हस्तक्षेप, विकास नियंत्रण, नवीनीकरण, विरासत संरक्षण तथा सार्वजनिक स्थान

यह वास्तुकला एवं नियोजन (AR) पेपर के भाग A, खंड A.3, नगरीय अभिकल्प एवं संरक्षण, पर दो अध्यायों में से दूसरा है। यह शीर्षक के उत्तरार्ध का उत्तर देता है: “सतत विकास व परिवहन हेतु नगरीय अभिकल्प हस्तक्षेप; विकास नियंत्रण - FAR, घनत्व व भवन उपविधियाँ; नगरीय नवीनीकरण व संरक्षण; विरासत संरक्षण; ऐतिहासिक व समकालीन सार्वजनिक स्थान”। यह पारगमन-उन्मुख विकास, संपूर्ण सड़कें, पैदल-सुगम्यता व मिश्रित उपयोग; विकास नियंत्रण (भूखंड क्षेत्रफल, भू-आच्छादन, FAR, सेटबैक, ऊँचाई, घनत्व व उपविधियाँ) सूत्रों सहित; नगरीय नवीनीकरण के उपागम; संरक्षण हस्तक्षेप के स्तर, प्रमुख चार्टर तथा वैधानिक संरक्षण, क्षेत्रों व सूचीकरण का सिद्धांत; और ऐतिहासिक व समकालीन सार्वजनिक स्थान प्रस्तुत करता है। संख्यात्मक प्रश्न भू-आच्छादन व FAR की सीमा के अंतर्गत मंज़िलें, ऊँचाई-सीमा सहित सेटबैक-आवरण, सकल व शुद्ध घनत्व, हस्तांतरणीय विकास अधिकार तथा पैदल पहुँच-क्षेत्र हैं।

1. सतत विकास व परिवहन हेतु नगरीय अभिकल्प हस्तक्षेप

कार-निर्भर नगर अधिक भूमि, ऊर्जा व समय खर्च करते हैं। सतत विकास के नगरीय अभिकल्प हस्तक्षेप नगरीय रूप पर काम करते हैं ताकि दैनिक आवश्यकताएँ पास हों, सड़क पर चलना सुखद हो और उच्च-क्षमता वाली पारगमन सेवा अनेक लोगों की पहुँच में हो। तालिका पाठ्यक्रम में नामित हस्तक्षेप सूचीबद्ध करती है।

सतत विकास व परिवहन हेतु हस्तक्षेप
हस्तक्षेपमूल विचारविशिष्ट उपाय
पारगमन-उन्मुख विकास (TOD)उच्च-क्षमता पारगमन स्टेशनों के चारों ओर सघन, मिश्रित-उपयोग, पैदल-सुगम विकास केंद्रित करना (यह पद पीटर काल्थॉर्प ने लोकप्रिय किया)स्टेशन के निकटतम सर्वोच्च घनत्व व FAR, घरों, रोज़गार व दुकानों का मिश्रण, छोटे पैदल-सुगम ब्लॉक, सीमित पार्किंग, साइकिल व फ़ीडर संपर्क
संपूर्ण सड़कें (complete streets)प्रत्येक सड़क को सभी उपयोगकर्ताओं व साधनों हेतु, सभी आयु व क्षमता के लिए, अभिकल्पित करनासतत पैदल पथ, सुरक्षित क्रॉसिंग, साइकिल लेन, बस-प्राथमिकता, सड़क-वृक्ष, विक्रय व बैठने के क्षेत्र, कम अभिकल्प-गति
पैदल-सुगम्यता (walkability)दैनिक यात्राओं हेतु पैदल चलना सरल, सुरक्षित व सुखद विकल्प बनानानीचे दिए पाँच D, छायादार व सतत पैदल पथ, सक्रिय अग्रभाग, प्रकाश-व्यवस्था
मिश्रित उपयोग (mixed use)घर, कार्य, दुकानें व सेवाएँ एक-दूसरे के निकट रखना, साथ-साथ या एक ही भवन मेंघरों के नीचे दुकानें, सूक्ष्म-कणीय भूखंड, रोज़गार–आवास संतुलन, छोटी यात्राएँ
यातायात-शमन व साझा सड़केंवाहन-गति घटाना और लोगों को गाड़ी-पथ साझा करने देनाउठी हुई क्रॉसिंग, चिकेन, संकरे गाड़ी-पथ, स्पीड टेबल; वूनेर्फ़-प्रकार की साझा सड़कें (नीदरलैंड, 1970 का दशक)
सघन, 15-मिनट पड़ोसदैनिक आवश्यकताएँ थोड़ी पैदल या साइकिल दूरी मेंस्थानीय केंद्र, विद्यालय, चिकित्सालय व उद्यान लगभग पंद्रह मिनट की पैदल दूरी में
हरित अवसंरचना व सूक्ष्म-जलवायु अभिकल्पसार्वजनिक क्षेत्र के माध्यम से नगर को शीतल करना व उसका जल-निकास करनावृक्ष-छत्र, छायादार सड़कें, पारगम्य फ़र्श, स्वेल (swale), हवा व छाया हेतु अभिविन्यास
  • पैदल-सुगम्यता व यात्रा के ‘D’: सरवेरो व कॉकेलमन के तीन D को ईविंग व सरवेरो ने पाँच तक बढ़ाया।
  • लोगों व रोज़गार का घनत्व (density); विविधता (diversity), अर्थात उपयोगों का मिश्रण।
  • सड़क-जाल व पदयात्री परिवेश का अभिकल्प (design)।
  • गंतव्य-सुगम्यता (destination accessibility), कितने स्थानों तक पहुँचा जा सकता है; तथा पारगमन से दूरी (distance to transit)।

पैदल पहुँच-क्षेत्र। 4.8 km/h की आरामदेह चाल 80 m प्रति मिनट है, अतः 5 मिनट की पैदल दूरी 400 m और 10 मिनट की 800 m। 400 m त्रिज्या के वृत्त के रूप में खींचे पहुँच-क्षेत्र (catchment) का क्षेत्रफल π × 400² = 3.14 × 160,000 = 502,400 m², अर्थात 50.24 हेक्टेयर है। 800 m पर त्रिज्या दोगुनी व क्षेत्रफल चौगुना, लगभग 201 हेक्टेयर हो जाता है। वास्तविक पहुँच-क्षेत्र वृत्त से छोटे होते हैं क्योंकि मार्ग सीधे नहीं होते, अतः त्रिज्या की अपेक्षा जाल (सड़क-दूरी) पहुँच-क्षेत्र बेहतर कसौटी है।

⚠️ TOD या केवल पारगमन-सटा?
स्टेशन व बड़े पार्किंग-स्थल के बगल में खड़ा टावर पारगमन-सटा (transit-adjacent) विकास है, TOD नहीं। TOD को स्टेशन से दूर घटता घनत्व-क्रम, उपयोगों का मिश्रण, पैदल-सुगम सड़कें व संयमित पार्किंग चाहिए, ताकि पारगमन-यात्रा ही सरल यात्रा हो।
ℹ️ भारतीय नीति में TOD
आवासन एवं शहरी कार्य मंत्रालय की भारत की राष्ट्रीय TOD नीति (2017) सामूहिक पारगमन गलियारों के निकट उच्चतर घनत्व व फ़्लोर स्पेस को बढ़ावा देती है, पैदल-सुगम प्रभाव-क्षेत्र में मिश्रित उपयोग व गैर-यांत्रिक पहुँच के साथ। सिद्धांत सीखें; गलियारे की दूरियाँ व प्रोत्साहन नीति-पाठ के विषय हैं, स्मरण के नहीं।

2. विकास नियंत्रण: भू-आच्छादन, FAR, सेटबैक व ऊँचाई

विकास नियंत्रण वे नियम हैं जो तय करते हैं कि भूखंड पर क्या और कितना बनाया जा सकता है। वे मास्टर प्लान व ज़ोनल प्लान के भू-उपयोग क्षेत्रों से निकलते हैं, राज्य के नगर नियोजन व नगरपालिका क़ानूनों द्वारा विधिक रूप से बाध्यकारी बनते हैं, और विकास नियंत्रण विनियमों व भवन उपविधियों (building bye-laws) द्वारा प्रत्येक भूखंड पर लागू होते हैं। नियंत्रण आयतन व खुले स्थान की मात्राएँ हैं, और वे परस्पर जुड़े हैं। संख्याएँ नगर-दर-नगर भिन्न होती हैं, अतः संबंध सीखें, जो भिन्न नहीं होते।

मुख्य विकास नियंत्रण
नियंत्रणयह क्या हैयह किसकी रक्षा करता है
भूखंड क्षेत्रफलभूखंड का क्षेत्रफल, प्रायः शुद्ध क्षेत्र, सड़क-चौड़ीकरण में गई भूमि जैसी कटौतियों के बादवह आधार जिस पर अन्य सभी अनुपात निकाले जाते हैं
भू-आच्छादन (ground coverage)(प्लिंथ-स्तर पर भवन के पदचिह्न का क्षेत्रफल ÷ भूखंड क्षेत्रफल) × 100%खुला स्थान, प्रकाश, संवातन, जल-निकास व वृक्षारोपण
फ़्लोर एरिया अनुपात (FAR), भारत में फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) कहलाता हैगिनी जाने वाली सभी मंज़िलों का कुल फ़र्श-क्षेत्रफल ÷ भूखंड क्षेत्रफलआयतन व उपयोग की तीव्रता, और इस प्रकार सड़कों, जल व मल-निकास पर भार
सेटबैक (setbacks)भवन व सामने, पीछे और बग़ल की सीमाओं के बीच रखी न्यूनतम खुली दूरीप्रकाश, संवातन, निजता, अग्नि-पहुँच व भावी सड़क-चौड़ीकरण
ऊँचाई (height)मीटर या मंज़िलों में अधिकतम ऊँचाई, प्रायः सटी सड़क की चौड़ाई व सेटबैक से जुड़ीसड़क को प्रकाश व वायु, अग्निशमन की पहुँच, क्षितिज-रेखा व परिवेष्टन
खुला स्थान व पार्किंगन्यूनतम खुला या हरित क्षेत्र; फ़र्श-क्षेत्रफल की प्रत्येक इकाई हेतु न्यूनतम पार्किंगपर्यावरणीय गुणवत्ता, और वाहनों को सड़क से दूर रखना

याद रखने योग्य संबंध। अनुमत फ़र्श-क्षेत्रफल = FAR × भूखंड क्षेत्रफल। उसे पूरा प्रयोग करने हेतु आवश्यक मंज़िलें, जब प्रत्येक मंज़िल पदचिह्न के बराबर हो, = FAR ÷ आच्छादन (भिन्न के रूप में)। पदचिह्न आच्छादन-सीमा व सेटबैक के बाद बचे आवरण में से छोटे से अधिक नहीं हो सकता। जहाँ ऊँचाई-सीमा लागू है, निर्मित क्षेत्रफल = (FAR × भूखंड क्षेत्रफल) व (पदचिह्न × अनुमत मंज़िलें) में से छोटा। उच्च FAR व कम आच्छादन ऊँचा, पतला भवन बाध्य करता है; कम FAR व उच्च आच्छादन नीचा, फैला हुआ।

हल किया उदाहरण। 20 m × 30 m = 600 m² के भूखंड में सामने, पीछे व प्रत्येक बग़ल के सेटबैक क्रमशः 6 m, 3 m व 2.5 m हैं, आच्छादन-सीमा 40%, FAR 1.5 और तीन मंज़िलों की सीमा। सेटबैक-आवरण = (20 − 5) × (30 − 9) = 15 × 21 = 315 m²; आच्छादन-सीमा = 0.40 × 600 = 240 m², जो बाध्यकारी है, अतः पदचिह्न 240 m²। FAR से 1.5 × 600 = 900 m² मिलता है, पर तीन मंज़िलें केवल 3 × 240 = 720 m² देती हैं। निर्मित क्षेत्रफल = छोटा, 720 m², प्रभावी FAR 1.2। यहाँ FAR नहीं, ऊँचाई-सीमा बाध्यकारी नियंत्रण है।

⚠️ FAR आच्छादन नहीं है, और ऊँचाई भी नहीं
आच्छादन भू-स्तर का प्रतिशत है; FAR सभी मंज़िलें गिनता है। भू-स्तर पर 100% आच्छादित भूखंड दो मंज़िलों में FAR 2.0 का पालन करता है, जबकि वही FAR 20% आच्छादन पर टावर से या 60% पर नीचे ब्लॉक से पूरा होता है। FAR शुद्ध भूखंड क्षेत्रफल पर निकाला जाता है, और विनियम सूची देते हैं कि उससे क्या मुक्त है (प्रायः कुछ सीढ़ी, लिफ़्ट, पार्किंग व सेवा क्षेत्र); छूटें मान न लें, प्रश्न में बताई छूटें प्रयोग करें।
🎯 ऊँचाई सड़क की चौड़ाई के अनुसार क्यों
अनेक उपविधियाँ अनुमत ऊँचाई को भूखंड की सामने वाली सड़क की चौड़ाई व सेटबैक से जोड़ती हैं, ऊँचाई-चौड़ाई संबंध या कोणीय तल के माध्यम से। सिद्धांत यह है कि ऊँचे भवनों को चौड़ी सड़कें चाहिए, ताकि प्रकाश, वायु, अग्निशमन-पहुँच व यातायात-क्षमता भार के साथ बढ़ें। यही वह नियंत्रण भी है जो पिछले अध्याय का परिवेष्टन-अनुपात (H/W) तय करता है।

3. घनत्व व भवन उपविधियाँ

घनत्व मापता है कि भूमि का कितनी तीव्रता से उपयोग होता है, और प्रत्येक माप अपने हर (denominator) से परिभाषित होता है। सकल घनत्व पूरी नियोजन-इकाई से भाग देता है, सड़कों, खुले स्थानों व सामुदायिक सुविधाओं सहित; शुद्ध (आवासीय) घनत्व केवल आवासीय भूखंडों के क्षेत्रफल से भाग देता है, और इसलिए सदैव अधिक होता है। घनत्व व्यक्ति प्रति हेक्टेयर (pph) या आवासीय इकाई प्रति हेक्टेयर (DU/ha) में गिना जाता है, जहाँ व्यक्ति = DU × परिवार का आकार और 1 हेक्टेयर = 10,000 m²।

घनत्व व तीव्रता के माप
मापकिससे भागकिसलिए प्रयुक्त
सकल घनत्व (gross density)पूरा क्षेत्र, सड़कों, खुले स्थान व सुविधाओं सहितनगर या सेक्टर स्तर का नियोजन: भूमि-बजट व अवसंरचना
शुद्ध आवासीय घनत्व (net density)केवल आवासीय भूखंडों का क्षेत्रफलआवासीय विन्यास व पड़ोस का निर्मित रूप
आवासीय इकाई प्रति हेक्टेयरक्षेत्रफल, सकल या शुद्ध (सदैव बताएँ कौन-सा)आवास-आपूर्ति गिनना, परिवार के आकार से स्वतंत्र
फ़्लोर एरिया अनुपातभूखंड का क्षेत्रफलभूखंड पर फ़्लोर स्पेस की तीव्रता

हल किया उदाहरण। 40 हेक्टेयर के पड़ोस में 1,600 आवासीय इकाइयाँ हैं, परिवार का आकार 4.5 है, और उसके 60% क्षेत्र पर आवासीय भूखंड हैं। जनसंख्या = 1,600 × 4.5 = 7,200। सकल घनत्व = 7,200 ÷ 40 = 180 pph (40 DU/ha)। आवासीय भूखंड = 0.60 × 40 = 24 हेक्टेयर, अतः शुद्ध घनत्व = 7,200 ÷ 24 = 300 pph (66.7 DU/ha)। वही पड़ोस 180 या 300 व्यक्ति प्रति हेक्टेयर है; हर सदैव बताएँ।

भवन उपविधियाँ वे विधिक नियम हैं, जो स्थानीय निकाय राज्य के नियोजन व नगरपालिका क़ानूनों के अंतर्गत बनाता है और जो अलग-अलग भवन के स्तर पर निर्माण नियंत्रित करते हैं। वे उपर्युक्त नियंत्रण धारण करती हैं और कक्ष-आकार व संवातन, सीढ़ियों व अग्नि-सुरक्षा, पार्किंग, दिव्यांगजन हेतु पहुँच, स्वच्छता व वर्षा-जल संचयन पर नियम जोड़ती हैं। मास्टर प्लान भूखंड का अनुमत भू-उपयोग तय करता है; विनियम व उपविधियाँ तय करती हैं कि उस पर कितना और कैसे बनाया जा सकता है। भवन-योजना कार्य आरंभ से पहले स्वीकृत होती है (प्रारंभ प्रमाणपत्र) और तैयार भवन उपयोग से पहले जाँचा जाता है (अधिभोग या पूर्णता प्रमाणपत्र)। भारत की राष्ट्रीय भवन संहिता 2016 आदर्श तकनीकी संहिता है, और नगर तथा ग्राम नियोजन संगठन (TCPO) की आदर्श उपविधियाँ राज्यों का मार्गदर्शन करती हैं।

⚠️ घनत्व ऊँचाई नहीं है
घनत्व प्रति क्षेत्र लोग या घर गिनता है, मंज़िलें नहीं। पाँच मंज़िला परिधि-ब्लॉक वे घनत्व पा सकते हैं जो खुले स्थान में बिखरे टावर नहीं पाते। और उसी क्षेत्र हेतु शुद्ध घनत्व सदैव सकल घनत्व से अधिक होता है, अतः सकल मानक के सामने शुद्ध आँकड़ा देना क्लासिक भूल है।
ℹ️ विकास अधिकारों का हस्तांतरण (TDR)
TDR उस स्वामी को, जिसकी भूमि सड़क, सार्वजनिक उपयोग या विरासत हेतु आरक्षित है, अप्रयुक्त विकास-क्षमता ऐसे प्रमाणपत्र के रूप में पाने देता है जो अन्य भूखंड पर प्रयोग हो सकता है। स्वामी को बिना नक़दी के प्रतिकर मिलता है, सार्वजनिक उपयोग सुरक्षित होता है, और विकास अन्यत्र चला जाता है। संबंधित उपकरण प्रीमियम (सशुल्क) FAR व प्रोत्साहन FAR हैं, जो नगर भुगतान या किसी सार्वजनिक लाभ, जैसे किफ़ायती आवास या विरासत-देखभाल, के बदले देता है।

4. नगरीय नवीनीकरण: पुनर्विकास, पुनर्वासन, संरक्षण व रेट्रोफ़िटिंग

नगरीय क्षेत्र तब जीर्ण या अप्रचलित होते हैं जब भवन पुराने होते हैं, अवसंरचना पिछड़ती है, उद्योग चले जाते हैं और उपयोग बदलते हैं। नगरीय नवीनीकरण ऐसे क्षेत्रों के नियोजित सुधार का, साफ़ करके पुनर्निर्माण से लेकर कोमल मरम्मत तक, समग्र पद है। उपागम इस बात में भिन्न हैं कि वे विद्यमान ताने-बाने व समुदाय का कितना अंश रखते हैं।

नगरीय नवीनीकरण के उपागम
उपागमयह क्या करता हैव्यवधानउदाहरण
पुनर्विकास (redevelopment)विद्यमान भवन साफ़ करके नए बनाता है, प्रायः उच्चतर घनत्व व नए उपयोगों सहितसर्वाधिकहॉसमान का पेरिस; लंदन डॉकलैंड्स (पूर्व गोदियाँ, 1980 के दशक से)
पुनर्वासन (rehabilitation)निवासियों के वहीं रहते हुए विद्यमान भवनों व सेवाओं की मरम्मत व उन्नयन करता हैकम से मध्यमअनौपचारिक बस्ती का यथास्थान उन्नयन; पुराने आवास-भंडार की मरम्मत
संरक्षण (conservation)क्षेत्र के मूल्यवान ताने-बाने व चरित्र को रखता व सँभालता है और केवल संवेदनशील परिवर्तन की अनुमति देता हैकमऐतिहासिक केंद्र व विरासत परिक्षेत्र
रेट्रोफ़िटिंग (retrofitting)विद्यमान निर्मित क्षेत्र में अवसंरचना, सार्वजनिक क्षेत्र, गतिशीलता व सेवाएँ जोड़ता या उन्नत करता है, पूर्ण पुनर्निर्माण के बिनाकम से मध्यमभारत के स्मार्ट सिटीज़ मिशन में क्षेत्र-आधारित विकास का रेट्रोफ़िटिंग विकल्प; भवनों की ऊर्जा-रेट्रोफ़िटिंग
पुनरुज्जीवन (regeneration)क्षेत्र का संयुक्त भौतिक, आर्थिक व सामाजिक नवीनीकरण, प्रायः एक उत्प्रेरक परियोजना के इर्द-गिर्दभिन्नबिलबाओ व उसका गुगेनहाइम संग्रहालय; सियोल की चेओन्ग्येचेओन धारा; न्यूयॉर्क की हाई लाइन

भारत का स्मार्ट सिटीज़ मिशन (2015) तीन क्षेत्र-आधारित विकास मॉडल बताता है: रेट्रोफ़िटिंग (विद्यमान क्षेत्र का सुधार), पुनर्विकास (निर्मित क्षेत्र का प्रतिस्थापन) तथा ग्रीनफ़ील्ड विकास (नई भूमि पर निर्माण)। 2015 में आरंभ HRIDAY विरासत नगरों के विकास की राष्ट्रीय योजना थी।

  • जो है उससे आरंभ करें: जिसका मूल्य है उसे संरक्षित करें, जो सुधर सकता है उसका पुनर्वासन या रेट्रोफ़िटिंग करें, और केवल उसका पुनर्विकास करें जो नहीं सुधर सकता। व्यवधान व लागत इसी क्रम में बढ़ते हैं।
  • पूछने योग्य प्रश्न: भवनों की दशा, उनका विरासत-मूल्य, वहाँ कौन रहता है और वे क्या चाहते हैं, वित्तीय व्यवहार्यता तथा अवसंरचना की क्षमता।
  • उपकरण: यथास्थान उन्नयन, क्षेत्र-आधारित योजनाएँ, संरक्षण व अभिकल्प दिशानिर्देश, TDR व प्रोत्साहन FAR, और आरंभ से निवासियों की सहभागिता।
⚠️ जेंट्रिफ़िकेशन संरक्षण नहीं है
जो नवीनीकरण किराये व भूमि-मूल्य बढ़ाता है वह उन्हीं निवासियों को बाहर धकेल सकता है जिनकी सेवा के लिए वह था (रूथ ग्लास ने 1964 में जेंट्रिफ़िकेशन पद गढ़ा)। यह पार्श्व-प्रभाव है जिसे किरायेदारी-सुरक्षा, किफ़ायती आवास व स्थानीय सहभागिता से सँभालना है, संरक्षण-पद्धति नहीं। जेकब्स का मलिन-बस्ती उन्मूलन पर प्रहार यही बात कहता था: विस्थापित लुप्त नहीं होते, हटा दिए जाते हैं।

5. विरासत संरक्षण: महत्त्व, सिद्धांत-सूत्र व हस्तक्षेप के स्तर

विरासत संरक्षण सांस्कृतिक महत्त्व (cultural significance) वाले स्थानों की रक्षा करता है: वह सौंदर्यात्मक, ऐतिहासिक, वैज्ञानिक, सामाजिक या आध्यात्मिक मूल्य जो कोई स्थान अतीत, वर्तमान व भावी पीढ़ियों के लिए रखता है (बुर्रा चार्टर के शब्द)। विरासत में भवन, स्थल, ऐतिहासिक नगर व ज़िले, सांस्कृतिक भू-दृश्य और जीवित परंपराएँ आती हैं। सुदृढ़ प्रक्रिया यह चलती है: स्थान को अभिलेखित कर समझना, उसका महत्त्व आँकना व कथित करना, संरक्षण-नीति तय करना, फिर प्रबंधन व निगरानी। हस्तक्षेप महत्त्व का अनुसरण करता है, उलटा कभी नहीं।

यह सिद्धांत उन्नीसवीं सदी के विवाद से उपजा। फ़्रांस में वियोले-ले-ड्यूक भवन को पूर्ण, शैलीगत रूप से शुद्ध अवस्था में पुनर्स्थापित करने के पक्ष में थे, जो शायद कभी रही ही न हो; ब्रिटेन में रस्किन का मत था कि जीर्णोद्धार प्रामाणिक ताने-बाने को नष्ट करता है, और विलियम मॉरिस की प्राचीन भवन संरक्षण सोसाइटी (1877) ने ईमानदार मरम्मत का आग्रह किया। आधुनिक चार्टर दोनों के बीच हैं: वे मूल ताने-बाने व साक्ष्य का सम्मान करते हैं, और सीमित, दृश्य, उलटे जा सकने वाले कार्य की अनुमति देते हैं।

हस्तक्षेप के स्तर (परिभाषाएँ बुर्रा चार्टर के अनुसार)
स्तरअर्थकार्य का उदाहरण
संरक्षण (समग्र पद)किसी स्थान की देखभाल की वे सभी प्रक्रियाएँ जिनसे उसका सांस्कृतिक महत्त्व बना रहे; यह नीचे के स्तरों को जोड़ सकता हैस्तर का चयन महत्त्व व साक्ष्य से होता है
अनुरक्षण (maintenance)ताने-बाने व परिवेश की सतत सुरक्षात्मक देखभाल; मरम्मत से भिन्ननालियाँ साफ़ करना, चूने की पुताई नवीनीकृत करना, वनस्पति हटाना
परिरक्षण (preservation)स्थान को उसकी विद्यमान अवस्था में बनाए रखना और क्षय को मंद करनाखंडहर को स्थिर करना व आश्रय देना, नई सामग्री से उसे पूरा किए बिना
जीर्णोद्धार (restoration)विद्यमान ताने-बाने को ज्ञात पूर्व अवस्था में लौटाना, परवर्ती जोड़ हटाकर या विद्यमान घटकों को पुनः जोड़कर, नई सामग्री लाए बिनापरवर्ती जोड़ हटाना; गिरे मूल पत्थरों को पुनः जोड़ना (अनास्टाइलोसिस)
पुनर्निर्माण (reconstruction)स्थान को नई सामग्री लाकर ज्ञात पूर्व अवस्था में लौटानादस्तावेज़ों या भौतिक साक्ष्य के बल पर नष्ट भाग का पुनर्निर्माण, नए कार्य को पहचाने जा सकने योग्य रखते हुए
अनुकूलित पुनःप्रयोग (adaptive reuse)स्थान को नए या बदले उपयोग के अनुकूल बनाना, उसका महत्त्व बनाए रखते हुएमिल का कार्यालयों में रूपांतरण; हवेली का होटल या संग्रहालय में
  • प्रामाणिकता: मूल ताने-बाने, अभिकल्प, सामग्री व शिल्प का सम्मान (1994 का नारा दस्तावेज़ जोड़ता है कि उसे उसके सांस्कृतिक संदर्भ में आँका जाता है)।
  • न्यूनतम हस्तक्षेप: जितना आवश्यक हो उतना करें और जितना कम हो सके उतना।
  • उलटने की क्षमता व पहचान-योग्य नया कार्य: नया कार्य मूल ताने-बाने को हानि पहुँचाए बिना हटाया जा सकने वाला और निकट निरीक्षण में पहचाना जा सकने वाला हो, फिर भी समग्र से सामंजस्यपूर्ण; जीर्णोद्धार वहाँ रुकता है जहाँ अनुमान आरंभ होता है।
  • अभिलेखन, परिवेश व चालू उपयोग: कार्य से पहले, दौरान व बाद में अभिलेख रखें; परिवेश स्मारक का भाग है; जीवंत उपयोग रखरखाव की सर्वोत्तम गारंटी है।
⚠️ जीर्णोद्धार, पुनर्निर्माण व अग्रभाग-मात्र संरक्षण
जीर्णोद्धार केवल विद्यमान ताने-बाने का प्रयोग करता है; जिस क्षण किसी लुप्त तत्त्व को लौटाने हेतु नई सामग्री लाई जाती है, कार्य पुनर्निर्माण बन जाता है। जो अनुकूलित पुनःप्रयोग केवल सड़क का अग्रभाग रखता है और उसके पीछे जो है उसे ढहा देता है (अग्रभाग-मात्र संरक्षण, façadism) वह एक छवि रखता है, स्थान का महत्त्व नहीं।

6. चार्टर, वैधानिक संरक्षण, विरासत क्षेत्र व सूचीकरण

चार्टर क़ानून नहीं हैं; वे पेशेवर सर्वसम्मति हैं जिस पर राष्ट्रीय क़ानून व नगर विनियम आधारित होते हैं। प्रत्येक का वर्ष, संस्था व एक मुख्य विचार जानें।

प्रमुख विरासत दस्तावेज़
दस्तावेज़वर्षमुख्य सरोकार
ऐतिहासिक स्मारकों के जीर्णोद्धार हेतु एथेंस चार्टर1931नियमित अनुरक्षण, अतीत के कार्य का सम्मान, स्मारक का परिवेश, आवश्यकता होने पर आधुनिक तकनीकें, अंतरराष्ट्रीय सहयोग
CIAM का एथेंस चार्टर (नियोजन दस्तावेज़)1933विरासत के बारे में नहीं: कार्यात्मक नगर, जिसमें रहना, काम, मनोरंजन व संचरण अलग रखे जाएँ
वेनिस चार्टर1964स्मारकों व स्थलों का संरक्षण व जीर्णोद्धार: प्रामाणिकता, मूल सामग्री का सम्मान, जीर्णोद्धार वहाँ रुकता है जहाँ अनुमान आरंभ होता है, नया कार्य पहचान-योग्य, परिवेश स्मारक का भाग; ICOMOS अगले वर्ष स्थापित हुआ
यूनेस्को विश्व धरोहर अभिसमय1972उत्कृष्ट सार्वभौमिक मूल्य की सांस्कृतिक व प्राकृतिक विरासत; विश्व धरोहर सूची
बुर्रा चार्टर (ऑस्ट्रेलिया ICOMOS)1979 (संशोधित 1999, 2013)स्थान का महत्त्व-आधारित संरक्षण: महत्त्व समझें, नीति तय करें, फिर प्रबंधन करें
वाशिंगटन चार्टर (ICOMOS)1987ऐतिहासिक नगरों व नगरीय क्षेत्रों का संरक्षण
प्रामाणिकता पर नारा दस्तावेज़1994प्रामाणिकता को उसके सांस्कृतिक संदर्भ में आँका जाना चाहिए
इंटैक (INTACH) चार्टर2004भारत में असंरक्षित वास्तुशिल्पीय विरासत व स्थलों का संरक्षण
ऐतिहासिक नगरीय भू-दृश्य पर यूनेस्को अनुशंसा2011ऐतिहासिक नगर का उसके व्यापक परिवेश में परतदार, समेकित दृष्टिकोण

भारत में राष्ट्रीय महत्त्व के स्मारक भारतीय पुरातत्त्व सर्वेक्षण द्वारा प्राचीन स्मारक तथा पुरातत्त्वीय स्थल और अवशेष अधिनियम, 1958 (AMASR अधिनियम) के अंतर्गत संरक्षित हैं। इसके 2010 के संशोधन ने परिवेश को वैधानिक बनाया: संरक्षित स्मारक के चारों ओर प्रतिषिद्ध क्षेत्र, जहाँ निर्माण की अनुमति नहीं, और उसके आगे विनियमित क्षेत्र, जहाँ निर्माण हेतु अनुमति चाहिए (संशोधित अधिनियम में 100 m और उसके आगे 200 m)। राज्य पुरातत्त्व विभाग राज्य-महत्त्व के स्मारक संरक्षित करते हैं, और नगर विरासत विनियम उन अनेक भवनों व परिक्षेत्रों को सूचीबद्ध व संरक्षित करते हैं जिन्हें अधिनियम नहीं समेटता।

सूचीकरण (listing) प्रलेखन व आकलन के बाद विरासत-संपदाओं की औपचारिक पहचान है; श्रेणीकरण (grading) उन्हें महत्त्व के अनुसार क्रमबद्ध करता है ताकि नियंत्रण की कठोरता मूल्य का अनुसरण करे। श्रेणियों के नाम व अनुमत परिवर्तन नगर-दर-नगर भिन्न हैं, पर सिद्धांततः सर्वोच्च श्रेणी (श्रेणी I) राष्ट्रीय या असाधारण महत्त्व के भवन समेटती है, जहाँ केवल आवश्यक मरम्मत व सहानुभूतिपूर्ण अनुकूलित पुनःप्रयोग की अनुमति है; मध्य श्रेणी क्षेत्रीय या स्थानीय महत्त्व समेटती है, जहाँ अनुमोदन सहित सावधान परिवर्तन की अनुमति है; और निम्नतम श्रेणी नगर-दृश्य मूल्य की रक्षा करती है, ताकि बाह्य चरित्र बना रहे। विरासत क्षेत्र (संरक्षण क्षेत्र या परिक्षेत्र) नियंत्रण को अलग-अलग भवनों से क्षेत्र तक बढ़ाता है, ऊँचाई, सामग्री व उपयोग को शासित करते हुए; TDR, कर-राहत व अतिरिक्त FAR जैसे प्रोत्साहन स्वामियों को लागत वहन करने में सहायता देते हैं। विश्व धरोहर संपदाओं का कोर क्षेत्र (core zone) व बफ़र क्षेत्र (buffer zone) होता है जो परिवेश की रक्षा करता है।

⚠️ दो एथेंस चार्टर
1931 का एथेंस चार्टर स्मारकों के जीर्णोद्धार से संबंधित है; CIAM का 1933 का एथेंस चार्टर, जिसे बाद में ले कॉर्बूज़िए ने प्रकाशित किया, कार्यात्मक नगर से संबंधित है। रहने, काम, मनोरंजन व संचरण में ज़ोनिंग का उल्लेख करने वाला प्रश्न 1933 के नियोजन दस्तावेज़ के बारे में है, ‘एथेंस’ शब्द जो भी सुझाए।

7. ऐतिहासिक व समकालीन सार्वजनिक स्थान

सार्वजनिक स्थान नगर का वह भाग है जो सबके लिए खुला है: सड़कें, चौक, उद्यान, जल-तट व बाज़ार। इसका इतिहास उसका इतिहास है जो नगर खुले में करते थे: व्यापार, अनुष्ठान, सभा व खेल।

इतिहास में सार्वजनिक स्थान
काल या प्रकारसार्वजनिक स्थानभूमिका व चरित्र
यूनानीअगोरा (agora)स्तंभ-वीथियों (stoa) से घिरा खुला नागरिक, वाणिज्यिक व सामाजिक केंद्र
रोमनफ़ोरम (forum)नागरिक, धार्मिक व वाणिज्यिक हृदय, जहाँ मुख्य सड़कें मिलती हैं वहाँ स्थित
मध्यकालीन से आरंभिक आधुनिकबाज़ार-चौक व पियात्सा (सिएना का पियात्सा देल कांपो; रोम का कैंपीदोल्यो; पेरिस का प्लास दे वोज़, 1612)बाज़ार, समारोह व प्रदर्शन हेतु घिरे नगरीय कक्ष; परवर्ती चौक अभिकल्पित संरचनाएँ हैं
परंपरागत भारतीयचौक, घाट, मंदिर-सरोवर व मंडप, बाज़ार-मार्ग, बावड़ी, ग्राम चौपाल, मैदानबहु-उपयोगी, अनुष्ठानिक व वाणिज्यिक स्थान; सड़क स्वयं बाज़ार व उत्सव-स्थल है
उन्नीसवीं सदीसार्वजनिक उद्यान व बुलेवार्ड (बर्कनहेड पार्क, 1847; सेंट्रल पार्क, न्यूयॉर्क, ऑल्मस्टेड व वॉक्स, 1858)स्वास्थ्य व मनोरंजन हेतु नागरिक सुविधा के रूप में उद्यान
आधुनिकतावादी बीसवीं सदीटावर के तल पर प्लाज़ा; निजी स्वामित्व वाला सार्वजनिक स्थान (POPS)प्रायः खुला पर हवा के थपेड़ों वाला व रिक्त; न्यूयॉर्क की 1961 की ज़ोनिंग ने सार्वजनिक प्लाज़ा हेतु फ़्लोर-एरिया बोनस दिए
समकालीनपदयात्री-सड़कें (स्ट्रॉयेट, कोपेनहेगन, 1962), जल-तट उद्यान (साबरमती रिवरफ़्रंट), पुनः-प्राप्त अवसंरचना (हाई लाइन, चेओन्ग्येचेओन), पार्कलेट व तात्कालिक नगरवाद (tactical urbanism)सड़क व रेल का स्थान लोगों को लौटाया गया; कम-लागत, अस्थायी प्रयोग

विलियम एच. व्हाइट (William H. Whyte) के न्यूयॉर्क के प्लाज़ा-प्रेक्षणों (द सोशल लाइफ़ ऑफ़ स्मॉल अर्बन स्पेसेज़, 1980) ने पाया कि लोग उस प्लाज़ा का उपयोग करते हैं जहाँ बैठने की जगह (मुँडेरें, सीढ़ियाँ, चल कुर्सियाँ), धूप, वृक्ष व जल, भोजन, और सड़क से ऐसा संबंध हो कि स्थान बाहर से दिखे; और अजनबी वहाँ घुलते-मिलते हैं जहाँ कुछ उन्हें साथ खींचता है, जिसे उसने त्रिकोणन (triangulation) कहा (कोई मूर्तिशिल्प, कोई कलाकार)। जान गेहल (Jan Gehl) आवश्यक गतिविधियाँ (जो किसी भी स्थान में होती हैं), वैकल्पिक गतिविधियाँ (जो तभी होती हैं जब स्थान सुखद हो) और सामाजिक गतिविधियाँ (जो दूसरों की उपस्थिति पर निर्भर हैं) अलग करता है; अच्छा अभिकल्प मुख्यतः दूसरी व तीसरी बढ़ाता है। रे ओल्डनबर्ग (Ray Oldenburg) ने घर व कार्यस्थल से परे अनौपचारिक मिलन-स्थलों को ‘तृतीय स्थान’ (third places) कहा: कैफ़े, चाय की दुकानें, ग्राम चौपाल।

  • पहुँच व समावेशन: महिलाएँ, बच्चे, वृद्ध, दिव्यांगजन व पथ-विक्रेता स्थान का उपयोग कर सकें।
  • निजीकरण: शॉपिंग मॉल, घेरे हुए प्लाज़ा व निजी स्वामित्व वाले सार्वजनिक स्थान स्वामी द्वारा तय शर्तों पर ही खुले हैं।
  • सुरक्षा बाड़ों से नहीं, उपयोगकर्ताओं व सक्रिय किनारों की प्राकृतिक निगरानी से।
  • प्रबंधन व आराम: कार्यक्रम-संयोजन, रखरखाव, अनौपचारिक उपयोग हेतु स्थान, तथा जलवायु के अनुरूप छाया, जल व बैठने की व्यवस्था।
⚠️ सार्वजनिक का अर्थ सार्वजनिक स्वामित्व नहीं
स्वामित्व, पहुँच व प्रबंधन तीन अलग बातें हैं। निजी स्वामित्व वाला प्लाज़ा उपयोग में पूर्णतः सार्वजनिक हो सकता है, और सार्वजनिक स्वामित्व वाला उद्यान शुल्क या बाड़ों से व्यवहारतः बंद हो सकता है। प्रश्न में कसौटी यह है कि स्थान का उपयोग कौन, किन शर्तों पर, कर सकता है।

मुख्य बिंदु

  • TOD पारगमन के चारों ओर घनत्व, मिश्रित उपयोग व पैदल-सुगम सड़कें केंद्रित करता है; संपूर्ण सड़कें सभी उपयोगकर्ताओं की सेवा करती हैं; पैदल-सुगम्यता के D हैं घनत्व, विविधता, अभिकल्प, गंतव्य-सुगम्यता व पारगमन से दूरी; 4.8 km/h पर 5 मिनट की पैदल दूरी 400 m है।
  • अनुमत फ़र्श-क्षेत्रफल = FAR × भूखंड क्षेत्रफल; पूर्ण उपयोग पर मंज़िलें = FAR ÷ आच्छादन; निर्मित क्षेत्रफल = FAR-सीमा व पदचिह्न × अनुमत मंज़िलों में से छोटा, अतः ऊँचाई-सीमा बाध्यकारी नियंत्रण हो सकती है।
  • उसी क्षेत्र हेतु शुद्ध घनत्व सकल घनत्व से अधिक होता है (हर बताएँ); व्यक्ति = DU × परिवार का आकार; TDR आरक्षित या विरासत भूमि की अप्रयुक्त विकास-क्षमता को अन्य भूखंड पर ले जाता है।
  • नवीनीकरण पुनर्विकास (सर्वाधिक व्यवधानकारी) से रेट्रोफ़िटिंग व पुनर्वासन होते हुए संरक्षण तक चलता है; जेंट्रिफ़िकेशन सँभालने योग्य पार्श्व-प्रभाव है, संरक्षण-पद्धति नहीं।
  • परिरक्षण वर्तमान अवस्था रखता है; जीर्णोद्धार केवल विद्यमान ताने-बाने का प्रयोग करता है; पुनर्निर्माण नई सामग्री लाता है; अनुकूलित पुनःप्रयोग नया उपयोग देता है। प्रामाणिकता, न्यूनतम हस्तक्षेप, उलटने की क्षमता व पहचान-योग्य नया कार्य साझा सिद्धांत हैं।
  • चार्टर सीधे रखें: एथेंस 1931 (स्मारक) बनाम एथेंस 1933 (कार्यात्मक नगर), वेनिस 1964, बुर्रा 1979, वाशिंगटन 1987 (ऐतिहासिक नगर); याद रखें कि प्रतिषिद्ध व विनियमित क्षेत्र स्मारक के परिवेश की रक्षा करते हैं, और सार्वजनिक स्थान पहुँच का विषय है, स्वामित्व का नहीं।

अभ्यास प्रश्न (20)

उत्तर खोलने से पहले प्रत्येक प्रश्न हल करें। हर व्याख्या सही विकल्प के साथ लुभावना गलत विकल्प भी बताती है, क्योंकि अंक वहीं जाते हैं।

  1. पारगमन-उन्मुख विकास (TOD) का सर्वोत्तम वर्णन है

    1. ऐसा स्टेशन जो बड़े पार्क-एंड-राइड पार्किंग-स्थलों से घिरा हो ताकि उपनगरीय वाहन-चालक प्रणाली तक आसानी से पहुँच सकें
    2. पारगमन स्टेशन के चारों ओर केंद्रित सघन, मिश्रित-उपयोग, पैदल-सुगम विकास, जो उसके निकटतम सर्वाधिक सघन हो
    3. ऐसा बस-गलियारा जो उपनगरों व केंद्र के बीच अधिक निजी वाहनों को उच्चतर गति से ले जाने हेतु चौड़ा किया गया हो
    4. स्टेशन के बगल में बना एकल ऊँचा टावर, जिसका भूतल सड़क व स्टेशन दोनों की ओर बंद हो
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — पारगमन स्टेशन के चारों ओर केंद्रित सघन, मिश्रित-उपयोग, पैदल-सुगम विकास, जो उसके निकटतम सर्वाधिक सघन हो

    TOD पारगमन स्टेशन के चारों ओर घनत्व, उपयोगों के मिश्रण व पैदल-सुगम सड़कों को केंद्रित करता है, सर्वोच्च तीव्रता उसके निकटतम व संयमित पार्किंग के साथ। पार्क-एंड-राइड स्थल और सपाट भूतल वाला अलग-थलग टावर केवल पारगमन-सटे हैं: वे स्टेशन के पास होते हैं पर पारगमन-यात्रा को सरल नहीं बनाते।

  2. ‘संपूर्ण सड़क’ (complete street) वह है जो

    1. पूर्णतः पक्की व प्रकाशित हो, जिसका गाड़ी-पथ पूरी लंबाई में एकसमान चौड़ाई का हो
    2. सड़क-किनारे की पार्किंग व संकेतक-नियंत्रित क्रॉसिंग हटाकर आर-पार के यातायात को प्राथमिकता दे
    3. सभी वाहनों के लिए बंद हो और दिन के प्रत्येक घंटे पूर्णतः पदयात्रियों के लिए आरक्षित हो
    4. सभी उपयोगकर्ताओं व साधनों हेतु, सभी आयु व क्षमता के लिए, अभिकल्पित हो, केवल मोटर वाहनों के लिए नहीं
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — सभी उपयोगकर्ताओं व साधनों हेतु, सभी आयु व क्षमता के लिए, अभिकल्पित हो, केवल मोटर वाहनों के लिए नहीं

    संपूर्ण सड़क सभी आयु व क्षमता के पदयात्रियों, साइकिल-चालकों, पारगमन-उपयोगकर्ताओं व वाहन-चालकों की सेवा हेतु अभिकल्पित होती है। पूर्णतः पदयात्री-सड़क केवल एक साधन की सेवा करती है, जो लुभावना अति-सुधार है; संपूर्ण सड़क फिर भी वाहन वहन करती है, पर अन्य सबकी क़ीमत पर नहीं।

  3. फ़्लोर एरिया अनुपात (FAR), जिसे भारत में फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) कहते हैं, है

    1. भवन की सभी गिनी जाने वाली मंज़िलों के कुल फ़र्श-क्षेत्रफल का उसके भूखंड के क्षेत्रफल से अनुपात
    2. भू-स्तर पर भवन द्वारा घेरे क्षेत्रफल का उसके भूखंड के क्षेत्रफल से अनुपात, प्रतिशत के रूप में
    3. भवन के निर्मित क्षेत्रफल का उसके भीतर की आवासीय इकाइयों के कार्पेट क्षेत्रफल से अनुपात
    4. भूखंड के क्षेत्रफल का उन व्यक्तियों की संख्या से अनुपात जो भवन में रहेंगे या काम करेंगे
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — भवन की सभी गिनी जाने वाली मंज़िलों के कुल फ़र्श-क्षेत्रफल का उसके भूखंड के क्षेत्रफल से अनुपात

    FAR (FSI) = कुल गिना गया फ़र्श-क्षेत्रफल ÷ भूखंड क्षेत्रफल, अतः FAR 2 वाला 500 m² का भूखंड 1,000 m² फ़र्श-क्षेत्रफल वहन कर सकता है। लुभावने विकल्प का भू-स्तर प्रतिशत भू-आच्छादन है, जो भिन्न नियंत्रण है और केवल एक मंज़िल देखता है।

  4. एक भूखंड पर FAR 2.0, भू-आच्छादन 40% और चार मंज़िलों की ऊँचाई-सीमा लागू है, प्रत्येक मंज़िल का क्षेत्रफल पदचिह्न के बराबर है। कौन-सा कथन सही है?

    1. पूरा FAR 2.0 प्रयोग हो सकता है, क्योंकि FAR 2.0 व आच्छादन 40% होने पर पाँच मंज़िलें सदैव अनुमत होती हैं
    2. प्रभावी FAR 2.0 है, क्योंकि ऊँचाई-सीमा परामर्शी है और दोनों के टकराने पर FAR-सीमा के आगे झुकती है
    3. प्रभावी FAR 1.6 तक सीमित है, क्योंकि 40% आच्छादन पर चार मंज़िलें अनुमत 2.0 में से केवल 1.6 प्रयोग करती हैं
    4. प्रभावी FAR 2.0 तभी है जब सेटबैक क्षेत्र में निर्माण कर पदचिह्न 50% तक बढ़ाया जाए
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — प्रभावी FAR 1.6 तक सीमित है, क्योंकि 40% आच्छादन पर चार मंज़िलें अनुमत 2.0 में से केवल 1.6 प्रयोग करती हैं

    40% आच्छादन पर चार मंज़िलें भूखंड क्षेत्रफल का 4 × 0.40 = 1.6 देती हैं, जो FAR 2.0 से कम है; 2.0 पाने हेतु पाँचवीं मंज़िल चाहिए और ऊँचाई-सीमा उसे वर्जित करती है। आच्छादन-सीमा व सेटबैक भी पदचिह्न बढ़ाने से रोकते हैं, अतः FAR नहीं, ऊँचाई-सीमा बाध्यकारी नियंत्रण है।

  5. एक कार्यक्रम किसी विद्यमान निम्न-आय बस्ती के घरों, जल-आपूर्ति, स्वच्छता व गलियों को सुधारता है जबकि निवासी जहाँ हैं वहीं रहते हैं और कोई क्षेत्र साफ़ नहीं किया जाता। नगरीय नवीनीकरण की शब्दावली में यह मुख्यतः है

    1. पुनर्विकास, क्योंकि बस्ती की सेवाएँ कहीं उच्चतर मानक पर पुनर्निर्मित होती हैं
    2. पुनर्वासन, क्योंकि विद्यमान ताना-बाना व निवासी रहते हैं और उन्हें सुधारा जाता है
    3. परिरक्षण, क्योंकि बस्ती को ठीक जैसी है वैसी ही, बिना किसी सुधार के, बनाए रखा जाता है
    4. पुनर्निर्माण, क्योंकि बस्ती के लुप्त भाग नई सामग्री से पुनर्निर्मित होते हैं
    उत्तर देखें

    उत्तर: B — पुनर्वासन, क्योंकि विद्यमान ताना-बाना व निवासी रहते हैं और उन्हें सुधारा जाता है

    निवासियों के रहते यथास्थान भवनों व सेवाओं का उन्नयन पुनर्वासन (rehabilitation) है। पुनर्विकास साफ़ करके पुनर्निर्माण करता, जो लुभावना उत्तर है क्योंकि सेवाएँ भी सुधरती हैं; परिरक्षण बिना कुछ सुधारे क्षय रोकता, और पुनर्निर्माण विरासत-कार्य का विषय है।

  6. सामान्य संरक्षण-अर्थ में (जैसे बुर्रा चार्टर में), कौन-सा कथन जीर्णोद्धार को पुनर्निर्माण से पृथक करता है?

    1. जीर्णोद्धार केवल विद्यमान ताने-बाने का प्रयोग कर उसे ज्ञात पूर्व अवस्था में लौटाता है; पुनर्निर्माण ऐसा करने हेतु नई सामग्री लाता है
    2. जीर्णोद्धार पुराने रेखाचित्रों व छायाचित्रों से लुप्त भवन को पूर्णतः पुनर्निर्मित करता है; पुनर्निर्माण केवल स्थल पर बचे भागों की मरम्मत करता है
    3. जीर्णोद्धार स्थान की वर्तमान दशा रखते हुए क्षय मंद करता है; पुनर्निर्माण स्थान को नए उपयोग के अनुकूल बनाता है
    4. जीर्णोद्धार केवल खुले में खड़े अकेले स्मारकों पर लागू होता है; पुनर्निर्माण केवल ऐतिहासिक नगरों व नगरीय क्षेत्रों पर
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — जीर्णोद्धार केवल विद्यमान ताने-बाने का प्रयोग कर उसे ज्ञात पूर्व अवस्था में लौटाता है; पुनर्निर्माण ऐसा करने हेतु नई सामग्री लाता है

    विभाजक रेखा नई सामग्री है: जीर्णोद्धार जो है उसी से काम करता है (परवर्ती जोड़ हटाना या मूल टुकड़े पुनः जोड़ना), जबकि पुनर्निर्माण ज्ञात पूर्व अवस्था पाने हेतु नई सामग्री लाता है। जो कथन जीर्णोद्धार को लुप्त भवन का पूर्ण पुनर्निर्माण बताता है वह दोनों को उलट देता है, जो लुभावनी भूल है, और शेष दो परिरक्षण व अनुकूलन का वर्णन करते हैं।

  7. ‘एथेंस चार्टर’ कहलाने वाले दो दस्तावेज़ों के बारे में कौन-सा कथन सही है?

    1. दोनों ऐतिहासिक स्मारकों के जीर्णोद्धार से संबंधित हैं और दोनों 1931 में एक ही कांग्रेस में अपनाए गए
    2. 1931 का चार्टर नगरों की कार्यात्मक ज़ोनिंग प्रस्तावित करता है और 1933 का चार्टर स्मारकों के जीर्णोद्धार के सिद्धांत निर्धारित करता है
    3. 1931 का चार्टर ICOMOS ने अपनाया, जो उसी वर्ष उसके सिद्धांतों को लागू करने हेतु स्थापित हुआ था
    4. 1931 का चार्टर स्मारकों के जीर्णोद्धार से संबंधित है; CIAM द्वारा तैयार 1933 का चार्टर कार्यात्मक ज़ोनिंग प्रस्तावित करता है
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — 1931 का चार्टर स्मारकों के जीर्णोद्धार से संबंधित है; CIAM द्वारा तैयार 1933 का चार्टर कार्यात्मक ज़ोनिंग प्रस्तावित करता है

    ऐतिहासिक स्मारकों के जीर्णोद्धार हेतु 1931 का एथेंस चार्टर विरासत-दस्तावेज़ है; CIAM द्वारा तैयार 1933 का एथेंस चार्टर (जिसे बाद में ले कॉर्बूज़िए ने प्रकाशित किया) कार्यात्मक नगर पर नियोजन-दस्तावेज़ है। दोनों के विषय अदल-बदल करना लुभावनी भूल है, और ICOMOS 1964 के वेनिस चार्टर के बाद, 1965 में ही स्थापित हुआ।

  8. उन्नीसवीं सदी की ऐतिहासिक व वास्तुशिल्पीय मूल्य वाली एक अप्रयुक्त कपड़ा-मिल को नया जीवन दिया जाना है। संरक्षण व अनुकूलित पुनःप्रयोग के सिद्धांतों के सर्वाधिक अनुरूप उपागम कौन-सा है?

    1. मिल ढहाकर उसके सड़क-अग्रभाग की हूबहू प्रतिकृति के पीछे नई संरचना बनाना, क्योंकि इससे सड़क की छवि बनी रहती है
    2. भवन को बंद कर जैसा मिला वैसा ही, बिना किसी उपयोग के, रखना ताकि कोई ताना-बाना कभी न बदले
    3. इसे कार्यालयों या संग्रहालय में बदलना, संरचना व मुख्य स्थान रखते हुए, उलटे जा सकने वाले, पहचान-योग्य नए कार्य सहित
    4. मशीन-कक्ष व छत की संरचना हटाकर खुला आधुनिक फ़र्श-तल बनाना और केवल सड़क की दीवार रखना
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — इसे कार्यालयों या संग्रहालय में बदलना, संरचना व मुख्य स्थान रखते हुए, उलटे जा सकने वाले, पहचान-योग्य नए कार्य सहित

    अनुकूलित पुनःप्रयोग महत्त्वपूर्ण संरचना व स्थान रखते हुए व्यवहार्य नया उपयोग देता है, ऐसे नए कार्य के साथ जो उलटा जा सकने वाला व पहचान-योग्य हो। केवल सड़क की दीवार या अग्रभाग की हूबहू प्रतिकृति रखना (अग्रभाग-मात्र संरक्षण) छवि रखता है पर महत्त्व नष्ट करता है, और भवन को बिना उपयोग बंद रखना क्षय को निमंत्रण देता है क्योंकि जीवंत उपयोग रखरखाव की सर्वोत्तम गारंटी है।

  9. विरासत विनियम संरक्षित स्मारक के चारों ओर प्रतिषिद्ध या विनियमित क्षेत्र क्यों बनाते हैं?

    1. भवन-भूमि की आपूर्ति सीमित कर आसपास के भूखंडों का भूमि-मूल्य बढ़ाने हेतु
    2. यह सुनिश्चित करने हेतु कि स्मारक के अपने ताने-बाने की मरम्मत हो सके, क्योंकि मरम्मत हेतु खुला कार्य-क्षेत्र चाहिए
    3. निर्माण करने वाले प्रत्येक पड़ोसी स्वामी से शुल्क लेने हेतु, ताकि स्मारक को निधि मिल सके
    4. आसपास के हानिकर निर्माण से स्मारक के परिवेश, भौतिक व दृश्य, की रक्षा हेतु
    उत्तर देखें

    उत्तर: D — आसपास के हानिकर निर्माण से स्मारक के परिवेश, भौतिक व दृश्य, की रक्षा हेतु

    संरक्षण परिवेश को स्मारक का भाग मानता है, अतः आसपास का निर्माण उसके भौतिक परिवेश व दृश्यों की रक्षा हेतु वर्जित या विनियमित किया जाता है। मरम्मत हेतु कार्य-स्थान व शुल्क-आय अधिक से अधिक उप-परिणाम हैं, और भूमि-मूल्य बढ़ाना क़ानून का प्रयोजन नहीं है।

  10. विलियम एच. व्हाइट के छोटे नगरीय प्लाज़ा-प्रेक्षण ने पाया कि लोग प्लाज़ा का सर्वाधिक उपयोग वहाँ करते थे जहाँ वह देता था

    1. बैठने की जगहों का भरपूर विकल्प, धूप व छाया में, सड़क के निकट, भोजन उपलब्ध सहित
    2. लोगों को आदरपूर्ण दूरी पर रखने हेतु बाड़ से घिरा बड़ा सजावटी फ़व्वारा
    3. निर्बाध लॉन, जिस पर आगंतुकों को घास से दूर रहने का प्रमुख सूचना-पट्ट लगा हो
    4. सममित रोपण वाला औपचारिक अक्षीय विन्यास, जो विशाल दिखने हेतु फ़र्नीचर से मुक्त रखा गया हो
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — बैठने की जगहों का भरपूर विकल्प, धूप व छाया में, सड़क के निकट, भोजन उपलब्ध सहित

    व्हाइट ने पाया कि सर्वाधिक प्रयुक्त प्लाज़ा बैठने का स्थान (चल बैठकें सहित), धूप, वृक्ष व जल, भोजन और सड़क से संबंध देते थे। बाड़ वाले फ़व्वारे, ‘घास से दूर रहें’ वाले लॉन और रिक्त औपचारिक विन्यास सभी उपयोग को हतोत्साहित करते हैं, और औपचारिक विन्यास लुभावना विकल्प है क्योंकि वह रेखाचित्र में प्रभावशाली दिखता है।

  11. कौन-सा ऐतिहासिक सार्वजनिक स्थान अपनी भूमिका से सही मेल खाता है?

    1. यूनानी अगोरा: शासक व दरबार के लिए आरक्षित परकोटे वाला शाही बाग़
    2. रोमन फ़ोरम: नगर के किनारे खुला बाज़ार, नागरिक भवनों से अलग रखा हुआ
    3. भारतीय घाट: सीढ़ीदार जल-तट जो स्नान, अनुष्ठान व दैनिक सामाजिक जीवन के लिए प्रयुक्त है
    4. अंग्रेज़ी उद्यान-चौक: दोनों ओर दुकानों वाली वाणिज्यिक बाज़ार-सड़क
    उत्तर देखें

    उत्तर: C — भारतीय घाट: सीढ़ीदार जल-तट जो स्नान, अनुष्ठान व दैनिक सामाजिक जीवन के लिए प्रयुक्त है

    घाट सीढ़ीदार तट है जहाँ स्नान, अनुष्ठान व दैनिक सामाजिक जीवन मिलते हैं। अगोरा यूनानी नगर का खुला नागरिक, वाणिज्यिक व सामाजिक केंद्र था, फ़ोरम रोमन नगर के हृदय में, जहाँ उसकी मुख्य सड़कें मिलती थीं, स्थित था, और अंग्रेज़ी उद्यान-चौक घिरा आवासीय हरित स्थान है, बाज़ार-सड़क नहीं।

  12. निम्न में से कौन-से उन ‘D’ चरों (घनत्व, विविधता, अभिकल्प व अन्य) में हैं जिनसे समझाया जाता है कि निर्मित रूप पैदल चलने व यात्रा को कैसे प्रभावित करता है?

    1. गंतव्य-सुगम्यता
    2. विकेंद्रीकरण
    3. पारगमन से दूरी
    4. प्रकीर्णन
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — गंतव्य-सुगम्यता; C — पारगमन से दूरी

    D हैं घनत्व, विविधता व अभिकल्प (सरवेरो व कॉकेलमन), जिनमें ईविंग व सरवेरो ने गंतव्य-सुगम्यता व पारगमन से दूरी जोड़ी। विकेंद्रीकरण व प्रकीर्णन इनमें नहीं हैं; यदि कुछ हैं तो उस प्रसार के वर्णन हैं जिसका प्रतिकार करने हेतु D बने हैं।

  13. विरासत या नियोजन दस्तावेज़ों के उनके सरोकार के साथ निम्न में से कौन-से युग्मन सही हैं?

    1. वेनिस चार्टर (1964): स्मारकों व स्थलों का संरक्षण व जीर्णोद्धार, नया कार्य मूल से पहचान-योग्य
    2. वाशिंगटन चार्टर (1987): ऐतिहासिक नगरों व नगरीय क्षेत्रों का संरक्षण
    3. बुर्रा चार्टर (1979): किसी स्थान का संरक्षण उसके सांस्कृतिक महत्त्व के आधार पर होता है
    4. एथेंस चार्टर (1931): नगर में रहने, काम, मनोरंजन व संचरण का कार्यात्मक पृथक्करण
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — वेनिस चार्टर (1964): स्मारकों व स्थलों का संरक्षण व जीर्णोद्धार, नया कार्य मूल से पहचान-योग्य; B — वाशिंगटन चार्टर (1987): ऐतिहासिक नगरों व नगरीय क्षेत्रों का संरक्षण; C — बुर्रा चार्टर (1979): किसी स्थान का संरक्षण उसके सांस्कृतिक महत्त्व के आधार पर होता है

    वेनिस, वाशिंगटन व बुर्रा चार्टर सही जोड़े गए हैं। रहने, काम, मनोरंजन व संचरण का कार्यात्मक पृथक्करण CIAM के 1933 के एथेंस चार्टर का है; 1931 का एथेंस चार्टर ऐतिहासिक स्मारकों के जीर्णोद्धार के बारे में है।

  14. नगरीय नवीनीकरण के उपागमों के बारे में निम्न में से कौन-से कथन सही हैं?

    1. पुनर्वासन विद्यमान भवनों व सेवाओं को सुधारता है और विद्यमान ताने-बाने व समुदाय का अधिकांश यथास्थान रखता है
    2. पुनर्विकास में सामान्यतः विद्यमान संरचनाएँ साफ़ कर नई बनाई जाती हैं, अतः यह सर्वाधिक व्यवधान उत्पन्न करता है
    3. रेट्रोफ़िटिंग का अर्थ निर्मित क्षेत्र को ढहाकर उसी भूमि पर उच्चतर FAR पर पुनर्निर्मित करना है
    4. जेंट्रिफ़िकेशन संरक्षण-तकनीक है जो विद्यमान निम्न-आय निवासियों के आवास की रक्षा करती है
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — पुनर्वासन विद्यमान भवनों व सेवाओं को सुधारता है और विद्यमान ताने-बाने व समुदाय का अधिकांश यथास्थान रखता है; B — पुनर्विकास में सामान्यतः विद्यमान संरचनाएँ साफ़ कर नई बनाई जाती हैं, अतः यह सर्वाधिक व्यवधान उत्पन्न करता है

    पुनर्वासन ताना-बाना व समुदाय को यथास्थान रखता है, और पुनर्विकास साफ़ करके पुनर्निर्माण करता है, जो सर्वाधिक व्यवधानकारी है। रेट्रोफ़िटिंग विद्यमान निर्मित क्षेत्र को पूर्ण पुनर्निर्माण के बिना सुधारती है, अतः उच्चतर FAR पर ढहाना पुनर्विकास है, और जेंट्रिफ़िकेशन निम्न-आय निवासियों को विस्थापित करने वाला पार्श्व-प्रभाव है, उनकी रक्षा का उपाय नहीं।

  15. FAR व संबंधित विकास नियंत्रणों के बारे में निम्न में से कौन-से कथन सही हैं?

    1. जहाँ ऊँचाई-सीमा लागू है, बनाया जा सकने वाला फ़र्श-क्षेत्रफल FAR × भूखंड क्षेत्रफल से कम हो सकता है
    2. विनियम जिन क्षेत्रों को छूट देते हैं (उदाहरणार्थ कुछ पार्किंग या सेवा क्षेत्र) उन्हें FAR निकालते समय नहीं गिना जाता
    3. FAR भवन के आच्छादित पदचिह्न का भूखंड क्षेत्रफल के प्रतिशत के रूप में व्यक्त रूप है
    4. सकल घनत्व केवल आवासीय भूखंडों के प्रति हेक्टेयर व्यक्तियों की संख्या है
    उत्तर देखें

    उत्तर: A — जहाँ ऊँचाई-सीमा लागू है, बनाया जा सकने वाला फ़र्श-क्षेत्रफल FAR × भूखंड क्षेत्रफल से कम हो सकता है; B — विनियम जिन क्षेत्रों को छूट देते हैं (उदाहरणार्थ कुछ पार्किंग या सेवा क्षेत्र) उन्हें FAR निकालते समय नहीं गिना जाता

    ऊँचाई या आच्छादन की सीमा अनुमत FAR का कुछ भाग अप्रयुक्त छोड़ सकती है, और छूट वाले क्षेत्र FAR की गणना से बाहर रहते हैं। भूखंड के प्रतिशत के रूप में पदचिह्न भू-आच्छादन है, FAR नहीं, और केवल आवासीय भूखंडों पर मापा घनत्व शुद्ध घनत्व है, क्योंकि सकल घनत्व पूरे नियोजन-क्षेत्र से भाग देता है।

  16. 24 m × 30 m के भूखंड पर अनुमत भू-आच्छादन 35% और FAR 1.75 है। यदि प्रत्येक मंज़िल का क्षेत्रफल पदचिह्न के बराबर हो और अनुमत फ़र्श-क्षेत्रफल पूरा प्रयोग हो, तो मंज़िलों की संख्या ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

    उत्तर देखें

    उत्तर: 5

    भूखंड क्षेत्रफल = 24 × 30 = 720 m²। पदचिह्न = 0.35 × 720 = 252 m²। अनुमत फ़र्श-क्षेत्रफल = 1.75 × 720 = 1,260 m²। मंज़िलें = 1,260 ÷ 252 = 5; समतुल्य रूप में FAR ÷ आच्छादन = 1.75 ÷ 0.35 = 5। 0.35 के स्थान पर 35 लेने से निरर्थक 0.05 आता।

  17. 20 m × 30 m के भूखंड में सामने 6 m, पीछे 3 m और प्रत्येक बग़ल 2.5 m का सेटबैक रखना अनिवार्य है। भू-आच्छादन 40% तथा FAR 1.5 पर सीमित है, और भवन में अधिकतम 3 मंज़िलें हो सकती हैं, प्रत्येक का क्षेत्रफल पदचिह्न के बराबर। बनाया जा सकने वाला अधिकतम निर्मित क्षेत्रफल (कुल फ़र्श-क्षेत्रफल), m² में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

    उत्तर देखें

    उत्तर: 720

    भूखंड = 600 m²। सेटबैक-आवरण = (20 − 2.5 − 2.5) × (30 − 6 − 3) = 15 × 21 = 315 m²; आच्छादन-सीमा = 0.40 × 600 = 240 m², अतः पदचिह्न अधिकतम 240 m²। FAR-सीमा = 1.5 × 600 = 900 m²; ऊँचाई-सीमा = 3 × 240 = 720 m²। 900 व 720 में से छोटा 720 m² है। केवल FAR का 900 m² लेना मंज़िल-सीमा की उपेक्षा है।

  18. 40 हेक्टेयर (सकल) के पड़ोस में 1,600 आवासीय इकाइयाँ हैं, औसत परिवार का आकार 4.5 व्यक्ति है। आवासीय भूखंड क्षेत्र का 60% घेरते हैं। शुद्ध आवासीय घनत्व, व्यक्ति प्रति हेक्टेयर में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

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    उत्तर: 300

    जनसंख्या = 1,600 × 4.5 = 7,200 व्यक्ति। आवासीय भूखंड क्षेत्रफल = 0.60 × 40 = 24 हेक्टेयर। शुद्ध घनत्व = 7,200 ÷ 24 = 300 व्यक्ति प्रति हेक्टेयर। पूरे 40 हेक्टेयर से भाग देने पर सकल घनत्व 180 आता है, जो लुभावना ग़लत उत्तर है।

  19. एक विरासत भवन 800 m² के भूखंड पर स्थित है जहाँ FAR 2.0 अनुमत है। भवन का फ़र्श-क्षेत्रफल 500 m² है और उसका विस्तार नहीं किया जा सकता। जिस योजना में समस्त अप्रयुक्त अनुमत फ़र्श-क्षेत्रफल अन्य स्थल पर हस्तांतरणीय विकास अधिकार (TDR) के रूप में हस्तांतरित हो सकता है, उसमें स्वामी को मिल सकने वाला TDR, फ़र्श-क्षेत्रफल के m² में, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

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    उत्तर: 1100

    अनुमत फ़र्श-क्षेत्रफल = 2.0 × 800 = 1,600 m²। विद्यमान फ़र्श-क्षेत्रफल = 500 m²। अप्रयुक्त क्षमता = 1,600 − 500 = 1,100 m², जो प्राप्य TDR है। पूरा 1,600 m² लेना उसकी उपेक्षा होगी जो विरासत भवन पहले ही प्रयोग कर रहा है।

  20. एक TOD नियोजक स्टेशन का पहुँच-क्षेत्र ऐसे वृत्त के रूप में परिभाषित करता है जिसकी त्रिज्या 4.8 km/h की चाल से 5 मिनट में चली गई दूरी है। π = 3.14 लेने पर पहुँच-क्षेत्र का क्षेत्रफल, हेक्टेयर में, दो दशमलव स्थान तक, ____ है।

    संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।

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    उत्तर: 50.24

    त्रिज्या = 4.8 km/h × (5/60) h = 0.4 km = 400 m। क्षेत्रफल = 3.14 × 400² = 3.14 × 160,000 = 502,400 m²। 10,000 से भाग देने पर 50.24 हेक्टेयर। 800 m (10 मिनट की पैदल दूरी) को त्रिज्या लेने पर क्षेत्रफल चौगुना, लगभग 201 हेक्टेयर, आता।