व्यावसायिक अभ्यास, प्राक्कलन, निविदा व मध्यस्थता; भवन अर्थशास्त्र व संबद्ध क्षेत्र

यह अध्याय भाग B1 के खंड B1.6, “परियोजना प्रबंधन व व्यावसायिक अभ्यास”, के उत्तरार्ध का उत्तर देता है: “व्यावसायिक अभ्यास व आचार; प्राक्कलन, लागत-निर्धारण व विनिर्देश; निविदा; मध्यस्थता; वास्तुकला परिषद की भूमिका; वास्तुकला पत्रकारिता; औद्योगिक वास्तुकला; मानव समाजशास्त्र; भवन अर्थशास्त्र; आंतरिक डिज़ाइन”। यह वास्तुविद के कर्तव्य और वास्तुकार अधिनियम, 1972 के अंतर्गत वास्तुकला परिषद; प्राक्कलन की विधियाँ (प्लिंथ क्षेत्र, घनीय मात्रा, इकाई व विस्तृत) तथा मिट्टी-कार्य की मात्राएँ; दर-विश्लेषण, मात्रा-सूची व सामान्य और विस्तृत विनिर्देश; निविदा, EMD व ठेकों के प्रकार; सिद्धांत रूप में मध्यस्थता; भवन अर्थशास्त्र (मूल्यह्रास, जीवन-चक्र लागत व मूल्यांकन); और वास्तुकला पत्रकारिता, मानव समाजशास्त्र, औद्योगिक वास्तुकला व आंतरिक डिज़ाइन के संक्षिप्त, सिद्धांत-स्तरीय विवरण पढ़ाता है। संख्यात्मक प्रश्न प्लिंथ-क्षेत्र प्राक्कलन, प्रिज़्मीय नियम से मिट्टी-कार्य, एक दर-विश्लेषण, मूल्यह्रास व पूँजीकृत मूल्य हैं।

1. व्यावसायिक अभ्यास, आचार व वास्तुकला परिषद

व्यावसायिक अभ्यास वह ढंग है जिससे वास्तुविद ग्राहकों व समाज के प्रति सेवा संगठित करता है: नियुक्ति, सेवाओं का क्षेत्र, शुल्क, उत्तरदायित्व व आचरण। व्यावसायिक आचार उसे निर्देशित करने वाले नैतिक सिद्धांतों का समूह है: ईमानदारी, सक्षमता, गोपनीयता, स्वतंत्रता, और जन-सुरक्षा व कल्याण का ध्यान। वास्तुविद के कर्तव्य ग्राहक, जनता (सुरक्षा, सुगम्यता, पर्यावरण), व्यवसाय व सहकर्मियों के प्रति हैं। वास्तुविद डिज़ाइन में व भवन-ठेके के प्रशासन में ग्राहक के अभिकर्ता के रूप में कार्य करता है, पर भुगतान प्रमाणित करते या समय-वृद्धि के दावे का निर्णय करते समय उसे ग्राहक और ठेकेदार के बीच निष्पक्ष रहना होता है, ग्राहक के पैरोकार के रूप में नहीं।

वास्तुकार अधिनियम, 1972 वह कानून है जो भारत में वास्तुविदों को विनियमित करता है। वह वास्तुकला परिषद (Council of Architecture, CoA) गठित करता है, एक सांविधिक निकाय जिसके कार्य, सिद्धांत रूप में, ये हैं: वास्तुविदों का रजिस्टर रखना; अर्हताओं को मान्यता देना व वास्तुकला शिक्षा के न्यूनतम मानक तय करना; व्यावसायिक आचरण संहिता द्वारा अभ्यास व आचरण को विनियमित करना; और अनुशासनात्मक कार्रवाई करना, जो व्यावसायिक कदाचार पर रजिस्टर से नाम हटाने तक जा सकती है। मान्यता-प्राप्त अर्हता वाला व्यक्ति पंजीकरण हेतु परिषद को आवेदन करता है, और केवल पंजीकृत व्यक्ति ही “आर्किटेक्ट” उपाधि का प्रयोग कर सकता है। परिषद, भारतीय वास्तुकार संस्थान (Indian Institute of Architects), जो स्वैच्छिक व्यावसायिक संघ है, से भिन्न है; वह नगरपालिका भवन-उपविधियाँ या ठेका-दरें तय करने वाला निकाय नहीं है।

  • सत्यनिष्ठा व स्वतंत्रता: कोई छूट, कमीशन, उपहार या अन्य प्रलोभन नहीं, और किसी उत्पाद या फ़र्म में वित्तीय हित का प्रकटन, ताकि परामर्श निष्पक्ष रहे।
  • सक्षमता व सावधानी: केवल वही कार्य स्वीकारें जो वास्तुविद सक्षमता से कर सके, और उचित कौशल व सावधानी बरतें; हानि कराने वाली लापरवाही व्यावसायिक उपेक्षा हो सकती है।
  • व्यवसाय के साथ निष्पक्ष व्यवहार: किसी अन्य वास्तुविद का स्थान न लें और न लेने का प्रयास करें (कार्य तभी लें जब पहली नियुक्ति समाप्त हो चुकी हो और पिछले वास्तुविद को लिखित सूचना दे दी गई हो), अर्हताओं व पूर्व कार्य का ईमानदार निरूपण करें, और व्यावसायिक सेवाओं का विज्ञापन उन सीमित तरीक़ों के सिवा न करें जिनकी संहिता अनुमति देती है।
  • ग्राहक-संबंध: नियुक्ति की लिखित शर्तें (क्षेत्र, चरण, शुल्क), गोपनीयता, लागत व समय पर ईमानदार परामर्श, और कोई अप्रकट हित-संघर्ष नहीं।
  • जन-कर्तव्य: सुरक्षा, सांविधिक अनुपालन, सुगम्यता व पर्यावरण की चिंता ग्राहक की धन बचाने की इच्छा से पहले आती है।
चरणवार वास्तुविद की सेवाएँ
चरणवास्तुविद का कार्यविशिष्ट निर्गत
नियुक्ति व ब्रीफ़आवश्यकताएँ, स्थल, बजट समझना; शर्तें लिखित में तय करनाहस्ताक्षरित नियुक्ति, डिज़ाइन ब्रीफ़
संकल्पना व प्रारंभिक डिज़ाइनविकल्प रेखांकित करना, ब्रीफ़ से परखना, मोटी लागतरेखाचित्र प्लान, प्रारंभिक प्राक्कलन
विकसित डिज़ाइन व अनुमोदनसंरचना व सेवाओं का समन्वय; सांविधिक अनुमोदन प्राप्त करनाअनुमोदित आरेख
कार्य-आरेख व दस्तावेज़भवन का विवरण बनाना; विनिर्देश लिखना; मात्रा-सूची तैयार करनाआरेख, विनिर्देश, BOQ
निविदानिविदा-दस्तावेज़ बनाना, मूल्यांकन में सहायता, ठेकेदार की अनुशंसानिविदा-रिपोर्ट
निर्माण प्रशासननिरीक्षण, निर्देश जारी करना, भुगतान निष्पक्ष प्रमाणित करनासाइट-निर्देश, भुगतान-प्रमाणपत्र
समापननिरीक्षण, पूर्णता प्रमाणित करना, हस्तांतरणपूर्णता-प्रमाणपत्र, यथा-निर्मित आरेख
ℹ️ शुल्क व कॉपीराइट, सिद्धांत रूप में
वास्तुविद को परियोजना-लागत के प्रतिशत, एकमुश्त राशि, प्रति इकाई क्षेत्र दर, या व्यय किए समय के आधार पर भुगतान हो सकता है; परिषद की नियुक्ति-शर्तें व शुल्क-मापदंड, जिन्हें पालन करने को व्यावसायिक आचरण संहिता वास्तुविदों से कहती है, सेवाओं को चरणवार सूचीबद्ध करते हैं, पर आँकड़े रटने के लिए नहीं हैं। सिद्धांत यह है कि कार्य-क्षेत्र व शुल्क काम शुरू होने से पहले लिखित में तय हों। सौंपे जाने तक आरेखों व डिज़ाइन का कॉपीराइट वास्तुविद के पास रहता है।

2. प्राक्कलन: प्लिंथ क्षेत्र, घनीय मात्रा, इकाई व विस्तृत विधियाँ; मिट्टी-कार्य

प्राक्कलन (estimate) किसी कार्य के बनने से पहले उसकी लागत का पूर्वानुमान है। यह अनुमोदन व धन पाने, विकल्पों की तुलना, ठेके का बजट तय करने और बाद में लागत-नियंत्रण हेतु बनाया जाता है। आरंभिक प्रारंभिक (सन्निकट) प्राक्कलन को केवल मोटे आँकड़े चाहिए; विस्तृत प्राक्कलन को पूर्ण आरेख व विनिर्देश चाहिए। तीन क्षेत्रफलों को गड्डमड्ड नहीं करना चाहिए: कारपेट क्षेत्र दीवारों के भीतर का प्रयोज्य फ़र्श-क्षेत्र है; प्लिंथ क्षेत्र बाहरी दीवारों के ऊपर फ़र्श (प्लिंथ) तल पर मापा आच्छादित निर्मित क्षेत्र है, अतः वह कारपेट क्षेत्र से दीवारों, परिसंचरण व सेवा-क्षेत्रों जितना अधिक होता है; सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र साझा क्षेत्रों का अंश जोड़ता है और बिक्री का माप है, निर्माण का नहीं।

प्राक्कलन की विधियाँ
विधिआधारउपयोग व सटीकता
प्लिंथ क्षेत्रप्लिंथ क्षेत्र × समान पूर्ण भवनों से लिया प्रति m² दरशीघ्र व मोटा; ऊँचाई व विनिर्देश के भेद के प्रति अंधा
घनीय मात्राआयतन (प्लिंथ क्षेत्र × फ़र्श-तल से छत-शीर्ष तक ऊँचाई) × प्रति m³ दरजहाँ मंज़िल-ऊँचाइयाँ भिन्न हों, जैसे हॉल व शेड, वहाँ प्लिंथ क्षेत्र से बेहतर
इकाई (सेवा-इकाई)इकाइयों की संख्या × प्रति इकाई लागत: बिस्तर, सीट, कक्षा, विद्यार्थीसंस्थागत भवनों की व्यवहार्यता; डिज़ाइन-भेद अनदेखे
विस्तृत (मद-दर)आरेखों से प्रत्येक मद की मात्रा × उस मद की दरसटीक; निविदा व ठेके का आधार

बाहरी दीवारों के ऊपर प्लिंथ तल पर 12 m × 9 m का एकमंज़िला भवन लें। उसका प्लिंथ क्षेत्र 108 m² है, और ₹ 25,000 प्रति m² की प्लिंथ-क्षेत्र दर पर प्रारंभिक प्राक्कलन 108 × 25,000 = ₹ 27,00,000 है। तैयार भवन की प्रति वर्ग मीटर लागत कुल लागत को उस क्षेत्र से भाग देने पर आती है जिस पर दर आधारित है। विस्तृत प्राक्कलन मदवार मात्राएँ निकालता है (संख्या × लंबाई × चौड़ाई × गहराई), खुले भाग घटाता है, मात्रा × दर = राशि का सार बनाता है, और फिर आकस्मिकता (अप्रत्याशित मदों हेतु प्रावधान) व पर्यवेक्षण-शुल्क जोड़ता है। दीवारें व खाइयाँ या तो दीर्घ-भित्ति–लघु-भित्ति विधि से या केंद्र-रेखा विधि से ली जाती हैं: कुल केंद्र-रेखा लंबाई × परिच्छेद। केंद्र से केंद्र तक मापे 5 m × 4 m के कमरे की केंद्र-रेखा 2 × (5 + 4) = 18 m है, और प्रत्येक T-संधि पर दीवार की आधी चौड़ाई घटाई जाती है, क्योंकि एक दीवार की केंद्र-रेखा दूसरी की मोटाई में घुस जाती है। 60 m केंद्र-रेखा के अनुदिश 0.9 m चौड़ी व 1.2 m गहरी खाई में 0.9 × 1.2 × 60 = 64.8 m³ होता है।

मिट्टी-कार्य (earthwork) परिच्छेद-क्षेत्रफलों से निकाला जाता है। आधार-चौड़ाई b, गहराई d व पार्श्व ढाल s क्षैतिज : 1 ऊर्ध्वाधर वाले समतल परिच्छेद हेतु A = (b + sd) × d: b = 10 m, s = 1.5 व d = 2 m से A = (10 + 3) × 2 = 26 m²। L दूरी पर दो परिच्छेदों के बीच माध्य परिच्छेद-क्षेत्र (अंत-क्षेत्र) नियम V = L × (A₁ + A₂) ÷ 2 देता है; अनेक समदूरस्थ परिच्छेदों हेतु समलंब नियम V = L × [(A₁ + Aₙ) ÷ 2 + A₂ + … + Aₙ₋₁] है; और प्रिज़्मीय नियम V = (L ÷ 6) × (A₁ + 4Aₘ + A₂) है, जहाँ Aₘ मध्य-परिच्छेद का वास्तविक क्षेत्रफल है, सिरों के क्षेत्रफलों का माध्य नहीं। L = 30 m, सिरों के क्षेत्रफल 20 m² व 80 m² और मध्य-परिच्छेद 45 m² हेतु अंत-क्षेत्र नियम 30 × 50 = 1,500 m³ देता है और प्रिज़्मीय नियम (30 ÷ 6) × (20 + 180 + 80) = 1,400 m³। अंत-क्षेत्र नियम यहाँ अधिक बताता है क्योंकि परिच्छेद की दोनों विमाएँ लंबाई के अनुदिश बढ़ती हैं; प्रिज़्मीय नियम सच्चे प्रिज़्मॉइड हेतु यथार्थ है।

⚠️ भिन्न अवस्थाओं में आयतन
खोदी गई मिट्टी ढीली होकर फूलती है; भराई संहनित माप में होती है, जहाँ मिट्टी प्रायः बैंक से अधिक सघन होती है। कट व भराई का संतुलन या ट्रक-फेरों की गणना करने से पहले प्रत्येक आयतन को एक ही अवस्था में बदलें, और अंत-क्षेत्र परिणाम को प्रिज़्मीय परिणाम में न जोड़ें।

3. दर-विश्लेषण, मात्रा-सूची, लागत-निर्धारण व विनिर्देश

दर-विश्लेषण किसी कार्य-मद की एक इकाई की लागत निकालता है। यह सामग्री (प्रति इकाई मात्रा × मूल्य, अपव्यय व ढुलाई सहित), श्रम (दिन × मज़दूरी), औज़ार, संयंत्र व मशीनरी और विविध जोड़कर प्राइम कॉस्ट देता है; फिर उपरिव्यय (स्थापना व साइट व्यय) और ठेकेदार का लाभ, प्रायः निर्दिष्ट प्रतिशत के रूप में। सार्वजनिक निकाय दर-अनुसूची (schedule of rates) प्रकाशित करते हैं; जहाँ अनुसूची में मद न हो वहाँ बाज़ार-दरें प्रयुक्त होती हैं। नाममात्र 20 × 10 × 10 cm की ईंट 0.002 m³ घेरती है, अतः एक घन मीटर चिनाई को 1 ÷ 0.002 = 500 ईंटें चाहिए।

ईंट-चिनाई का दर-विश्लेषण, प्रति m³ (उदाहरणार्थ मात्राएँ व मूल्य)
घटकमात्रादरराशि
ईंटें50094,500
सीमेंट गारा, m³0.285,0001,400
राजमिस्त्री, दिन1800800
मज़दूर, दिन26001,200
प्राइम कॉस्ट––7,900
प्राइम कॉस्ट का 15% उपरिव्यय व लाभ––1,185
प्रति m³ दर––9,085

मात्रा-सूची (BOQ) कार्य की प्रत्येक मद को निर्माण-क्रम में उसके वर्णन, इकाई, मात्रा, दर व राशि सहित सूचीबद्ध करती है, ताकि सभी निविदाकार समान मात्राओं का मूल्य लगाएँ और केवल दरें भिन्न हों। मात्राएँ भवन-कार्यों के माप पर भारतीय मानक (IS 1200 शृंखला) के नियमों से नापी जाती हैं, जो इकाइयाँ व कटौतियाँ तय करते हैं। नापी गई मदों के अलावा BOQ में प्रारंभिक व्यय (preliminaries) (साइट-स्थापना, बीमा, अस्थायी कार्य), अभी अपरिभाषित कार्य हेतु अनंतिम राशि (provisional sum), नामित फ़र्म से आपूर्ति की मदों हेतु प्राइम कॉस्ट राशि और आकस्मिकता होती हैं। ऊपर की दरों से 25 m³ चिनाई 25 × 9,085 = ₹ 2,27,125 है; ₹ 300 पर 64.8 m³ खुदाई (19,440) और ₹ 420 पर 150 m² पलस्तर (63,000) के साथ तीनों मदों का योग ₹ 3,09,565 है।

सामान्य व विस्तृत विनिर्देश की तुलना
पक्षसामान्य विनिर्देशविस्तृत विनिर्देश
विषय-वस्तुभवन के प्रत्येक भाग का मोटा वर्ग व गुणवत्ता, जैसे RCC फ़्रेम, ईंट-भराई, विट्रिफ़ाइड टाइल फ़र्शमदवार: सामग्री की गुणवत्ता, मिश्रण-अनुपात, कारीगरी, परीक्षण, तराई, सहनशीलताएँ, माप व भुगतान
प्रयोजनप्रारंभिक प्राक्कलन, परियोजना-रिपोर्ट, आरंभिक ग्राहक-अनुमोदननिविदा-दस्तावेज़, ठेका, दर-विश्लेषण, कार्य का निरीक्षण व स्वीकृति
बंधनकारी बलवर्णनात्मक व बनाने हेतु अपर्याप्तठेके का अंग; वह मानक जिसे ठेकेदार को पूरा करना है
⚠️ विनिर्देश, आरेख व BOQ में सामंजस्य हो
दर केवल विनिर्देश के सामने सार्थक है: एक मोटाई व मिश्रण का “पलस्तर” दूसरे का “पलस्तर” नहीं है। जब आरेख, विनिर्देश व BOQ असहमत हों तो विवाद होते हैं, इसलिए ठेका बताता है कि कौन-सा दस्तावेज़ प्राथमिकता पाएगा। प्रति वर्ग मीटर लागत, कुल लागत ÷ क्षेत्र, तुलना का मानदंड है और BOQ का विकल्प कभी नहीं।

4. निविदा व ठेकों के प्रकार

निविदा (tendering) वह प्रतिस्पर्धी प्रक्रिया है जिसमें ग्राहक किसी परिभाषित कार्य हेतु प्रस्ताव आमंत्रित करता है और ठेकेदार चुनता है, ताकि मूल्य बाज़ार को दर्शाए और चयन निष्पक्ष व पारदर्शी हो। निविदा-दस्तावेज़ हैं निविदा आमंत्रण सूचना (NIT), निविदाकारों हेतु निर्देश, ठेके की शर्तें, आरेख, विनिर्देश व BOQ। प्रचलित विधियों की तुलना नीचे है; चयन मूल्य, तात्कालिकता, जटिलता और विशेष कौशल की आवश्यकता पर निर्भर है।

निविदा के प्रकार
प्रकारकैसे चलता हैकब प्रयुक्त
खुली (सार्वजनिक) निविदाव्यापक विज्ञापन; कोई भी पात्र ठेकेदार बोली लगा सकता हैसार्वजनिक कार्यों की सामान्य विधि; अधिकतम प्रतिस्पर्धा
सीमित (चयनित) निविदाकेवल अनुमोदित या पूर्व-अर्हित सूची के ठेकेदार आमंत्रितप्रमाणित क्षमता चाहने वाले विशेष या बड़े कार्य
एकल (समझौता) निविदाएक ठेकेदार से संपर्क व मूल्य पर समझौतादुर्लभ: तात्कालिकता, मौजूदा ठेके का विस्तार, अनन्य कौशल
दो-लिफ़ाफ़ा (दो-बोली) निविदापहले तकनीकी बोली खुलती है; फिर केवल तकनीकी रूप से अर्हित की मूल्य-बोली खुलती हैजटिल कार्य जहाँ गुणवत्ता मूल्य जितनी महत्त्वपूर्ण है
ई-निविदापूरी प्रक्रिया ऑनलाइन पोर्टल पर चलती हैपारदर्शिता, अभिलेख-रखाव, व्यापक पहुँच
  • मद-दर ठेका (item-rate): निविदाकार BOQ की प्रत्येक मद का दर उद्धृत करता है और वास्तव में नापी गई मात्राओं का भुगतान पाता है; यह उस कार्य के अनुकूल है जिसकी मात्राएँ बदल सकती हैं।
  • एकमुश्त ठेका (lump sum): संपूर्ण परिभाषित कार्य हेतु निश्चित मूल्य; यह उस कार्य के अनुकूल है जिसका क्षेत्र पूर्णतः आरेखित व निर्दिष्ट है, और मात्रा-जोखिम ठेकेदार पर डालता है।
  • प्रतिशत-दर ठेका: निविदाकार ग्राहक की प्राक्कलित दरों या दर-अनुसूची से ऊपर या नीचे का प्रतिशत उद्धृत करता है।
  • लागत-जमा ठेका (cost-plus): ग्राहक वास्तविक लागत की प्रतिपूर्ति करता है और शुल्क देता है; तब प्रयुक्त जब कार्य-क्षेत्र पहले से परिभाषित न हो सके, कमज़ोर लागत-नियंत्रण की कीमत पर।
  • डिज़ाइन–बिल्ड या टर्नकी ठेका: एक ही पक्ष डिज़ाइन करता व बनाता है, जिससे एकल-बिंदु उत्तरदायित्व मिलता है पर स्वतंत्र डिज़ाइन-नियंत्रण कम रहता है।

बयाना राशि (EMD) वह राशि है, जो NIT में अनुमानित लागत के प्रतिशत के रूप में बताई जाती है और प्रायः बैंक-लिखत से दी जाती है, जिसे निविदाकार बोली के साथ जमा करता है। यह इस बात की प्रतिभूति है कि निविदाकार बोली वापस नहीं लेगा और चुने जाने पर ठेके पर हस्ताक्षर करेगा। बोली वापस लेने या हस्ताक्षर से इनकार पर यह जब्त होती है, असफल निविदाकारों को लौटाई जाती है, और सफल को मुक्त कर दी जाती है या निष्पादन प्रतिभूति (प्रतिभूति जमा) में समायोजित होती है, जो ठेकेदार कार्य के विधिवत निष्पादन हेतु देता है। धन प्रतिधारण (retention) के रूप में भी दोष-दायित्व अवधि के अंत तक रोका जाता है।

  1. कार्य की स्वीकृति व प्राक्कलन सहित निविदा-दस्तावेज़ों की तैयारी।
  2. NIT प्रकाशित करना, दस्तावेज़ जारी करना, और शंकाएँ स्पष्ट करने हेतु पूर्व-बोली बैठक करना।
  3. अंतिम तिथि तक EMD सहित मुहरबंद या ऑनलाइन बोलियाँ प्राप्त करना, और उन्हें सबके सामने खोलना।
  4. पात्रता, फिर तकनीकी गुण, फिर मूल्य का मूल्यांकन, और तुलनात्मक विवरण तैयार करना।
  5. चयनित निविदाकार की अनुशंसा, स्वीकृति-पत्र जारी करना, निष्पादन प्रतिभूति लेना व करार पर हस्ताक्षर।
  6. साइट सौंपना व कार्यादेश जारी करना।
⚠️ न्यूनतम बोली स्वतः सर्वोत्तम नहीं
बहुत कम मूल्य का अर्थ कार्य-क्षेत्र की गलतफ़हमी, असंतुलित बोली (घटने वाली मदों पर कम, बढ़ने वाली पर अधिक दर), या दावों से वसूली का इरादा हो सकता है। ग्राहक या उसका सलाहकार क्षमता, संदर्भ व दर-विश्लेषण जाँचता है; निविदा दस्तावेज़ों में बताए आधार पर स्वीकार होती है, जो सदैव न्यूनतम मूल्य नहीं होता।

5. मध्यस्थता व विवाद-निपटान के अन्य तरीक़े

भवन-ठेके लंबे, महँगे और विलंब, अतिरिक्त मदों व परिवर्तनों, दोषपूर्ण कार्य, माप व भुगतान, तथा समाप्ति पर विवाद-प्रवण होते हैं। मध्यस्थता (arbitration) ऐसे विवाद को न्यायालय के बाहर निपटाने का निजी, बंधनकारी तरीक़ा है। पक्ष, प्रायः ठेके की किसी धारा द्वारा, सहमत होते हैं कि विवाद मध्यस्थ अधिकरण (arbitral tribunal) (एकल मध्यस्थ या विषम संख्या का पैनल) को सौंपे जाएँगे; प्रत्येक पक्ष अपना दावा व बचाव रखता है, साक्ष्य सुने जाते हैं, और अधिकरण पंचाट (award) देता है। भारत में यह मध्यस्थता और सुलह अधिनियम, 1996 से शासित है, जो UNCITRAL मॉडल क़ानून पर आधारित है और सुलह को भी सँभालता है।

  • पक्ष-स्वायत्तता: पक्ष, क़ानून के भीतर, प्रक्रिया, मध्यस्थों की संख्या व चयन चुनते हैं।
  • स्वतंत्रता व निष्पक्षता: मध्यस्थ को तटस्थ होना चाहिए व संदेह उठाने वाली परिस्थिति प्रकट करनी चाहिए; दोनों पक्षों से समान व्यवहार हो और उन्हें अपना पक्ष रखने का पूरा अवसर मिले।
  • लिखित करार मध्यस्थता का आधार है; उसके बिना किसी पक्ष को मध्यस्थता में बाध्य नहीं किया जा सकता।
  • अंतिम व बंधनकारी पंचाट: वह न्यायालय की डिक्री की भाँति प्रवर्तनीय है, और न्यायालय उसे केवल सीमित आधारों, जैसे अवैध करार, निष्पक्ष सुनवाई का अभाव या लोक-नीति से विरोध, पर निरस्त कर सकता है; वह मामले को गुण-दोष पर पुनः नहीं सुनता।
विवाद-निपटान के तरीक़ों की तुलना
तरीक़ानिर्णय कौन करता हैपरिणाम बंधनकारी?स्वरूप
वार्तापक्ष स्वयंकेवल यदि वे समझौते पर हस्ताक्षर करेंअनौपचारिक, सबसे सस्ती, निजी
मध्यस्थी (mediation)पक्ष, तटस्थ सुगमकर्ता की सहायता सेकेवल सहमति सेस्वैच्छिक, लचीली, निजी
सुलह (conciliation)पक्ष, शर्तें सुझाने वाले सुलहकर्ता के साथकेवल जब पक्ष स्वीकारें व हस्ताक्षर करें; हस्ताक्षरित समझौता तब सहमत शर्तों पर पंचाट का दर्जा पाता हैस्वैच्छिक, निजी, अधिनियम से शासित
मध्यस्थतामध्यस्थ अधिकरणहाँ: अंतिम व बंधनकारी, केवल सीमित आधारों पर चुनौती-योग्यनिजी, अर्ध-न्यायिक, सिद्धांततः न्यायालय से तेज़
मुक़दमेबाज़ीन्यायालय, अपील के अधिकार सहितहाँ, अपील के अधीनसार्वजनिक, औपचारिक, प्रायः सबसे धीमी
ℹ️ वास्तुविद कहाँ खड़ा है
निर्माण-विवाद तकनीकी होते हैं, अतः वास्तुविदों सहित तकनीकी पेशेवर प्रायः मध्यस्थ या विशेषज्ञ चुने जाते हैं, और वास्तुविद के प्रमाणपत्र व अभिलेख प्रायः मुख्य साक्ष्य होते हैं। ठेके में प्रथम निर्णयकर्ता के रूप में नामित वास्तुविद को फिर भी निष्पक्ष रहना होता है। मध्यस्थता के दावा किए लाभ हैं गति, गोपनीयता, विशेषज्ञ निर्णयकर्ता व लचीलापन; इसकी हानियाँ हैं सीमित अपील और लागत जो अब भी ऊँची हो सकती है।

6. भवन अर्थशास्त्र: लागत-संकल्पनाएँ, मूल्यह्रास, जीवन-चक्र लागत व मूल्यांकन

भवन अर्थशास्त्र पूछता है कि भवन अपनी लागत के योग्य है या नहीं। लागत जो चुकाई जाए वह है, मूल्य वह है जो भवन अपने उपयोगकर्ता या बाज़ार के लिए रखता है, और दोनों भिन्न हैं। प्रारंभिक (पूँजी) लागत डिज़ाइन व निर्माण की लागत है; चालन लागत जीवन भर का संचालन, रखरखाव, सफ़ाई व ऊर्जा है। सस्ता भवन चलाने में महँगा हो सकता है। सुसंहतता महत्त्वपूर्ण है: दिए फ़र्श-क्षेत्र हेतु आयतों में वर्गाकार योजना की परिधि सबसे छोटी होती है, अतः 10 m × 10 m के 100 m² कमरे में 40 m दीवार है, जबकि 5 m × 20 m के कमरे में 50 m, यानी 25% अधिक दीवार, साथ में अधिक नींव व फ़िनिश। दोहराव, मानक माप व पूर्व-निर्माण पैमाने के कारण इकाई लागत घटाते हैं।

मूल्यह्रास (depreciation) घिसाव, आयु व अप्रचलन से मूल्य का गिरना है। सरल-रेखीय विधि में वार्षिक प्रभार D = (C − S) ÷ n है, जहाँ लागत C, अवशेष मूल्य S व आयु n वर्ष, और t वर्ष बाद बही-मूल्य C − D × t है। ₹ 50 लाख, अवशेष ₹ 5 लाख व 30 वर्ष हेतु D = 45 ÷ 30 = ₹ 1.5 लाख प्रति वर्ष, और 10 वर्ष बाद बही-मूल्य 50 − 15 = ₹ 35 लाख है। ह्रासमान-शेष विधि में प्रत्येक वर्ष वर्तमान बही-मूल्य का एक स्थिर अंश r अपलिखित होता है, अतः t वर्ष बाद बही-मूल्य C(1 − r)ᵗ है: 100 पर 10% हेतु दो वर्ष बाद वह 81 है।

जीवन-चक्र लागत (LCC) जीवन भर की प्रत्येक लागत जोड़ती है: प्रारंभिक लागत, चालन लागतें, प्रतिस्थापन, घटा अवशेष। धन का काल-मूल्य होता है, अतः भावी लागतें वर्तमान में लाई जाती हैं: PV = F ÷ (1 + i)ⁿ, और n वर्ष हेतु समान वार्षिक राशि A का वर्तमान मूल्य A × [(1 + i)ⁿ − 1] ÷ [i(1 + i)ⁿ] है। दो विकल्प तुलें: X की लागत 100 है और चालन 5 प्रति वर्ष, Y की 120 और चालन 2 प्रति वर्ष, 20 वर्ष हेतु 10% पर, जहाँ गुणक 8.514 है। X की LCC = 100 + 5 × 8.514 = 142.57; Y की LCC = 120 + 2 × 8.514 = 137.03। Y की प्रथम लागत अधिक पर जीवन-चक्र लागत कम है। सरल (बिना बट्टे की, undiscounted) LCC राशियाँ बस जोड़ देती है; सरल प्रतिदान अवधि अतिरिक्त लागत ÷ वार्षिक बचत है, अतः ₹ 0.5 लाख प्रति वर्ष बचाने वाला अतिरिक्त ₹ 3 लाख का इन्सुलेशन 6 वर्ष में वसूल होता है।

पूँजीकरण द्वारा मूल्यांकन: आय देने वाली संपत्ति का मूल्य उसकी निवल वार्षिक आय ÷ पूँजीकरण दर (प्रतिफल) है, अथवा निवल आय × वर्ष-क्रय (years’ purchase), जहाँ वर्ष-क्रय = 1 ÷ दर। निवल आय सकल किराये में से बहिर्गमन (कर, मरम्मत, बीमा, प्रबंधन, रिक्तता) घटाकर आती है। सकल किराया ₹ 12 लाख प्रति वर्ष, बहिर्गमन ₹ 2 लाख और प्रतिफल 8% हेतु निवल आय 10 है और मूल्य 10 ÷ 0.08 = ₹ 125 लाख, वर्ष-क्रय 12.5 सहित। अपेक्षित प्रतिफल अधिक होने पर मूल्य कम होता है।

⚠️ सकल किराया पूँजीकरण की आय नहीं
सकल किराये का पूँजीकरण मूल्य बढ़ा देता है क्योंकि स्वामी को बहिर्गमन कभी नहीं मिलते। इसी प्रकार, मूल्यह्रास अलग रखी नकदी नहीं है: वह मूल्य का लेखा-अपलेखन है, और मूल्यह्रास के बाद भवन का बही-मूल्य उसका बाज़ार-मूल्य नहीं है, जो स्थान व माँग पर निर्भर है।

7. वास्तुकला पत्रकारिता व मानव समाजशास्त्र

वास्तुकला पत्रकारिता जनता व व्यवसाय के लिए निर्मित पर्यावरण का समाचार देती, उसे समझाती व उसकी आलोचना करती है, समाचार-पत्रों, पत्रिकाओं, पुस्तकों, शोध-पत्रिकाओं, प्रसारणों व ऑनलाइन माध्यमों में। इसकी पाँच भूमिकाएँ हैं: सूचित करना (परियोजनाओं व नीति के समाचार), व्याख्या करना (भवन जैसा दिखता व काम करता है वैसा क्यों है), आलोचना करना (निर्धारित कसौटियों, जैसे कार्य, संदर्भ, रूप, प्रौद्योगिकी व सामाजिक-पर्यावरणीय मूल्य, से आँकना), पक्ष-समर्थन करना (विरासत, सार्वजनिक स्थान व नीति-बहस) और दस्तावेज़ीकरण (बाद के इतिहास हेतु अभिलेख)। इसके मानक हैं सटीकता (नाम, तिथियाँ व श्रेय जाँचे हुए), स्वतंत्रता (किसी फ़र्म या विज्ञापनदाता से संबंध का प्रकटन), निष्पक्ष आलोचना (कार्य को आँकें, व्यक्ति को नहीं), आरेखों व फ़ोटो का उचित श्रेय व कॉपीराइट, और चित्रों के बारे में ईमानदारी: रेंडर को निर्मित परिणाम बताकर नहीं चलाना चाहिए।

यहाँ मानव समाजशास्त्र का अर्थ है यह अध्ययन कि लोग व समाज निर्मित स्थान को कैसे आकार देते हैं और उससे कैसे आकार पाते हैं। संस्कृति, परिवार-संरचना, धर्म, लिंग-मानदंड व सामाजिक प्रस्थिति गृह-रूप, गोपनीयता तथा आँगनों व देहलियों के उपयोग को प्रभावित करते हैं; जलवायु व संस्कृति साथ काम करते हैं। मानक विचार नीचे हैं।

  • प्रॉक्सेमिक्स (एडवर्ड टी. हॉल): लोग चार दूरी-क्षेत्र रखते हैं, अंतरंग, व्यक्तिगत, सामाजिक व सार्वजनिक, और स्वीकार्य दूरी संस्कृति व संदर्भ पर निर्भर है।
  • गोपनीयता व क्षेत्रीयता: गोपनीयता स्वयं या अपने समूह तक पहुँच का नियंत्रण है; क्षेत्र प्राथमिक (घर) से द्वितीयक (साझी सीढ़ी या कार्यालय) होते हुए सार्वजनिक तक फैले हैं। डिज़ाइनर सार्वजनिक से निजी स्थान तक के श्रेणीकरण से गोपनीयता को सहारा देते हैं।
  • रक्षणीय स्थान (defensible space) (ऑस्कर न्यूमैन) व “सड़क पर नज़रें” (जेन जैकब्स): क्षेत्रीय परिभाषा, खिड़कियों व दरवाज़ों से प्राकृतिक निगरानी और सक्रिय किनारे बिना बाड़ों के स्थान को अधिक सुरक्षित बनाते हैं।
  • समाजाभिमुख व समाजपराङ्मुख स्थान (हम्फ्री ओस्मंड): जो विन्यास लोगों को साथ लाता है, जैसे मेज़ के गिर्द सीटें, समाजाभिमुख (sociopetal) है; जो उन्हें दूर रखता है, जैसे एक ही ओर मुख वाली स्थिर पंक्तियाँ, समाजपराङ्मुख (sociofugal) है।
  • घनत्व व भीड़: घनत्व प्रति इकाई क्षेत्र लोगों की भौतिक गणना है; भीड़ बहुत कम स्थान का अनुभव है, जो नियंत्रण, संस्कृति व संदर्भ पर निर्भर है, अकेले घनत्व पर नहीं।
  • उपयोगकर्ता-सहभागिता व अधिभोग-उपरांत मूल्यांकन: डिज़ाइन से पहले उपयोगकर्ताओं से पूछें और अधिभोग के बाद मापें कि भवन उनके लिए कैसा निष्पादन करता है।

8. औद्योगिक वास्तुकला व आंतरिक डिज़ाइन

औद्योगिक वास्तुकला किसी उत्पादन-प्रक्रिया का आवरण डिज़ाइन करती है, अतः भवन सामग्री के प्रवाह का अनुसरण करता है: कच्चा माल अंदर, प्रसंस्करण, भंडारण, प्रेषण बाहर। विन्यास निरंतर क्रम हेतु उत्पाद (लाइन), समूहित मशीनों हेतु प्रक्रिया, और न हिलाए जा सकने वाले बड़े उत्पादों हेतु स्थिर-स्थिति हैं। एकमंज़िला भवन भारी मशीनरी, बड़े फ़र्श-भार, ऊपरी क्रेनों, लचीलेपन व शीर्ष-प्रकाश के अनुकूल है। बहुमंज़िला भवन हल्के निर्माण व गुरुत्व-पोषित प्रक्रियाओं के अनुकूल है, भूमि बचाता है और ऊर्ध्वाधर कन्वेयर या लिफ़्ट प्रयुक्त करता है। संरचना मशीनरी के अनुरूप नियमित खाड़ी (bay) व लंबे स्वच्छ स्पैन पर योजित होती है, और फ़र्श भारी भार, घिसाव व कंपन के विरुद्ध सुदृढ़ होते हैं।

  • छत व प्रकाश: उत्तर-प्रकाश (आरी-दंत) छत में काँच-मढ़े फलक उत्तरी गोलार्ध में उत्तर की ओर होते हैं, जो सीधी धूप या चौंध के बिना स्थिर विसरित दिन-प्रकाश देते हैं; मॉनिटर छतें व रिज वेंट प्रकाश बढ़ाते हैं और चिमनी-प्रभाव से गर्म हवा व धुएँ को निकलने देते हैं।
  • सुरक्षा व कल्याण: अग्नि-कक्ष, चौड़े निकास, जोखिम-भरी प्रक्रियाओं का पृथक्करण, और कारख़ाना-क़ानून द्वारा अपेक्षित कल्याण-सुविधाएँ (शौचालय, कैंटीन, प्राथमिक उपचार)।
  • परिसंचरण व सेवाएँ: माल को लोगों से अलग रखें, ट्रकों को मुड़ने व डॉक करने की जगह दें, और बिजली, जल, संपीडित वायु व बहिःस्राव उपचार दें; विस्तार की अनुमति देने वाली भूमि व संरचनात्मक ग्रिड छोड़ें।
  • स्थल-चयन: कच्चे माल, बाज़ार, परिवहन, श्रम व उपयोगिताओं तक पहुँच, उद्योग हेतु ज़ोनिंग, और अपशिष्ट का निपटान।

आंतरिक डिज़ाइन (interior design) भवन के भीतर की योजना व सज्जा इस प्रकार करता है कि वह कार्यात्मक, सुरक्षित, आरामदेह व आकर्षक हो। इसके क्षेत्र में स्थान-नियोजन, फ़र्नीचर-विन्यास व परिसंचरण, फ़र्श, दीवार व छत की फ़िनिश, प्रकाश, रंग, साज-सामान, ध्वनिकी, सेवाओं का समन्वय व जॉइनरी-विवरण आते हैं। तत्त्व हैं रेखा, रूप, रंग, बनावट, पैटर्न, प्रकाश व स्थान; सिद्धांत हैं संतुलन, लय, बल, अनुपात व मापनी, सामंजस्य व एकता, और विरोधाभास। रंग में वर्ण (hue), मान (value, हल्कापन) व सांद्रता (chroma, तीव्रता) होते हैं; योजनाएँ एकवर्णी (एक वर्ण), सन्निहित (चक्र पर पड़ोसी), पूरक (विपरीत) व त्रिवर्णी हैं, और सामान्य अँगूठा-नियम लगभग 60% प्रमुख, 30% द्वितीयक व 10% बल-रंग है। प्रकाश परतदार होता है: परिवेशी, कार्य व बल।

आंतरिक डिज़ाइन की प्रक्रिया ब्रीफ़ व सर्वेक्षण से संकल्पना व मूड-बोर्ड, स्थान-योजना, सामग्री व फ़िनिश की अनुसूची, कार्य व जॉइनरी आरेख, BOQ व प्राक्कलन, निविदा, पर्यवेक्षण सहित निष्पादन, तथा स्नैगिंग व हस्तांतरण तक चलती है। आंतरिक कार्य की लागत प्रायः क्षेत्र × दर से आँकी जाती है, फ़र्नीचर, फ़िक्सचर व उपकरण (FF&E) अलग मद के रूप में। यह संरचनात्मक डिज़ाइन से इस बात में भिन्न है कि यह सामान्यतः संरचना को नहीं छूता, पर इसे फिर भी अग्नि-सुरक्षा, सेवाओं व सुगम्यता का सम्मान करना होता है।

⚠️ दिखावट डिज़ाइन नहीं है
जो आंतरिक डिज़ाइन पहले फ़िनिश व फ़र्नीचर चुनता है और स्थान की योजना बाद में बनाता है, वह परिसंचरण, प्रकाश व ध्वनिकी में विफल होता है। पहले उपयोग, मुक्त दूरियाँ व सेवाएँ योजित करें, फिर सतहें; और याद रखें कि नमूने में संतुलित दिखने वाली रंग-योजना कमरे के वास्तविक प्रकाश में बहुत भिन्न दिख सकती है।

मुख्य बिंदु

  • वास्तुकार अधिनियम, 1972 वास्तुकला परिषद गठित करता है, जो वास्तुविदों का रजिस्टर रखती है, अर्हताओं को मान्यता देती है, व्यावसायिक आचरण संहिता से आचरण विनियमित करती है और कदाचार पर अनुशासन करती है; केवल पंजीकृत व्यक्ति ही “आर्किटेक्ट” उपाधि प्रयोग कर सकते हैं।
  • आचार का अर्थ सत्यनिष्ठा, स्वतंत्रता, सक्षमता व जन-कर्तव्य है; वास्तुविद ग्राहक के लिए कार्य करता है पर ग्राहक व ठेकेदार के बीच निष्पक्ष प्रमाणित करता है।
  • प्राक्कलन: प्लिंथ क्षेत्र × दर, घनीय मात्रा × दर, इकाइयाँ × दर, या विस्तृत मद-दर। अंत-क्षेत्र से मिट्टी-कार्य L(A₁ + A₂)/2 है; प्रिज़्मीय (L/6)(A₁ + 4Aₘ + A₂) है, वास्तविक मध्य-क्षेत्र सहित।
  • दर = (सामग्री + श्रम + संयंत्र) और उपरिव्यय व लाभ; BOQ मद, इकाई, मात्रा, दर व राशि सूचीबद्ध करती है ताकि निविदाकार समान मात्राओं का मूल्य लगाएँ; सामान्य विनिर्देश प्राक्कलन के काम आते हैं, विस्तृत ठेके का अंग बनते हैं।
  • निविदाएँ खुली, सीमित, एकल या दो-लिफ़ाफ़ा हो सकती हैं; EMD बोली की प्रतिभूति है और वापसी पर जब्त होती है; ठेके मद-दर, एकमुश्त, प्रतिशत-दर, लागत-जमा या डिज़ाइन–बिल्ड होते हैं; न्यूनतम बोली स्वतः सर्वोत्तम नहीं।
  • मध्यस्थता और सुलह अधिनियम, 1996 के अंतर्गत मध्यस्थता लिखित करार, निष्पक्ष अधिकरण और अंतिम, बंधनकारी पंचाट पर टिकी है जो केवल सीमित आधारों पर चुनौती-योग्य है; सुलह व मध्यस्थी पक्षों की सहमति पर निर्भर हैं। भवन अर्थशास्त्र: सरल-रेखीय मूल्यह्रास (C − S)/n, LCC, और मूल्य = निवल आय ÷ प्रतिफल; संबद्ध क्षेत्र संख्याओं से नहीं, सिद्धांतों से लागू होते हैं।

अभ्यास प्रश्न (20)

उत्तर खोलने से पहले प्रत्येक प्रश्न हल करें। हर व्याख्या सही विकल्प के साथ लुभावना गलत विकल्प भी बताती है, क्योंकि अंक वहीं जाते हैं।

  1. वास्तुकार अधिनियम, 1972 के अंतर्गत वास्तुविदों का रजिस्टर रखने व व्यावसायिक आचरण विनियमित करने हेतु कौन-सा निकाय गठित है?

    1. भारतीय वास्तुकार संस्थान, स्वैच्छिक व्यावसायिक संघ
    2. भारतीय मानक ब्यूरो, जो भवन-सामग्री व विधियों के मानक प्रकाशित करता है
    3. वास्तुकला परिषद, एक सांविधिक निकाय जो वास्तुविदों का पंजीकरण करता व आचरण विनियमित करता है
    4. नगर एवं ग्राम आयोजन संगठन, जो नियोजन व आवास-नीति पर परामर्श देता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — वास्तुकला परिषद, एक सांविधिक निकाय जो वास्तुविदों का पंजीकरण करता व आचरण विनियमित करता है

    वास्तुकार अधिनियम, 1972 वास्तुकला परिषद गठित करता है, जो सांविधिक निकाय है और रजिस्टर रखता, अर्हताओं को मान्यता देता व आचरण विनियमित करता है। भारतीय वास्तुकार संस्थान भ्रामक उत्तर है क्योंकि वह वास्तुविदों का सर्वाधिक प्रसिद्ध निकाय है, पर वह स्वैच्छिक संघ है और पंजीकरण की सांविधिक शक्ति उसके पास नहीं। शेष दोनों निकाय मानकों व नियोजन-नीति से संबंधित हैं।

  2. फ़र्श की फ़िनिश निर्दिष्ट करते समय वास्तुविद को पता चलता है कि एक आपूर्तिकर्ता काम में प्रयुक्त अपने उत्पाद के प्रत्येक वर्ग मीटर पर कमीशन देगा। व्यावसायिक आचरण संहिता के सिद्धांतों के अनुरूप कौन-सा मार्ग है?

    1. कमीशन अस्वीकार करना और विनिर्दिष्ट करने से पहले प्रस्ताव के बारे में ग्राहक को लिखित में बताना
    2. उसे चुपचाप स्वीकार करना, बशर्ते उत्पाद स्वीकार्य गुणवत्ता का हो और ग्राहक से लिया मूल्य उचित हो
    3. उसे स्वीकार कर वास्तुविद का अपना शुल्क उतनी ही राशि घटा देना, ग्राहक को यह बताए बिना कि क्या किया गया
    4. उसे स्वीकार करना, क्योंकि परिषद विनिर्देशकों को व्यापारिक कमीशन लेने देती है जो वे व्यवसाय में लगाते हैं
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — कमीशन अस्वीकार करना और विनिर्दिष्ट करने से पहले प्रस्ताव के बारे में ग्राहक को लिखित में बताना

    संहिता स्वतंत्रता पर टिकी है: सामग्री-संबंधी परामर्श आपूर्तिकर्ता के किसी लाभ से प्रभावित नहीं होना चाहिए, अतः वास्तुविद कमीशन अस्वीकार करता है और ग्राहक को सूचित रखता है ताकि ग्राहक परामर्श पर भरोसा कर सके। उत्पाद की गुणवत्ता भ्रामक बहाना है पर वह छिपे हित का उपचार नहीं, और शुल्क चुपचाप घटाना भी छिपाव ही है।

  3. अस्पताल के प्रतीक्षा-कक्ष में सीटें लंबी पंक्तियों में, सभी एक ही दिशा में मुख किए, बोल्ट से जड़ी हैं और रोगी एक-दूसरे से कम ही बोलते हैं। ओस्मंड की शब्दावली में यह विन्यास है

    1. समाजाभिमुख (sociopetal), क्योंकि वह लोगों को बातचीत व साझा गतिविधि हेतु साथ लाता है
    2. रक्षणीय (defensible), क्योंकि वह प्रत्येक रोगी को बचाव हेतु उसका अपना क्षेत्र देता है
    3. सामीप्यिक (proxemic), क्योंकि वह लोगों के बीच अंतरंग व व्यक्तिगत दूरी-क्षेत्र तय करता है
    4. समाजपराङ्मुख (sociofugal), क्योंकि वह लोगों को दूर रखता व उनके बीच अंतःक्रिया को हतोत्साहित करता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — समाजपराङ्मुख (sociofugal), क्योंकि वह लोगों को दूर रखता व उनके बीच अंतःक्रिया को हतोत्साहित करता है

    समाजपराङ्मुख विन्यास, जैसे एक ओर मुख वाली स्थिर सीटें, अंतःक्रिया को हतोत्साहित करते हैं; समाजाभिमुख, जैसे मेज़ के गिर्द सीटें, उसे प्रोत्साहित करते हैं। रक्षणीय स्थान सुरक्षा हेतु क्षेत्र व निगरानी से संबंधित है, और प्रॉक्सेमिक्स लोगों द्वारा रखे दूरी-क्षेत्रों से, अतः दोनों में से कोई बैठक-पैटर्न का नाम नहीं।

  4. उत्तरी गोलार्ध में आरी-दंत (उत्तर-प्रकाश) कारख़ाना-छत के काँच-मढ़े फलक उत्तर की ओर क्यों किए जाते हैं?

    1. कार्यशाला के फ़र्श को गर्म करने हेतु सर्दी की अधिकतम सीधी धूप एकत्र करने के लिए
    2. सीधी धूप, ऊष्मा-लाभ या चौंध कम रखते हुए स्थिर, विसरित दिन-प्रकाश लाने के लिए
    3. प्रचलित पवन की ओर मुख करने के लिए ताकि छत के ऊपर का चूषण भवन से गर्म हवा खींच ले
    4. दक्षिणी ढलान खाली रखने के लिए ताकि उस पर सौर पैनल लगाए जा सकें
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — सीधी धूप, ऊष्मा-लाभ या चौंध कम रखते हुए स्थिर, विसरित दिन-प्रकाश लाने के लिए

    उत्तर-मुखी काँच-मढ़ा फलक सूर्य-प्रकाश केवल विसरित आकाश-प्रकाश के रूप में पाता है, अतः मशीनों व बेंचों पर रोशनी एकसमान रहती है और चौंध व ऊष्मा-लाभ कम होता है। सीधी धूप एकत्र करना कार्यशाला में चौंध व अति-तापन पैदा करता, और पवन व सौर-पैनल के तर्क इस अभिविन्यास का कारण नहीं हैं।

  5. किसी आंतरिक योजना में केवल एक वर्ण के हल्के व गहरे रूप, जैसे हल्के व गहरे हरे, प्रयुक्त हैं। यह रंग-योजना है

    1. पूरक, क्योंकि वह रंग को चक्र पर उसके विपरीत रंग के साथ जोड़ती है
    2. सन्निहित, क्योंकि वह चक्र पर पड़ोसी अनेक वर्णों को मिलाती है
    3. एकवर्णी, क्योंकि वह एक वर्ण के मान व सांद्रता में परिवर्तन करती है
    4. त्रिवर्णी, क्योंकि वह तीन वर्णों को चक्र पर समान दूरी पर रखती है
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — एकवर्णी, क्योंकि वह एक वर्ण के मान व सांद्रता में परिवर्तन करती है

    एकवर्णी योजना एक वर्ण रखती है और केवल उसका मान (हल्कापन) व सांद्रता बदलती है। सन्निहित योजना पड़ोसी वर्ण प्रयुक्त करती है और निकटतम गलत उत्तर है; पूरक योजना विपरीत वर्णों को जोड़ती है, और त्रिवर्णी योजना चक्र पर समान दूरी के तीन वर्ण प्रयुक्त करती है।

  6. वास्तुविदों व वास्तुकला परिषद के बारे में निम्नलिखित में से कौन-से कथन सही हैं?

    1. वास्तुकला परिषद वास्तुविदों का रजिस्टर रखती है और व्यावसायिक कदाचार पर अनुशासनात्मक कार्रवाई कर सकती है
    2. केवल वास्तुकार अधिनियम के अंतर्गत पंजीकृत व्यक्ति ही “आर्किटेक्ट” उपाधि का प्रयोग कर सकता है
    3. वास्तुकला परिषद वे भवन-उपविधियाँ बनाती है जिन्हें नगरपालिकाएँ योजना-अनुमोदन में लगाती हैं
    4. भवन-ठेके का प्रशासन करने वाला वास्तुविद ठेकेदार के भुगतान को प्रमाणित करते समय ग्राहक का पक्ष ले सकता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — वास्तुकला परिषद वास्तुविदों का रजिस्टर रखती है और व्यावसायिक कदाचार पर अनुशासनात्मक कार्रवाई कर सकती है; B — केवल वास्तुकार अधिनियम के अंतर्गत पंजीकृत व्यक्ति ही “आर्किटेक्ट” उपाधि का प्रयोग कर सकता है

    परिषद रजिस्टर रखती है और कदाचार पर अनुशासन करती है, और “आर्किटेक्ट” उपाधि पंजीकृत व्यक्तियों हेतु आरक्षित है। भवन-उपविधियाँ नगरपालिका व नियोजन प्राधिकरण बनाते हैं, परिषद नहीं। भुगतान प्रमाणित करते समय वास्तुविद को ग्राहक व ठेकेदार के बीच निष्पक्ष रहना होता है, भले ही वह अन्यत्र ग्राहक का अभिकर्ता हो।

  7. निविदा के साथ ली जाने वाली बयाना राशि (EMD) का मुख्य प्रयोजन है

    1. ठेकेदारों से प्राप्त बोलियों के मूल्यांकन हेतु वास्तुविद का शुल्क चुकाना
    2. संपूर्ण ठेके की पूर्णता के बाद दोषों के विरुद्ध ठेकेदार के कार्य की गारंटी देना
    3. पुरस्कार (award) से पहले ग्राहक को ठेकेदार के अपेक्षित लाभ का एक भाग अग्रिम देना
    4. बोली को सुरक्षित करना, ताकि निविदाकार उसे वापस न ले और चुने जाने पर हस्ताक्षर करे
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — बोली को सुरक्षित करना, ताकि निविदाकार उसे वापस न ले और चुने जाने पर हस्ताक्षर करे

    EMD स्वयं बोली को सुरक्षित करती है: निविदाकार के बोली वापस लेने या चयन के बाद हस्ताक्षर से इनकार पर वह जब्त होती है, और असफल निविदाकारों को लौटा दी जाती है। पूर्णता के बाद दोषों से रक्षा निष्पादन प्रतिभूति व प्रतिधारण करते हैं, जो EMD से भ्रामक उलझन है। वह न मूल्यांकन का शुल्क है न लाभ का अग्रिम।

  8. एक ग्राहक विशेष अस्पताल-सेवा पैकेज हेतु केवल पूर्व-अर्हित सूची के ठेकेदारों से बोलियाँ आमंत्रित करता है। यह है

    1. खुली निविदा, क्योंकि कई ठेकेदारों को अपने मूल्य प्रस्तुत करने हेतु आमंत्रित किया गया है
    2. सीमित निविदा, क्योंकि बोलियाँ चयनित, अर्हित फ़र्मों तक सीमित हैं
    3. एकल निविदा, क्योंकि ग्राहक ने कार्य हेतु अंतिम ठेकेदार पहले ही चुन लिया है
    4. प्रतिशत-दर ठेका, क्योंकि मूल्य दरों की किसी सूची के सामने उद्धृत हैं
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — सीमित निविदा, क्योंकि बोलियाँ चयनित, अर्हित फ़र्मों तक सीमित हैं

    सीमित (चयनित) निविदा बोली को अनुमोदित या पूर्व-अर्हित सूची तक सीमित करती है, जो प्रमाणित क्षमता चाहने वाले विशेष या बड़े कार्यों हेतु प्रयुक्त है। खुली निविदा किसी भी पात्र ठेकेदार को विज्ञापित होती है, जो भ्रामक नाम है क्योंकि कई फ़र्में बोली लगाती हैं; एकल निविदा केवल एक ठेकेदार से संपर्क करती है। प्रतिशत-दर ठेका मूल्य-निर्धारण का रूप है, बोली आमंत्रित करने की विधि नहीं।

  9. मध्यस्थता और सुलह अधिनियम, 1996 के अंतर्गत मध्यस्थ पंचाट के बारे में कौन-सा कथन सही है?

    1. वह केवल परामर्शी है जब तक दोनों पक्ष बाद में उसे दीवानी न्यायालय के सामने पुष्ट न करें
    2. न्यायालय विवाद को गुण-दोष पर पुनः सुनता है और अधिकरण के निर्णय के स्थान पर अपना निर्णय रख सकता है
    3. वह अंतिम व बंधनकारी है, डिक्री की भाँति प्रवर्तनीय है, और केवल सीमित आधारों पर चुनौती-योग्य है
    4. वह केवल उस पक्ष को बाँधता है जिसने उसे हस्ताक्षरित करने वाले मध्यस्थ को नियुक्त किया
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — वह अंतिम व बंधनकारी है, डिक्री की भाँति प्रवर्तनीय है, और केवल सीमित आधारों पर चुनौती-योग्य है

    पंचाट दोनों पक्षों पर अंतिम व बंधनकारी है और न्यायालय की डिक्री की भाँति प्रवर्तनीय; न्यायालय उसे केवल सीमित आधारों, जैसे अवैध करार, निष्पक्ष सुनवाई से वंचना या लोक-नीति से विरोध, पर निरस्त कर सकता है। गुण-दोष पर पुनः सुनवाई, भ्रामक दावा, ठीक वही है जिससे मध्यस्थता बचाना चाहती है, और पंचाट दोनों पक्षों को बाँधता है, केवल नियुक्त करने वाले को नहीं।

  10. निविदा के बारे में निम्नलिखित में से कौन-से कथन सही हैं?

    1. EMD असफल निविदाकारों को लौटाई जाती है और निविदाकार के बोली वापस लेने पर जब्त हो सकती है
    2. दो-लिफ़ाफ़ा प्रणाली में मूल्य-बोली केवल उन निविदाकारों की खुलती है जो तकनीकी मूल्यांकन पास करें
    3. न्यूनतम मूल्य की बोली प्रत्येक स्थिति में स्वीकार करनी ही होती है, निविदाकार की क्षमता जो भी हो
    4. एकमुश्त ठेके का भुगतान साइट पर नापी गई मात्राओं पर उद्धृत इकाई-दरों से होता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — EMD असफल निविदाकारों को लौटाई जाती है और निविदाकार के बोली वापस लेने पर जब्त हो सकती है; B — दो-लिफ़ाफ़ा प्रणाली में मूल्य-बोली केवल उन निविदाकारों की खुलती है जो तकनीकी मूल्यांकन पास करें

    EMD बोली को सुरक्षित करती है और बताए अनुसार लौटाई या जब्त की जाती है, और दो-लिफ़ाफ़ा विधि कोई भी मूल्य खोलने से पहले तकनीकी गुणों का मूल्यांकन करती है। न्यूनतम बोली स्वतः स्वीकार नहीं होती; क्षमता, पूर्णता व सुदृढ़ता जाँची जाती है। नापी मात्राओं पर इकाई-दरों से भुगतान मद-दर ठेके का वर्णन है, जबकि एकमुश्त ठेका संपूर्ण परिभाषित कार्य का मूल्य निश्चित करता है।

  11. मध्यस्थता व विवाद-निपटान के अन्य तरीक़ों के बारे में निम्नलिखित में से कौन-से कथन सही हैं?

    1. मध्यस्थता पक्षों के उस लिखित करार पर टिकी है जिसमें वे अपने विवाद मध्यस्थ अधिकरण को सौंपते हैं
    2. मध्यस्थ उस पक्ष का पक्ष ले सकता है जिसने उसे नियुक्त किया, क्योंकि वह उस पक्ष का प्रतिनिधि है
    3. सुलह से हुआ समझौता पक्षों की सहमति पर निर्भर है
    4. दोनों पक्षों से समान व्यवहार होना चाहिए और उन्हें अपना पक्ष रखने का पूरा अवसर मिलना चाहिए
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — मध्यस्थता पक्षों के उस लिखित करार पर टिकी है जिसमें वे अपने विवाद मध्यस्थ अधिकरण को सौंपते हैं; C — सुलह से हुआ समझौता पक्षों की सहमति पर निर्भर है; D — दोनों पक्षों से समान व्यवहार होना चाहिए और उन्हें अपना पक्ष रखने का पूरा अवसर मिलना चाहिए

    मध्यस्थता को लिखित करार चाहिए, सुलह-समझौते को पक्षों की सहमति, और समान व्यवहार के साथ अपना पक्ष रखने का पूरा अवसर एक मूल नियम है। मध्यस्थ नियुक्त करने वाले पक्ष का प्रतिनिधि नहीं है: स्वतंत्रता व निष्पक्षता अपेक्षित हैं, और उन पर संदेह उठाने वाली किसी परिस्थिति का प्रकटन भी।

  12. दो गोदामों का प्लिंथ क्षेत्र समान है, पर एक की स्वच्छ ऊँचाई 4 m और दूसरे की 9 m है। दोनों का प्रारंभिक प्राक्कलन एक ही प्लिंथ-क्षेत्र दर से करना मुख्यतः अविश्वसनीय है क्योंकि

    1. भिन्न ऊँचाइयों वाले दो भवनों का प्लिंथ क्षेत्र निश्चितता से नापा नहीं जा सकता
    2. घनीय मात्रा विधि ऊँचाई अनदेखी करती है, अतः वह दोनों भवनों की लागत समान बना देती
    3. पद की परिभाषा से ऊँचे भवन का प्लिंथ क्षेत्र सदैव छोटा होता है
    4. प्लिंथ-क्षेत्र दर ऊँचाई अनदेखी करती है, जो दीवार, संरचना व फ़िनिश की लागत बदलती है
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — प्लिंथ-क्षेत्र दर ऊँचाई अनदेखी करती है, जो दीवार, संरचना व फ़िनिश की लागत बदलती है

    प्लिंथ-क्षेत्र दर ऊँचाई का कोई हिसाब नहीं रखती, जबकि ऊँचाई दीवार-क्षेत्र, संरचना व फ़िनिश बदलती है। घनीय मात्रा विधि, जो प्लिंथ क्षेत्र को ऊँचाई से गुणा करती है, इसे पकड़ती है। प्लिंथ क्षेत्र फ़र्श-तल पर फ़र्श-योजना से परिभाषित होता है और भली प्रकार नापा जा सकता है, और घनीय मात्रा विधि ऊँचाई अनदेखी नहीं करती; वह उसी पर बनी है।

  13. कौन-सा कथन विस्तृत विनिर्देश को सामान्य विनिर्देश से अलग करता है?

    1. विस्तृत विनिर्देश केवल प्रत्येक भवन-भाग का मोटा वर्ग देता है, जबकि सामान्य कार्य की प्रत्येक मद के परीक्षण सूचीबद्ध करता है
    2. सामान्य विनिर्देश ठेके का अंग होता है, जबकि विस्तृत केवल प्रारंभिक परियोजना-रिपोर्ट में प्रयुक्त होता है
    3. विस्तृत विनिर्देश कार्य बन जाने के बाद जो हुआ उसे दर्ज करने हेतु लिखा जाता है, जबकि सामान्य डिज़ाइन से पहले
    4. विस्तृत मदवार होता है और ठेके का अंग बनता है, जबकि सामान्य प्रत्येक भाग की मोटी गुणवत्ता देता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — विस्तृत मदवार होता है और ठेके का अंग बनता है, जबकि सामान्य प्रत्येक भाग की मोटी गुणवत्ता देता है

    विस्तृत विनिर्देश मदवार व संविदात्मक है: सामग्री, अनुपात, कारीगरी, परीक्षण, तथा माप व भुगतान। सामान्य विनिर्देश भवन के प्रत्येक भाग की मोटी गुणवत्ता का वर्णन करता है और प्रारंभिक प्राक्कलन व परियोजना-रिपोर्ट के काम आता है। जो कथन विस्तृत को केवल मोटा वर्ग देने वाला या सामान्य को ठेके का अंग बताते हैं वे भूमिकाएँ उलट देते हैं, और विनिर्देश निर्माण से पहले, निविदा व निरीक्षण के आधार के रूप में, लिखा जाता है, बाद में नहीं।

  14. बॉयलर-गृह का विकल्प X ₹ 4 लाख का है और चलाने में ₹ 0.5 लाख प्रति वर्ष लगते हैं; विकल्प Y ₹ 6 लाख का है और ₹ 0.3 लाख प्रति वर्ष। 15 वर्षों में, लागतों को बिना बट्टे के सीधे जोड़ने पर, कम जीवन-चक्र लागत है

    1. X की, ₹ 1.0 लाख से, क्योंकि उसे दोनों विकल्पों में कम प्रारंभिक व्यय चाहिए
    2. Y की, ₹ 1.0 लाख से, क्योंकि उसकी चालन-बचत उसकी अधिक प्रथम लागत से भारी है
    3. Y की, ₹ 2.0 लाख से, क्योंकि वह आयु के 10 वर्ष तक ₹ 0.2 लाख प्रति वर्ष बचाता है
    4. दोनों बराबर हैं, क्योंकि Y की अधिक प्रथम लागत उसकी चालन-बचत से ठीक वसूल हो जाती है
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — Y की, ₹ 1.0 लाख से, क्योंकि उसकी चालन-बचत उसकी अधिक प्रथम लागत से भारी है

    X: 4 + 0.5 × 15 = 4 + 7.5 = ₹ 11.5 लाख। Y: 6 + 0.3 × 15 = 6 + 4.5 = ₹ 10.5 लाख। Y आरंभ में ₹ 2 लाख अधिक लगने पर भी ₹ 1.0 लाख कम है, क्योंकि वह ₹ 0.2 लाख प्रति वर्ष, 15 वर्षों में ₹ 3 लाख, बचाता है। केवल प्रथम लागत पर X चुनना वही प्रचलित भूल है जिसे जीवन-चक्र लागत-निर्धारण सुधारना चाहता है।

  15. एक दोमंज़िला भवन की प्रत्येक मंज़िल पर प्लिंथ तल पर बाहरी योजना 15 m × 10 m है। दोनों मंज़िलों हेतु प्लिंथ-क्षेत्र दर ₹ 22,000 प्रति m² है, और विद्युत व नलसाज़ी सेवाओं हेतु भवन-लागत का 10% और जोड़ा जाता है। कुल प्राक्कलन, ₹ लाख में एक दशमलव तक, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

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    उत्तर: 72.6

    प्रति मंज़िल प्लिंथ क्षेत्र = 15 × 10 = 150 m², अतः दो मंज़िलों का 300 m²। भवन-लागत = 300 × 22,000 = ₹ 66,00,000 = 66 लाख। सेवाएँ 10% = 6.6 लाख। कुल = 66 + 6.6 = ₹ 72.6 लाख। केवल एक मंज़िल लेने पर 36.3 आता है, और 10% दो बार जोड़ना या लाख-परिवर्तन भूलना अन्य भूलें हैं।

  16. एक सड़क-कटाव 24 m लंबा है, उसके सिरों के परिच्छेद 30 m² व 90 m² हैं, और मध्य-लंबाई पर परिच्छेद 55 m² नापा गया है। प्रिज़्मीय नियम से मिट्टी का आयतन, m³ में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

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    उत्तर: 1360

    प्रिज़्मीय नियम: V = (L ÷ 6)(A₁ + 4Aₘ + A₂) = (24 ÷ 6)(30 + 4 × 55 + 90) = 4 × (30 + 220 + 90) = 4 × 340 = 1,360 m³। अंत-क्षेत्र नियम 24 × (30 + 90) ÷ 2 = 1,440 m³ देता, जो भ्रामक संख्या है पर यहाँ अधिक बताता है, क्योंकि 55 m² का मध्य-परिच्छेद सिरों के माध्य 60 m² से छोटा है।

  17. प्रति 10 m² सीमेंट पलस्तर के दर-विश्लेषण में सामग्री ₹ 2,400, कुशल श्रम ₹ 800 पर 1.5 दिन, अकुशल श्रम ₹ 600 पर 2 दिन, और जल व विविध ₹ 100 हैं। उपरिव्यय व लाभ प्राइम कॉस्ट के 15% की दर से जोड़े जाते हैं। प्रति 10 m² दर, ₹ में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

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    उत्तर: 5635

    कुशल श्रम = 1.5 × 800 = 1,200; अकुशल = 2 × 600 = 1,200। प्राइम कॉस्ट = 2,400 + 1,200 + 1,200 + 100 = ₹ 4,900। उपरिव्यय व लाभ = 15% × 4,900 = 735। दर = 4,900 + 735 = ₹ 5,635 प्रति 10 m²। प्रतिशत केवल सामग्री पर जोड़ना, या प्राइम कॉस्ट 4,900 ही बताना, प्रचलित भूलें हैं।

  18. ₹ 60 लाख लागत वाले भवन का अवशेष मूल्य उसकी लागत का 10% और आयु 40 वर्ष है। सरल-रेखीय विधि से 15 वर्ष बाद उसका बही-मूल्य, ₹ लाख में दो दशमलव तक, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

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    उत्तर: 39.75

    अवशेष S = 60 का 10% = 6। वार्षिक मूल्यह्रास D = (C − S) ÷ n = (60 − 6) ÷ 40 = 1.35 लाख। 15 वर्ष में कुल मूल्यह्रास 15 × 1.35 = 20.25, अतः बही-मूल्य = 60 − 20.25 = ₹ 39.75 लाख। वार्षिक प्रभार 60 ÷ 40 लेना, जो अवशेष मूल्य भूलता है, 37.5 देता है, और मूल्यह्रास 20.25 बताना भिन्न प्रश्न का उत्तर है।

  19. एक भवन ₹ 14 लाख प्रति वर्ष के सकल किराये पर चढ़ा है। कर, मरम्मत, बीमा व प्रबंधन में ₹ 2 लाख प्रति वर्ष लगते हैं। 8% प्रतिफल पर पूँजीकरण से मूल्यांकन करने पर उसका मूल्य, ₹ लाख में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

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    उत्तर: 150

    निवल वार्षिक आय = सकल किराया − बहिर्गमन = 14 − 2 = ₹ 12 लाख। मूल्य = निवल आय ÷ प्रतिफल = 12 ÷ 0.08 = ₹ 150 लाख (वर्ष-क्रय = 1 ÷ 0.08 = 12.5, और 12 × 12.5 = 150)। सकल किराये का पूँजीकरण, 14 ÷ 0.08 = 175, मूल्य बढ़ा देता है क्योंकि स्वामी को बहिर्गमन कभी नहीं मिलते।

  20. प्राक्कलन व मात्रा-सूची के बारे में निम्नलिखित में से कौन-से कथन सही हैं?

    1. BOQ प्रत्येक मद को उसकी इकाई, मात्रा, दर व राशि सहित सूचीबद्ध करती है, ताकि सभी निविदाकार समान मात्राओं का मूल्य लगाएँ
    2. प्राक्कलन की आकस्मिकता कार्य पर ठेकेदार का लाभ होती है
    3. केंद्र-रेखा विधि में दीवारों की कुल केंद्र-रेखा लंबाई को परिच्छेद से गुणा किया जाता है, संधियों पर सुधार सहित
    4. प्रिज़्मीय नियम में मध्य-परिच्छेद क्षेत्र को चार गुना भार मिलता है और वह मध्य-लंबाई का वास्तविक क्षेत्र होता है
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    उत्तर: A — BOQ प्रत्येक मद को उसकी इकाई, मात्रा, दर व राशि सहित सूचीबद्ध करती है, ताकि सभी निविदाकार समान मात्राओं का मूल्य लगाएँ; C — केंद्र-रेखा विधि में दीवारों की कुल केंद्र-रेखा लंबाई को परिच्छेद से गुणा किया जाता है, संधियों पर सुधार सहित; D — प्रिज़्मीय नियम में मध्य-परिच्छेद क्षेत्र को चार गुना भार मिलता है और वह मध्य-लंबाई का वास्तविक क्षेत्र होता है

    BOQ प्रत्येक निविदाकार को समान मात्राएँ देती है, केंद्र-रेखा विधि संधि-सुधार सहित केंद्र-रेखा लंबाई को परिच्छेद से गुणा करती है, और प्रिज़्मीय नियम वास्तविक मध्य-क्षेत्र को चार गुना भार देता है। आकस्मिकता प्राक्कलन के भीतर अप्रत्याशित मदों हेतु प्रावधान है; ठेकेदार का लाभ दर-विश्लेषण में अलग प्रतिशत है, अतः दोनों को बराबर मानना भ्रामक भूल है।