबर्न, सुपरब्लॉक व क्लस्टर

पड़ोस वह नियोजन-इकाई है जिसमें दैनिक जीवन पैदल संभव होना अपेक्षित है। पेरी की पड़ोस इकाई (1929) के छह सिद्धांत हैं। (1) आकार: जनसंख्या इतनी जो एक प्राथमिक विद्यालय को सहारा दे, पेरी के उदाहरण में लगभग 160 एकड़ पर लगभग 5,000 व्यक्ति, ताकि किनारे से केंद्र तक का पैदल मार्ग लगभग चौथाई मील हो। (2) सीमाएँ: मुख्य मार्ग जो आर-पार का यातायात इकाई के भीतर से नहीं, उसके बाहर से ले जाएँ। (3) खुला स्थान: छोटे उद्यानों व मनोरंजन-स्थलों की व्यवस्था। (4) संस्थान-स्थल: विद्यालय व अन्य संस्थान केंद्र में समूहित। (5) स्थानीय दुकानें: किनारे पर, यातायात-संधियों पर, अधिमानतः पास की इकाई की दुकानों के बगल में। (6) आंतरिक सड़क-तंत्र: संकरी सड़कों का पदानुक्रम जो इकाई की सेवा करे और आर-पार के यातायात को हतोत्साहित करे।

रैडबर्न (न्यू जर्सी, 1929, “मोटर-युग का नगर”) ने मोटरकार का उत्तर दिया। इसके पाँच विचार: (1) छोटे ग्रिडनुमा ब्लॉक के स्थान पर सुपरब्लॉक; (2) विशिष्टीकृत सड़कें, प्रत्येक सड़क एक ही प्रकार के यातायात हेतु बनी; (3) पैदल यात्रियों का वाहनों से पूर्ण पृथक्करण, चौराहों पर अंडरपास या पुल सहित; (4) घरों को घुमाना: बैठक व बगीचा उद्यान की ओर, सेवा व गैराज वाला भाग कुल-दे-सैक (cul-de-sac) की ओर; (5) उद्यान मेरुदंड के रूप में। सुपरब्लॉक सामान्य ब्लॉक से कई गुना बड़ा ब्लॉक है, आर-पार के यातायात के लिए बंद, मुख्य मार्गों से घिरा व भीतर कुल-दे-सैक व पगडंडियों से सेवित। चंडीगढ़ के सेक्टर व ब्रासीलिया के सुपरक्वाड्रा सुपरब्लॉक विचार को नगर-पैमाने पर लागू करते हैं। क्लस्टर आवास कुछ दर्जन आवासों को साझा आँगन, हरित स्थल या पार्किंग-आँगन के चारों ओर समूहित करता है और शेष भूमि साझा खुले स्थान के रूप में छोड़ता है: वही घर, कम सड़क व सेवा-लंबाई के साथ, या उतनी ही भूमि में अधिक खुला स्थान।

पड़ोस-अवधारणाओं की तुलना
अवधारणामूल उपायशक्तिसामान्य आलोचना
पड़ोस इकाई (पेरी)केंद्र में विद्यालय; मुख्य मार्ग की सीमापैदल-योग्य, बच्चों हेतु सुरक्षित, पहचान-योग्यआत्मनिर्भरता व सामाजिक एकरूपता मानता है; नगर-व्यापी रोज़गार व सेवाएँ उसकी सीमा लाँघती हैं
रैडबर्नसुपरब्लॉक, कुल-दे-सैक, स्तर-पृथक पैदल मेरुदंडसुरक्षित, शांत, हरित केंद्रघरों के पिछवाड़े सड़क की ओर और पथों पर निगरानी कम, जिससे सुरक्षा-दृष्टि दुर्बल
सुपरब्लॉकआर-पार के यातायात हेतु बंद बड़ा ब्लॉकशांत भीतरी भाग, कम चौराहेपरिधि के चारों ओर लंबे पैदल मार्ग; एकरसता; अनम्य
क्लस्टरसाझा आँगन के चारों ओर आवासछोटी सड़कें, साझा खुला स्थान, सामुदायिकतापार्किंग व साझा स्थान का रखरखाव प्रबंधन माँगते हैं
ग्रिडनुमाछोटे ब्लॉक, अनेक चौराहेलचीला, पारगम्य, पथ-निर्देश आसानआवासीय सड़कों में आर-पार का यातायात आने देता है
🧠 पेरी = प्राथमिक विद्यालय, रैडबर्न = सड़कें पृथक
यदि प्रश्न कहे कि इकाई का आकार विद्यालय से तय है और सीमाएँ मुख्य मार्ग हैं, तो वह पेरी है। यदि कुल-दे-सैक, उद्यान की ओर घुमे घर व वाहनों से पृथक पैदल यात्री कहे, तो वह रैडबर्न है। आधुनिक पैदल-योग्य पड़ोस व पारगमन-उन्मुख नियोजन पेरी का लगभग 400 मी (पाँच मिनट की पैदल दूरी) का पैदल-क्षेत्र रखता है और उसका बंद, एकल-उपयोग वाला स्वरूप छोड़ देता है।

5. आवासीय घनत्व

घनत्व प्रति इकाई क्षेत्रफल की मात्रा है, व्यक्ति प्रति हेक्टेयर (pph) या आवास इकाई प्रति हेक्टेयर (du/ha) में व्यक्त। महत्त्व हर में आए क्षेत्रफल का है। सकल घनत्व जनसंख्या (या आवासों) को अभिन्यास या पड़ोस के पूरे क्षेत्रफल से भाग देता है, जिसमें सड़कें, खुला स्थान, विद्यालय व दुकानें सम्मिलित हैं। शुद्ध घनत्व उसे केवल शुद्ध आवासीय क्षेत्र से भाग देता है, अर्थात् आवास-भूखंडों के नीचे की भूमि (आवासीय खंड के भीतर स्थानीय पहुँच-मार्ग गिने जाएँ या नहीं, इस पर परिपाटियाँ भिन्न हैं, इसलिए प्रश्न बताता है)। समान जनसंख्या हेतु शुद्ध घनत्व सदैव सकल घनत्व के बराबर या उससे अधिक होता है।

घनत्व-माप व उनके हर
मापसूत्रइकाई
सकल घनत्वजनसंख्या ÷ अभिन्यास का कुल क्षेत्रफलव्यक्ति/हे.
शुद्ध आवासीय घनत्वजनसंख्या ÷ शुद्ध आवासीय क्षेत्रव्यक्ति/हे.
आवास घनत्वआवास इकाइयाँ ÷ क्षेत्रफल (सकल या शुद्ध, जैसा कहा जाए)du/हे.
नगर का जनसंख्या घनत्वजनसंख्या ÷ संपूर्ण नगर क्षेत्रफलव्यक्ति/वर्ग किमी
व्यक्ति प्रति कक्षव्यक्ति ÷ कक्ष (भीड़ का माप, भूमि का घनत्व नहीं)व्यक्ति/कक्ष

हल उदाहरण 1. 48 हे. के एक पड़ोस में 14,400 व्यक्ति रहते हैं; उसका 60% क्षेत्र आवासीय भूखंड है। सकल घनत्व = 14,400 ÷ 48 = 300 pph। शुद्ध आवासीय क्षेत्र = 0.6 × 48 = 28.8 हे., अतः शुद्ध घनत्व = 14,400 ÷ 28.8 = 500 pph। यही परिणाम भूखंडों से मिलता है: यदि प्रत्येक 100 m² भूखंड में 5 सदस्यों का परिवार हो, तो एक शुद्ध हेक्टेयर में 100 भूखंड व 500 व्यक्ति हैं, और सकल हेक्टेयर का 60% भूखंड है, अतः सकल घनत्व 0.6 × 500 = 300 pph। हल उदाहरण 2 (FAR). FAR 1.8 वाले 1 हे. भूखंड में 18,000 m² तल-क्षेत्रफल है; यदि सब 60 m² के आवास हों तो 300 आवास होंगे, और प्रति आवास 4 व्यक्ति पर शुद्ध घनत्व 1,200 pph है। इकाई-परिवर्तन: 1 हे. = 10,000 m² ≈ 2.47 एकड़, अतः आवास प्रति एकड़ × 2.47 = आवास प्रति हेक्टेयर।

⚠️ सकल छोटी संख्या है; और हर पर ध्यान दें
शुद्ध घनत्व = सकल घनत्व ÷ भूमि का आवासीय अंश, अतः वही बड़ी संख्या है। स्थिर जनसंख्या पर उद्यान व सड़कें जोड़ने से सकल घनत्व घटता है और शुद्ध घनत्व अपरिवर्तित रहता है। प्रश्न हेक्टेयर के स्थान पर एकड़ भी रख देते हैं, और भूखंड (FAR-आधारित), अभिन्यास या नगर के स्तर का घनत्व पूछते हैं; सदैव पढ़ें कि हर में कौन-सा क्षेत्रफल है। घनत्व भूमि का माप है; भीड़ कक्ष का माप है, अतः कम घनत्व वाला क्षेत्र भीड़ वाला और उच्च घनत्व वाला क्षेत्र बिना भीड़ का हो सकता है।

6. आवास व सामुदायिक सुविधाओं के मानक

मानक आवश्यकता को नियोजन-मात्रा में बदलता है। सुविधा-मानक तीन विचारों पर टिके हैं। देहली जनसंख्या वह न्यूनतम जनसंख्या है जो इकाई को व्यवहार्य बनाए। जलग्रहण (सेवा-त्रिज्या) वह पैदल या यात्रा-दूरी है जिसके भीतर उपयोगकर्ताओं को सेवा मिलनी चाहिए। पदानुक्रम सुविधाओं को बस्ती-इकाई के स्तर, आवास-समूह, पड़ोस, समुदाय, ज़िला व नगर, के अनुसार समूहित करता है, प्रत्येक स्तर वे सुविधाएँ वहन करता है जिनकी देहली वह पूरी कर सके। भारतीय मानक (URDPFI दिशानिर्देश व राज्यों के विकास-नियंत्रण नियम) इन्हें प्रति इकाई जनसंख्या व प्रति इकाई या प्रति 1,000 व्यक्ति क्षेत्रफल के रूप में देते हैं; आँकड़े नगर के आकार व प्रदेश के साथ बदलते हैं, इसलिए प्रश्न मानक अपने कथन में देता है।

सुविधा-समूह के अनुसार नियोजन-तर्क
सुविधा-समूहनियोजन-तर्क
पूर्व-प्राथमिक व प्राथमिक विद्यालयन्यूनतम देहली व सबसे छोटी पैदल दूरी; छोटे बच्चे मुख्य मार्ग पार न करें; पड़ोस के भीतर खुले स्थान के बगल में रखें
माध्यमिक व उच्चतर माध्यमिक विद्यालयउच्चतर देहली व बड़ा जलग्रहण; समुदाय-स्तर पर संग्राहक मार्ग पर, साइकिल या बस से पहुँच
स्वास्थ्यपड़ोस या समुदाय स्तर पर औषधालय या क्लिनिक; ज़िला स्तर पर मुख्य मार्ग से एम्बुलेंस-पहुँच वाला अस्पताल
दुकानें व बाज़ारदैनिक आवश्यकताओं की सुविधा-दुकानें पैदल दूरी में, किनारे या संधि पर; साप्ताहिक बाज़ार व बड़े केंद्र समुदाय व ज़िला स्तर पर
उद्यान व खेल-स्थलप्रत्येक समूह के निकट शिशु-स्थल, पड़ोस में खेल-मैदान, ज़िला स्तर पर बड़ा उद्यान; क्षेत्रफल प्रति 1,000 व्यक्ति या प्रति व्यक्ति तय
सुरक्षा, नागरिक व उपयोगिताअग्निशमन, पुलिस, डाक, सामुदायिक भवन व उपयोगिताएँ (उप-केंद्र, जल-टंकी, कचरा-संग्रह) प्रतिक्रिया-समय व सेवा-क्षेत्र के अनुसार स्थित

आवास के अपने मानक आवास के तल-क्षेत्रफल व व्यक्ति प्रति कक्ष (भीड़ की कसौटी), आय-वर्ग के अनुसार भूखंड-आकार, भू-आच्छादन, FAR व सेटबैक, पदानुक्रम के अनुसार सड़क-चौड़ाई, तथा आवासीय अभिन्यास का भूमि-उपयोग विभाजन समेटते हैं: प्रायः आवासीय भूखंड भूमि का लगभग आधा से तीन-पंचमांश लेते हैं और सड़कें, खुला स्थान व सुविधाएँ शेष बाँटती हैं। भवन संहिताएँ (राष्ट्रीय भवन संहिता व स्थानीय उपविधियाँ) न्यूनतम कक्ष-आकार, प्रकाश व वायु-संचार तय करती हैं।

हल उदाहरण. 40,000 व्यक्तियों का नगर; मान लें मानक 15,000 व्यक्ति पर एक औषधालय, प्रत्येक 0.2 हे. पर। आवश्यक औषधालय = 40,000 ÷ 15,000 = 2.67, जिसे पूर्ण इकाइयों में ऊपर पूर्णांकित कर 3 लिया जाता है ताकि कोई जलग्रहण मानक से अधिक न हो; भूमि = 3 × 0.2 = 0.6 हे.। प्रति व्यक्ति मानक उलटे ढंग से चलता है: 20,000 व्यक्तियों हेतु प्रति व्यक्ति 2.5 m² खेल-मैदान 50,000 m² = 5 हे. होता है।

⚠️ देहली व त्रिज्या दो अलग कसौटियाँ हैं
सुविधा को दोनों पर खरा उतरना चाहिए: व्यवहार्य होने जितने लोग (देहली) और पहुँच-योग्य निकटता (सेवा-त्रिज्या)। पर्याप्त जनसंख्या वाला विद्यालय भी, यदि उसका जलग्रहण बच्चों को मुख्य मार्ग पार करने को बाध्य करे, तो असफल है। ऐसा मानक न रटें जो प्रश्न स्वयं देगा; पदानुक्रम का तर्क सीखें और यह कि मानक को इकाइयों व हेक्टेयर में कैसे बदला जाए, इकाइयों की गिनती को ऊपर पूर्णांकित करते हुए।

7. विशेष क्षेत्रों व आवश्यकताओं हेतु आवास

विशेष क्षेत्र केवल भवन ही नहीं, अभिन्यास भी बदलते हैं। संकट तय करता है कि आवास कहाँ बन सकता है, कितना सघन हो और कैसे ऊँचा उठाया जाए, छत से ढका जाए व उसकी जल-निकासी हो; जलवायु रूप व अभिविन्यास तय करती है।

क्षेत्र के अनुसार अभिकल्प-उत्तर
क्षेत्रमुख्य समस्याआवास-उत्तर
पहाड़ी भूभागढलान की अस्थिरता, सतही जल-निकासी, कठिन पहुँच, कम निर्माण-योग्य भूमिसमोच्च रेखाओं का अनुसरण; सोपानी या सीढ़ीदार क्लस्टर; न्यूनतम कटाई-भराई; प्रतिधारक व जल-निकासी कार्य; हल्की संरचनाएँ; अस्थिर ढलान से परहेज़; कम घनत्व व सीमित ऊँचाई; पैदल गलियाँ
बाढ़-प्रवण व नदी-तटीयजलप्लावन, गाद, पृथक्करणबाढ़-स्तर से ऊपर स्थल; ऊँचा कुर्सी-तल या खंभों पर आवास, भूतल अनावासीय; बाढ़-रोधी सामग्री; निकासी-मार्ग; बाढ़-मैदान का भंडारण न भरें
तटीय व चक्रवात-प्रवणवायु, तूफ़ानी लहर, लवणतटीय विनियमन की अपेक्षा अनुसार तटरेखा से सेटबैक; खंभे; बँधी, वायु-रोधी छतें; चक्रवात आश्रय; वृक्षों की आश्रय-पट्टियाँ
भूकंप-प्रवणकंपन, भंगुर विफलतासरल, नियमित, सुसंहत योजनाएँ; तन्य विस्तार-अभिकल्प; हल्की छतें; भवनों के बीच पर्याप्त अंतर
उष्ण-शुष्क, उष्ण-आर्द्र, शीत जलवायुताप, आर्द्रता या शीतउष्ण-शुष्क: आँगन, संकरी छायादार गलियाँ, साझा दीवारें। उष्ण-आर्द्र: आर-पार वायु-संचार, गहरे बरामदे, खुले अभिन्यास। शीत: सुसंहत रूप, सौर लाभ, ऊष्मारोधन
जनजातीय व ग्रामीण-सीमांत क्षेत्रसांस्कृतिक अनुकूलता, आजीविका, स्थानीय सामग्रीसहभागी अभिकल्प; स्थानीय सामग्री व शिल्प; घर में आजीविका-स्थान; नगरीय मानक अभिन्यास न थोपें

विशेष आवश्यकताएँ अभिकल्प, अवस्थिति व स्वामित्व-प्रकार, तीनों से पूरी होती हैं। वृद्धजन: भूतल या लिफ़्ट-सेवित घर, बाधा-मुक्त मार्ग, स्वास्थ्य-सेवा व संगति के निकट। दिव्यांगजन: बाधा-मुक्त, सार्वभौमिक अभिकल्प, जिसमें रैंप सामान्यतः 1 : 12 से अधिक तीव्र नहीं, चौड़े द्वार व स्पर्श-पथ। कामकाजी महिलाएँ, अकेले रहने वाले, विद्यार्थी व प्रवासी श्रमिक: कार्यस्थल के निकट छात्रावास, शयनगृह व किफ़ायती किराये के आवास, सुरक्षा अभिकल्प में निहित। बेघर: मूलभूत सेवाओं सहित रैन-बसेरे। आपदा-प्रभावित परिवार: पहले संक्रमणकालीन आश्रय, फिर तकनीकी सहायता सहित स्वामी-संचालित पुनर्निर्माण। परियोजनाओं से विस्थापित परिवार: मूल आजीविका के निकट पुनर्वास, दूर की परिधि पर नहीं।

🎯 घनत्व का वही नियम, भिन्न स्थल
तीव्र ढलान वाले स्थल पर निर्माण-योग्य अंश कम होता है, इसलिए सकल घनत्व घटाना पड़ता है या भवनों को सीढ़ीदार करना पड़ता है; बाढ़-मैदान में सुरक्षित उत्तर आवास को हटाना या ऊँचा उठाना है, जल की उपेक्षा नहीं। पेपर जिस निर्णय को परखता है वह है हस्तक्षेप को संकट या उपयोगकर्ता से मिलाना: बाढ़ हेतु ऊँचा कुर्सी-तल, पहाड़ी हेतु समोच्च-अनुगामी क्लस्टर, मौसमी प्रवासियों हेतु किराये के शयनगृह, जनजातीय समुदायों हेतु यथास्थान पुनर्वास।

मुख्य बिंदु

  • नगर नियोजन के लक्ष्य स्वास्थ्य, सुरक्षा, सुविधा, मितव्ययिता व रमणीयता हैं। गेडिस ने सर्वेक्षण–विश्लेषण–योजना दी, हावर्ड ने उद्यान नगर (नगर में लगभग 30,000, चारों ओर स्थायी कृषि-पट्टी), कार्बूज़िए व CIAM ने चार पृथक कार्य, पेरी ने विद्यालय-केंद्रित इकाई, स्टाइन व राइट ने रैडबर्न सुपरब्लॉक।
  • नियोजक, तिथि व विचार की जोड़ी बनाएँ: जयपुर (जयसिंह द्वितीय, 1727, नौ-खंड ग्रिड), नई दिल्ली (लुटियंस व बेकर), चंडीगढ़ (कार्बूज़िए, 800 मी × 1,200 मी सेक्टर, V1 से V7), भुवनेश्वर (कोनिग्सबर्गर, 1948), नवी मुंबई (सिडको, प्रतिकारी चुंबक), कैनबरा (ग्रिफ़िन), ब्रासीलिया (कोस्ता की योजना, नीमेयर के भवन), वाशिंगटन (लाँफ़ाँ, 1791)।
  • आवास-रूप घनत्व, लागत व खुला स्थान तय करता है: पृथक, अर्द्ध-पृथक, पंक्ति, आँगन या क्लस्टर, वॉक-अप, बहुमंज़िला, चॉल। उच्च घनत्व हेतु बहुमंज़िला आवश्यक नहीं, और ऊँचे ब्लॉकों को अधिक अंतर चाहिए, इसलिए शुद्ध घनत्व ऊँचाई के अनुपात में नहीं बढ़ता।
  • पेरी के छह सिद्धांत हैं: एक प्राथमिक विद्यालय से आकार, मुख्य मार्गों की सीमाएँ, खुला स्थान, केंद्रीय संस्थान, किनारे की दुकानें व शांत आंतरिक सड़क-तंत्र। रैडबर्न के पाँच हैं: सुपरब्लॉक, विशिष्टीकृत सड़कें, पैदल–वाहन पृथक्करण, उद्यान की ओर घुमे घर, तथा उद्यान मेरुदंड के रूप में। क्लस्टर आवास साझा खुला स्थान छोड़ता है और सड़क-लंबाई घटाता है।
  • सकल घनत्व = जनसंख्या ÷ पूरा क्षेत्रफल; शुद्ध घनत्व = जनसंख्या ÷ शुद्ध आवासीय क्षेत्र, अतः शुद्ध बड़ा होता है। स्थिर जनसंख्या पर अधिक सड़कें व उद्यान सकल घनत्व घटाते हैं और शुद्ध घनत्व अपरिवर्तित रखते हैं। FAR से शुद्ध घनत्व = FAR × 10,000 m² × आवास-अंश ÷ प्रति आवास तल-क्षेत्रफल × प्रति आवास व्यक्ति।
  • सुविधा-मानक देहली जनसंख्या, सेवा-त्रिज्या व पदानुक्रम पर टिके हैं; आवश्यक इकाइयाँ = जनसंख्या ÷ प्रति इकाई देहली, ऊपर पूर्णांकित, और भूमि = इकाइयाँ × स्थल-क्षेत्रफल। विशेष क्षेत्रों व आवश्यकताओं को हस्तक्षेप को संकट या उपयोगकर्ता से मिलाकर पूरा किया जाता है: पहाड़ियों पर समोच्च क्लस्टर, बाढ़ में ऊँचा कुर्सी-तल, बाधा-मुक्त अभिकल्प, प्रवासियों हेतु किराये के छात्रावास तथा विस्थापितों हेतु यथास्थान पुनर्वास।

अभ्यास प्रश्न (18)

उत्तर खोलने से पहले प्रत्येक प्रश्न हल करें। हर व्याख्या सही विकल्प के साथ लुभावना गलत विकल्प भी बताती है, क्योंकि अंक वहीं जाते हैं।

  1. कौन-सा नियोजन-विचार सीमित आकार के ऐसे नगर पर टिका है जो स्थायी कृषि-पट्टी में बसा हो, जिसकी भूमि सामुदायिक स्वामित्व में हो और रोज़गार घरों के निकट हो?

    1. सोरिया इ माता का रैखिक नगर, परिवहन-मेरुदंड के साथ सतत नगरीय पट्टी
    2. ले कार्बूज़िए का कार्यात्मक नगर, खुले उद्यान में ऊँची इमारतें व कार्य पृथक
    3. हावर्ड का उद्यान नगर, स्थायी कृषि-पट्टी से घिरा आत्मनिर्भर नगर
    4. पेरी की पड़ोस इकाई, मुख्य मार्गों से घिरा विद्यालय-केंद्रित आवासीय क्षेत्र
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — हावर्ड का उद्यान नगर, स्थायी कृषि-पट्टी से घिरा आत्मनिर्भर नगर

    हावर्ड का उद्यान नगर सीमित आकार, स्थायी कृषि-पट्टी, सामुदायिक भूमि-स्वामित्व व स्थानीय रोज़गार को एक आत्मनिर्भर नगर में जोड़ता है। पड़ोस इकाई लुभाने वाला उत्तर है क्योंकि वह भी सीमाबद्ध व सुसंहत है, पर वह नगर के भीतर का आवासीय क्षेत्र है, जिसमें न कृषि-पट्टी है, न सामुदायिक भूमि-स्वामित्व, न रोज़गार-आधार।

  2. चंडीगढ़ के अभिन्यास के विषय में कौन-सा कथन सही है?

    1. इसके सेक्टर, प्रत्येक लगभग 800 मी × 1,200 मी, तेज़ यातायात वाली सड़कों से घिरे हैं और भीतर विद्यालय, दुकानें व खुला स्थान रखते हैं
    2. इसके सेक्टर एक परिवहन-मेरुदंड के साथ लंबी पट्टियाँ हैं, प्रत्येक मुख्य मार्ग से सीधे पहुँचा जाता है और भीतर कोई सड़क पदानुक्रम नहीं
    3. इसकी योजना वॉल्टर बर्ली ग्रिफ़िन ने भूमि-अक्ष व जल-अक्ष के चारों ओर बनाई, केंद्रबिंदु के रूप में कृत्रिम झील के साथ
    4. इसका आवास विमान-आकार की योजना के पंखों पर बने ऊँचे पट्ट-ब्लॉकों के सुपरक्वाड्रा में समूहित है
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — इसके सेक्टर, प्रत्येक लगभग 800 मी × 1,200 मी, तेज़ यातायात वाली सड़कों से घिरे हैं और भीतर विद्यालय, दुकानें व खुला स्थान रखते हैं

    चंडीगढ़ का निर्माण-खंड लगभग 800 मी × 1,200 मी का सेक्टर है, जो तेज़ सड़कों से घिरा है और भीतर अपने विद्यालयों, दुकानों व हरित स्थान सहित पड़ोस की भाँति संगठित है, सात-स्तरीय सड़क पदानुक्रम के अंतर्गत। भूमि-अक्ष व जल-अक्ष तथा झील वाली योजना ग्रिफ़िन का कैनबरा है; विमान-आकार की योजना पर सुपरक्वाड्रा ब्रासीलिया है, जो लुभाने वाली भूल है क्योंकि दोनों बीसवीं सदी के मध्य की राजधानियाँ हैं जिनमें सुपरब्लॉक आवास है।

  3. नगर व नियोजक की निम्न जोड़ियों में से कौन-सी सही है?

    1. कैनबरा व पियरे चार्ल्स लाँफ़ाँ, जिन्होंने उसे भूमि-अक्ष व जल-अक्ष के चारों ओर बनाया
    2. ब्रासीलिया व लूसियो कोस्ता, जिनकी प्लानो पिलोतो 1957 में नई राजधानी हेतु चुनी गई
    3. भुवनेश्वर व ले कार्बूज़िए, जिन्होंने ओडिशा की राजधानी सेक्टरों व कैपिटल कॉम्प्लेक्स सहित नियोजित की
    4. नई दिल्ली व वॉल्टर बर्ली ग्रिफ़िन, जिन्होंने शाही राजधानी षट्कोणीय ज्यामिति पर बिछाई
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — ब्रासीलिया व लूसियो कोस्ता, जिनकी प्लानो पिलोतो 1957 में नई राजधानी हेतु चुनी गई

    कोस्ता की प्लानो पिलोतो (1957) ब्रासीलिया की योजना है; नीमेयर ने उसके प्रमुख भवन अभिकल्पित किए। लाँफ़ाँ ने वाशिंगटन (1791) नियोजित किया; कैनबरा ग्रिफ़िन का है; ले कार्बूज़िए ने चंडीगढ़ नियोजित किया, जबकि भुवनेश्वर कोनिग्सबर्गर का है; नई दिल्ली लुटियंस व बेकर की है। लुभाने वाली गलत जोड़ी भुवनेश्वर–ले कार्बूज़िए है, क्योंकि स्वतंत्रता के बाद की दूसरी राजधानी चंडीगढ़ उनसे इतनी गहराई से जुड़ी है।

  4. पेरी की पड़ोस इकाई का आकार उस जनसंख्या से तय होता है जो सहारा दे सके

    1. अपनी एम्बुलेंस सेवा वाले ज़िला अस्पताल को
    2. साप्ताहिक बाज़ार को, सामुदायिक भवन सहित
    3. इकाई के केंद्र में स्थित पूजा-स्थल को
    4. एक प्राथमिक विद्यालय को, जो केंद्र में रखा जाता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — एक प्राथमिक विद्यालय को, जो केंद्र में रखा जाता है

    पेरी ने इकाई का आकार एक प्राथमिक विद्यालय के जलग्रहण के अनुरूप रखा और विद्यालय को अन्य संस्थानों सहित केंद्र में रखा ताकि कोई बच्चा दूर न चले या मुख्य मार्ग पार न करे। दुकानें किनारे जाती हैं, केंद्र में नहीं; अस्पताल व साप्ताहिक बाज़ार पदानुक्रम के बड़े स्तरों के हैं।

  5. रैडबर्न अभिन्यास की किस विशेषता को सर्वाधिक प्रत्यक्ष रूप से पहचाना जाता है?

    1. छोटे ब्लॉकों का महीन ग्रिड ताकि यातायात बहुत-सी सड़कों पर समान रूप से फैल जाए
    2. केंद्रीय चौक के चारों ओर दुकानों व कार्यालयों का वलय, अरीय सड़कों से पहुँचा जाने वाला
    3. कुल-दे-सैक वाले सुपरब्लॉक, उद्यान की ओर मुख किए घर, और वाहनों से दूर रखे गए पैदल यात्री
    4. नगर से गुज़रने वाले एकल पारगमन-मार्ग के दोनों ओर आवास की सतत पट्टी
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — कुल-दे-सैक वाले सुपरब्लॉक, उद्यान की ओर मुख किए घर, और वाहनों से दूर रखे गए पैदल यात्री

    रैडबर्न ने सुपरब्लॉक, सेवा-पहुँच हेतु कुल-दे-सैक, उद्यान की ओर घुमाए गए घर, और पैदल यात्रियों का वाहनों से पूर्ण पृथक्करण जोड़े। महीन ग्रिड इसका उलटा विचार है क्योंकि वह प्रत्येक सड़क में यातायात आने देता है; रैखिक पट्टी सोरिया इ माता की है, और केंद्रीय चौक के चारों ओर का वलय अरीय योजना है।

  6. एक नियोजक को (i) आवासीय क्षेत्र से आर-पार का यातायात बाहर रखना है, (ii) बच्चों को मोटर-मार्ग पार किए बिना प्राथमिक विद्यालय तक पैदल पहुँचाना है, और (iii) दुकानें ऐसी जगह रखनी हैं जहाँ पास का क्षेत्र भी उनका उपयोग कर सके। कौन-सी योजना तीनों पूरी करती है?

    1. पेरी-प्रकार की इकाई: मुख्य मार्ग की सीमा, आंतरिक पथों से पहुँचा केंद्र का विद्यालय, पड़ोसी की दुकानों के बगल में किनारे की संधि पर दुकानें
    2. एक-जैसे छोटे ब्लॉकों का ग्रिड, प्रत्येक सड़क पर फैली दुकानें और मुख्य मार्गों पर रखे गए प्राथमिक विद्यालय
    3. रैडबर्न-प्रकार का सुपरब्लॉक जिसकी एकमात्र दुकान-सड़क उसके मध्य से जाती है और केवल उसी सुपरब्लॉक की सेवा करती है, पड़ोसियों की नहीं
    4. आर-पार की सड़क के साथ रैखिक पट्टी, प्रत्येक सिरे पर एक विद्यालय और उस सड़क के दोनों ओर दुकानें, गुज़रते सभी यातायात के लिए खुली
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — पेरी-प्रकार की इकाई: मुख्य मार्ग की सीमा, आंतरिक पथों से पहुँचा केंद्र का विद्यालय, पड़ोसी की दुकानों के बगल में किनारे की संधि पर दुकानें

    केवल पड़ोस-इकाई योजना तीनों कसौटियाँ पूरी करती है: मुख्य मार्गों की सीमाएँ आर-पार का यातायात मोड़ती हैं, केंद्र का विद्यालय आंतरिक पथों से पहुँचा जाता है, और पड़ोसी इकाई की दुकानों के बगल में किनारे की संधि पर दुकानें दोनों की सेवा करती हैं। सुपरब्लॉक लुभाता है क्योंकि वह भी यातायात बाहर रखता है, पर उसके मध्य की दुकान-सड़क केवल एक सुपरब्लॉक की सेवा करती है; ग्रिड व आर-पार की सड़क वाली पट्टी यातायात आने देती हैं।

  7. वही भूखंड व जनसंख्या रखी जाती है, पर उनके चारों ओर उद्यान व सड़कें जोड़कर अभिन्यास बड़ा कर दिया जाता है। सकल व शुद्ध आवासीय घनत्व का क्या होता है?

    1. सकल घनत्व बढ़ता है और शुद्ध घनत्व घटता है
    2. सकल घनत्व घटता है और शुद्ध घनत्व अपरिवर्तित रहता है
    3. दोनों समान अनुपात में घटते हैं
    4. शुद्ध घनत्व घटता है और सकल घनत्व अपरिवर्तित रहता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — सकल घनत्व घटता है और शुद्ध घनत्व अपरिवर्तित रहता है

    सकल घनत्व जनसंख्या को पूरे क्षेत्रफल से भाग देता है, जो बढ़ गया है, अतः वह घटता है। शुद्ध घनत्व उसे केवल आवासीय भूखंडों से भाग देता है, जो बदले नहीं, अतः वह अपरिवर्तित रहता है। “शुद्ध घटे और सकल स्थिर रहे” वाला दावा भूमिकाएँ उलट देता है: सड़कें व उद्यान जोड़ने से केवल भूखंडों पर मापा घनत्व नहीं घट सकता।

  8. दो आवास योजनाओं का सकल घनत्व समान, 250 व्यक्ति प्रति हेक्टेयर है। योजना X में 60% भूमि आवासीय भूखंड है; योजना Y में 40%। किसका शुद्ध घनत्व अधिक है, और शुद्ध घनत्व क्या हैं?

    1. योजना X, लगभग 150 pph, Y के लगभग 100 pph के सामने
    2. योजना X, लगभग 625 pph, Y के लगभग 417 pph के सामने
    3. दोनों योजनाएँ 250 pph पर, क्योंकि सकल घनत्व बराबर हैं
    4. योजना Y, लगभग 625 pph, X के लगभग 417 pph के सामने
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — योजना Y, लगभग 625 pph, X के लगभग 417 pph के सामने

    शुद्ध घनत्व = सकल घनत्व ÷ भूखंड-अंश। X हेतु: 250 ÷ 0.6 ≈ 417 pph; Y हेतु: 250 ÷ 0.4 = 625 pph। Y, जो भूखंडों को कम भूमि देती है, को उसी सकल आँकड़े तक पहुँचने हेतु प्रत्येक भूखंडित हेक्टेयर पर अधिक लोग रखने होंगे। भाग देने के स्थान पर अंश से गुणा करना (150 व 100) सामान्य चूक है और इससे शुद्ध घनत्व सकल से भी कम आ जाता।

  9. सुविधा नियोजन में “देहली जनसंख्या” का अर्थ है

    1. वह अधिकतम जनसंख्या जिसे एक सुविधा भीड़ बने बिना सेवा दे सके
    2. वह पैदल दूरी जिसके भीतर उपयोगकर्ता से सुविधा तक पहुँचने की अपेक्षा हो
    3. वह न्यूनतम जनसंख्या जिसकी माँग सुविधा उपलब्ध कराना व्यवहार्य बना दे
    4. सेवित प्रत्येक 1,000 व्यक्तियों हेतु सुविधा को आवंटित भूमि-क्षेत्रफल
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — वह न्यूनतम जनसंख्या जिसकी माँग सुविधा उपलब्ध कराना व्यवहार्य बना दे

    देहली किसी इकाई को उचित ठहराने हेतु आवश्यक न्यूनतम जनसंख्या है। पैदल दूरी सेवा-त्रिज्या या जलग्रहण है, जो भिन्न कसौटी है; प्रति 1,000 व्यक्ति क्षेत्रफल क्षेत्रफल-मानक है; और जिस अधिकतम जनसंख्या को सुविधा सेवा दे सके वह उसकी क्षमता है, देहली नहीं।

  10. मध्यम ढलान वाली, सुंदर दृश्यों, मौसमी नालों व ऊपरी किनारे पर सड़क वाली एक पहाड़ी पर आवास योजना प्रस्तावित है। कौन-सा अभिन्यास-उत्तर स्थल के लिए सर्वोत्तम है?

    1. समोच्च रेखाओं पर सोपानी क्लस्टर, उनके साथ पहुँच-गलियाँ, जल-निकासी हेतु खुले रखे नाले, जहाँ आवश्यक हो प्रतिधारक कार्य
    2. पूरी पहाड़ी को गहरी कटाई-भराई से समतल करना ताकि उस पर समान भूखंडों का नियमित ग्रिड बिछाया जा सके
    3. ढलान के आर-पार लंबे पट्ट-ब्लॉक रखना ताकि हर फ़्लैट को दृश्य मिले और आवश्यक सड़क-लंबाई घटे
    4. मौसमी नालों को भूखंडों के नीचे पाइपों में मोड़ना ताकि पूरी ढलान पर मैदानी घनत्व से निर्माण हो सके
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — समोच्च रेखाओं पर सोपानी क्लस्टर, उनके साथ पहुँच-गलियाँ, जल-निकासी हेतु खुले रखे नाले, जहाँ आवश्यक हो प्रतिधारक कार्य

    ढलान पर अभिन्यास को भूमि का अनुसरण करना चाहिए: समोच्च-अनुगामी सोपान व गलियों में कम कटाई-भराई लगती है, प्राकृतिक जल-निकासी रेखाएँ खुली रहती हैं और भार पहाड़ी पर बँट जाता है। समतल करने से अस्थिर कटे ढलान बनते हैं; ढलान के आर-पार पट्ट-ब्लॉक जल-निकासी रोकते हैं व भारी कटाई-भराई कराते हैं; भूखंडों के नीचे नालों को पाइप में डालना बाढ़ व विफलता को न्योता देता है, और ढलान पर मैदानी घनत्व अनुपयुक्त है।

  11. निम्नलिखित में से कौन-से रैडबर्न अभिन्यास के विचार हैं? सभी लागू चुनें।

    1. घर इस प्रकार घुमाए गए कि बैठक व बगीचे उद्यान की ओर हों
    2. प्रत्येक आवासीय सड़क पर दुकानों की सतत पंक्ति
    3. पैदल व वाहन यातायात का पूर्ण पृथक्करण
    4. छोटे ग्रिड-ब्लॉकों के स्थान पर कुल-दे-सैक से सेवित सुपरब्लॉक
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — घर इस प्रकार घुमाए गए कि बैठक व बगीचे उद्यान की ओर हों; C — पैदल व वाहन यातायात का पूर्ण पृथक्करण; D — छोटे ग्रिड-ब्लॉकों के स्थान पर कुल-दे-सैक से सेवित सुपरब्लॉक

    रैडबर्न विचार के पाँच भाग हैं: सुपरब्लॉक, विशिष्टीकृत सड़कें, पैदल–वाहन का पूर्ण पृथक्करण, उद्यान की ओर घुमे घर, तथा मेरुदंड के रूप में उद्यान। प्रत्येक आवासीय सड़क पर दुकानों की सतत पंक्ति इसके विपरीत है, क्योंकि वह हर घर के सामने वाहन व ग्राहक ले आती।

  12. नियोजित नगरों के विषय में सही कथन चुनिए।

    1. नवी मुंबई को सिडको ने मुंबई से वृद्धि मोड़ने हेतु प्रतिकारी चुंबक के रूप में विकसित किया
    2. वाशिंगटन की 1791 की लाँफ़ाँ की योजना ने सड़क-ग्रिड पर बारोक विकर्ण पथ बिछाए
    3. कैनबरा को ले कार्बूज़िए ने कैपिटल कॉम्प्लेक्स के चारों ओर सेक्टरों के नगर के रूप में बिछाया
    4. जयपुर को 1727 में सवाई जयसिंह द्वितीय ने नौ खंडों के परकोटे वाले नगर के रूप में बिछाया
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — नवी मुंबई को सिडको ने मुंबई से वृद्धि मोड़ने हेतु प्रतिकारी चुंबक के रूप में विकसित किया; B — वाशिंगटन की 1791 की लाँफ़ाँ की योजना ने सड़क-ग्रिड पर बारोक विकर्ण पथ बिछाए; D — जयपुर को 1727 में सवाई जयसिंह द्वितीय ने नौ खंडों के परकोटे वाले नगर के रूप में बिछाया

    नवी मुंबई (सिडको, प्रतिकारी चुंबक), वाशिंगटन (लाँफ़ाँ, ग्रिड पर विकर्ण) व जयपुर (जयसिंह द्वितीय, 1727, नौ खंड) का वर्णन सही है। कैनबरा वॉल्टर बर्ली ग्रिफ़िन व मैरियन महोनी ग्रिफ़िन का कार्य है जो भूमि व जल अक्षों के चारों ओर बना; कैपिटल कॉम्प्लेक्स के चारों ओर सेक्टरों का नगर चंडीगढ़ है, जहाँ से यह गलत कथन उधार लेता है।

  13. निम्नलिखित में से कौन-से पेरी की पड़ोस इकाई के अंग हैं?

    1. इकाई मुख्य मार्गों से घिरी है ताकि आर-पार का यातायात उसके चारों ओर से जाए
    2. स्थानीय दुकानें इकाई के मध्य में, विद्यालय के बगल में रखी जाती हैं
    3. मुख्य मार्ग केंद्र से गुज़रते हैं ताकि ग्राहक विद्यालय तक सरलता से पहुँचें
    4. इकाई का आकार उस जनसंख्या से तय है जो एक प्राथमिक विद्यालय को सहारा दे
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — इकाई मुख्य मार्गों से घिरी है ताकि आर-पार का यातायात उसके चारों ओर से जाए; D — इकाई का आकार उस जनसंख्या से तय है जो एक प्राथमिक विद्यालय को सहारा दे

    पेरी ने इकाई को मुख्य मार्गों से घेरा और आकार एक प्राथमिक विद्यालय की जनसंख्या से तय किया। उसकी स्थानीय दुकानें किनारे, यातायात-संधियों पर हैं, मध्य में नहीं, और मुख्य मार्ग केंद्र से बाहर रखे जाते हैं, क्योंकि विद्यालय व बच्चों के पथ आर-पार के यातायात से सुरक्षित रखे जाते हैं।

  14. आवासीय घनत्व के विषय में सही कथन चुनिए।

    1. व्यक्ति प्रति कक्ष भूमि के घनत्व का माप है
    2. किसी अभिन्यास हेतु शुद्ध घनत्व कभी सकल घनत्व से कम नहीं होता
    3. सकल घनत्व अपने क्षेत्रफल में सड़कें, खुला स्थान व सुविधाएँ गिनता है
    4. प्रति भूखंड व्यक्तियों की संख्या स्थिर रहने पर प्रति शुद्ध हेक्टेयर भूखंड दुगुने करने से शुद्ध घनत्व दुगुना हो जाता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — किसी अभिन्यास हेतु शुद्ध घनत्व कभी सकल घनत्व से कम नहीं होता; C — सकल घनत्व अपने क्षेत्रफल में सड़कें, खुला स्थान व सुविधाएँ गिनता है; D — प्रति भूखंड व्यक्तियों की संख्या स्थिर रहने पर प्रति शुद्ध हेक्टेयर भूखंड दुगुने करने से शुद्ध घनत्व दुगुना हो जाता है

    शुद्ध घनत्व छोटे, केवल आवासीय क्षेत्र से भाग देता है, अतः वह कभी सकल से कम नहीं होता; सकल घनत्व पूरे अभिन्यास से भाग देता है; और प्रति भूखंड व्यक्तियों की संख्या स्थिर रहने पर शुद्ध घनत्व प्रति शुद्ध हेक्टेयर भूखंडों के अनुपाती है। व्यक्ति प्रति कक्ष आवासों के भीतर की भीड़ मापता है, भूमि का घनत्व नहीं, जो सामान्य भ्रम है।

  15. 800 मी × 1,200 मी के एक आयताकार सेक्टर में 19,200 व्यक्ति रहते हैं। उसका सकल घनत्व, व्यक्ति प्रति हेक्टेयर में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

    उत्तर देखें

    उत्तर: 200

    क्षेत्रफल = 800 × 1,200 = 960,000 m² = 96 हे. (1 हे. = 10,000 m²)। सकल घनत्व = 19,200 ÷ 96 = 200 व्यक्ति प्रति हेक्टेयर। जाँच: 96 × 200 = 19,200।

  16. 50 हे. के एक पड़ोस में 15,000 व्यक्ति रहते हैं, और उसका 40% क्षेत्र आवासीय भूखंडों के अंतर्गत है। उसका शुद्ध आवासीय घनत्व, व्यक्ति प्रति हेक्टेयर में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

    उत्तर देखें

    उत्तर: 750

    शुद्ध आवासीय क्षेत्र = 0.40 × 50 = 20 हे.। शुद्ध घनत्व = 15,000 ÷ 20 = 750 व्यक्ति प्रति हेक्टेयर। सकल घनत्व, 15,000 ÷ 50 = 300, जाल है; शुद्ध = सकल ÷ 0.4 = 750 मेल खाता है।

  17. एक समूह-आवास स्थल का शुद्ध भूखंड-क्षेत्रफल 2 हे. व FAR 1.5 है। तल-क्षेत्रफल का 20% साझा परिसंचरण व सेवाओं में है और शेष 60 m² के आवासों में, प्रति आवास 4.5 व्यक्ति। भूखंड के प्रति हेक्टेयर शुद्ध घनत्व, व्यक्ति में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

    उत्तर देखें

    उत्तर: 900

    भूखंड = 20,000 m²; तल-क्षेत्रफल = 1.5 × 20,000 = 30,000 m²। आवास-तल = 0.8 × 30,000 = 24,000 m²; आवास = 24,000 ÷ 60 = 400; व्यक्ति = 400 × 4.5 = 1,800। शुद्ध घनत्व = 1,800 ÷ 2 = 900 व्यक्ति प्रति हेक्टेयर। 20% की उपेक्षा करने पर 1,125 आता।

  18. 36,000 व्यक्तियों हेतु एक अभिन्यास नियोजित है। माना गया मानक प्रत्येक 5,000 व्यक्ति पर एक प्राथमिक विद्यालय है, 0.4 हे. के स्थल पर, और केवल पूर्ण विद्यालय दिए जाते हैं (संख्या को ऊपर पूर्णांकित करें)। कुल विद्यालय-भूमि, हेक्टेयर में, एक दशमलव तक, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

    उत्तर देखें

    उत्तर: 3.2

    विद्यालय = 36,000 ÷ 5,000 = 7.2, जिसे 8 पूर्ण विद्यालयों में ऊपर पूर्णांकित किया ताकि कोई जलग्रहण मानक से अधिक न हो। भूमि = 8 × 0.4 = 3.2 हे.। सीधे 7.2 लेने पर 2.88 आता, जो इकाई-संख्या को पूर्णांकित न करने का जाल है।