भू-उपयोग, भूमि अर्थशास्त्र व यात्रा माँग: बोली-किराये से चार-चरण मॉडल तक
2. भूमि अर्थशास्त्र: रिकार्डो, वॉन थ्यूनेन व अलोन्सो
भूमि अन्य वस्तुओं से भिन्न है: उसकी कुल पूर्ति निश्चित है, उसे हटाया नहीं जा सकता, कोई दो भूखंड एक-से नहीं (अंतर स्थिति का है) और वह टिकाऊ है। उसका भुगतान, आर्थिक लगान (economic rent), उसे उपयोग में लाने हेतु आवश्यक राशि से अधिक का अधिशेष है; पूर्ति निश्चित होने से उसे केवल माँग तय करती है। भूमि-मूल्य पूँजीकृत लगान है: शाश्वत शुद्ध लगान R व पूँजीकरण दर i हेतु V = R/i। 8% पर ₹1.2 लाख वार्षिक शुद्ध लगान से V = ₹15 लाख।
रिकार्डो (विभेदक लगान)। खेती निरंतर घटिया भूमि पर तब तक फैलती है जब तक सीमांत भूमि न आ जाए, जो कोई लगान नहीं देती; बेहतर भूखंड समान लागत पर सीमांत भूखंड से अधिक उपज के बराबर लगान कमाता है। यदि तीन भूखंड समान व्यय पर 50, 40 व 30 क्विंटल देते हैं, तो लगान 20, 10 व 0 हैं। नगर में 'उर्वरता' स्थिति है: केंद्रीय भूखंड उस परिवहन-व्यय के बराबर लगान कमाता है जो वह सीमांत भूखंड की तुलना में बचाता है।
वॉन थ्यूनेन (1826)। एकल बाज़ार के चारों ओर प्रति इकाई क्षेत्र स्थिति-लगान R(d) = Y(p − c) − Y·f·d है, जहाँ Y प्रति इकाई क्षेत्र उपज, p बाज़ार-मूल्य, c प्रति इकाई उत्पादन-लागत, f प्रति इकाई प्रति km भाड़ा दर व d दूरी है। लगान दूरी के साथ रैखिक रूप से घटता है और सीमा d = (p − c)/f पर शून्य हो जाता है। प्रत्येक फ़सल की अपनी रेखा है; हर दूरी पर सर्वाधिक लगान वाली फ़सल जीतती है, जिससे संकेंद्री वलय बनते हैं, और शीघ्र नष्ट होने वाली तथा भारी, उच्च-भाड़े व उच्च-लगान वाली फ़सलें बाज़ार के निकटतम होती हैं। उदाहरण: Y = 20, p = 100, c = 60, f = 2 से R = 800 − 40d, अतः R(10) = 400 और सीमा 20 km पर।
अलोन्सो बोली-किराया (1964)। इसी विचार का नगरीय रूप: परिवार का बोली-किराया (bid rent) वह अधिकतम राशि है जो वह दूरी d पर प्रति इकाई भूमि दे सकता है और फिर भी उतनी ही संतुष्टि पा सके। निश्चित भूखंड q, आय Y, अन्य वस्तुओं पर व्यय Z तथा प्रति km आवागमन-व्यय t हेतु Ψ(d) = (Y − Z − t·d)/q, ढाल −t/q की रेखा। मान लें Y − Z = ₹24,000 मासिक, t = ₹800 व q = 100 m²: Ψ = 240 − 8d प्रति m² प्रति माह। कार्यालय 400 − 40d बोली लगाते हैं। भूमि सर्वोच्च बोलीदाता को मिलती है, अतः 400 − 40d = 240 − 8d, अर्थात् d = 5 km (किराया ₹200) तक कार्यालय केंद्र में और उसके आगे परिवार। अधिक ढलवाँ बोली-रेखा का अर्थ है ऐसा उपयोगकर्ता जो केंद्रीयता को अधिक महत्त्व देता है, और इसीलिए केंद्र जीतता है।
3. भूमि-मूल्य अभिग्रहण व अचल संपदा का मूल्य-निर्धारण
सार्वजनिक निवेश (मेट्रो स्टेशन, सड़क) तथा नियोजन-निर्णय (भू-उपयोग परिवर्तन, अतिरिक्त FSI) निजी भूमि-मूल्य बढ़ाते हैं, जो जनता द्वारा रचा गया अनर्जित वृद्धि-अंश (unearned increment) है। भूमि-मूल्य अभिग्रहण (land value capture, LVC) उसका एक भाग उसी अवसंरचना के वित्त हेतु वापस लेता है जिसने उसे रचा। सिद्धांत है कि लाभार्थी भुगतान करे, और किसी उपकरण की कसौटी है कि वह केवल सार्वजनिक कार्य से उत्पन्न वृद्धि ले, विधिक रूप से सुरक्षित हो तथा उसका मूल्यांकन संभव हो।
| उपकरण | यह कैसे काम करता है |
|---|---|
| उन्नयन-शुल्क (betterment levy) | सार्वजनिक कार्य से लाभान्वित भूमि-स्वामियों पर एकमुश्त शुल्क, वृद्धि-अंश के एक भाग के रूप में |
| प्रीमियम या अतिरिक्त FSI | आधार FSI से अधिक बिक्री-योग्य तल-क्षेत्र, प्रायः पारगमन गलियारों के साथ |
| विकास-अधिकार हस्तांतरण (TDR) | सड़क या उद्यान हेतु आरक्षित भूमि का स्वामी उसे सौंपता है और अन्यत्र निर्माण अथवा बिक्री का अधिकार पाता है: वस्तु-रूप में प्रतिकर |
| भूमि-समूहन या पुनर्समायोजन (नगर नियोजन योजना) | स्वामी भूखंड एकत्र करते हैं, प्राधिकरण अवसंरचना बनाता है और छोटे, सेवायुक्त भूखंड लौटाता है, कुछ भाग सड़कों व बिक्री हेतु रखकर |
| कर-वृद्धि वित्तपोषण (TIF) | सुधरे क्षेत्र के भावी अतिरिक्त संपत्ति कर के विरुद्ध ऋण लेना और उसी से चुकाना |
| संयुक्त विकास, वायु-अधिकार पट्टा | पारगमन एजेंसी अपनी स्टेशन-भूमि व वायु-स्थान का विकास या पट्टा करती है |
हल उदाहरण: मेट्रो लाइन खुलने पर भूमि ₹20,000 प्रति m² से बढ़कर ₹32,000 प्रति m² हो जाती है। 500 m² के भूखंड हेतु वृद्धि 12,000 × 500 = ₹60 लाख है, और उसके 50% का शुल्क ₹30 लाख देता है। TDR नकद अभिग्रहण नहीं है: वह भूमि का मूल्य विकास-अधिकारों में चुकाता है, अतः उसका मूल्य इस पर निर्भर है कि ग्राही क्षेत्र अतिरिक्त तल-क्षेत्र समा सकें; बहुत अधिक अधिकार और बहुत कम ग्राही क्षेत्र बाज़ार को गिरा देते हैं।
अचल संपदा का मूल्य-निर्धारण। मूल्यांकन तीन उपागम प्रयोग करता है: विक्रय-तुलना (हाल की समान बिक्रियों के मूल्य), आय-पूँजीकरण (V = शुद्ध परिचालन आय/पूँजीकरण दर) तथा लागत (प्रतिस्थापन लागत में से ह्रास घटाकर, साथ में भूमि)। विकास-भूमि हेतु अवशिष्ट विधि सकल विकास-मूल्य में से लागत व लाभ घटाती है। हेडोनिक मूल्य-निर्धारण (hedonic pricing) संपत्ति को गुणों का समूह मानकर मूल्य का उन पर समाश्रयण करता है: P = β₀ + β₁·क्षेत्रफल + β₂·आयु + β₃·स्टेशन से दूरी। प्रत्येक गुणांक शेष को स्थिर रखते हुए उस गुण का अंतर्निहित (सीमांत) मूल्य है; लघुगणकीय मूल्य मॉडल में 100 × गुणांक प्रति इकाई प्रतिशत परिवर्तन के लगभग बराबर है। यदि P (₹ लाख) = 12 + 0.5A − 1.5d, तो स्टेशन से 2 km पर 60 m² का फ़्लैट 12 + 30 − 3 = ₹39 लाख का है, और स्टेशन के प्रत्येक किलोमीटर निकट आने पर ₹1.5 लाख जुड़ते हैं। सहसंबंध कारण नहीं है: छूटे हुए गुण व स्थानिक सहसंबंध गुणांकों को विकृत करते हैं।
4. पारगमन-उन्मुख विकास, नगरीय पुनर्जनन व ब्राउनफ़ील्ड पुनर्विकास
पारगमन-उन्मुख विकास (Transit Oriented Development, TOD) उच्च-क्षमता पारगमन स्टेशन के चारों ओर केंद्रित सघन, मिश्रित-उपयोग, पैदल-योग्य विकास है, ताकि अनेक निवासी व रोज़गार पैदल या साइकिल से स्टेशन पहुँच सकें। यह पारगमन की माँग बढ़ाकर, यात्राएँ छोटी करके तथा कार-उपयोग घटाकर काम करता है, और पारगमन-निवेश का भू-उपयोग वाला आधा भाग है। प्रचलित डिज़ाइन चर 'D' हैं: घनत्व (density), उपयोगों की विविधता (diversity), पैदल-अनुकूल डिज़ाइन (design), गंतव्य सुगम्यता (destination) तथा पारगमन से कम दूरी (distance), साथ में पार्किंग पर अंकुश। भारत की राष्ट्रीय TOD नीति (2017) मास ट्रांज़िट स्टेशनों के चारों ओर उच्च सघनता व मिश्रित उपयोग को बढ़ावा देती है।
नियोजन-इकाई पैदल-क्षेत्र (walkshed) है। लगभग 80 m प्रति मिनट पर 400 m पाँच मिनट व 800 m दस मिनट की पैदल दूरी है। आदर्श जलग्रहण-क्षेत्र वृत्त है (A = πr²): r = 800 m हेतु यह π × 0.8² = 2.01 km², अर्थात् लगभग 201 ha है, और r = 400 m हेतु लगभग 50.3 ha। वास्तविक सड़कें इससे कम देती हैं, जिसे पैदल जलग्रहण अनुपात (PCR) मापता है: PCR = त्रिज्या के भीतर वास्तव में चलने-योग्य क्षेत्र ÷ वृत्त का क्षेत्रफल; 800 m वृत्त पर PCR 0.6 होने से 120.6 ha बचता है। घनत्व स्टेशन पर सर्वाधिक और बाहर की ओर घटता हुआ होना चाहिए।
नगरीय पुनर्जनन (urban regeneration) निर्मित क्षेत्रों के सुधार का समग्र शब्द है, जो तीव्रता की सीढ़ी पर चलता है: संरक्षण (धरोहर की रक्षा), पुनर्वास/पुनर्स्थापन (rehabilitation: मरम्मत व उन्नयन), पुनर्संयोजन (retrofitting: विद्यमान क्षेत्र का क्षेत्र-व्यापी सुधार) तथा पुनर्विकास (redevelopment: ध्वस्त करके पुनर्निर्माण)। स्मार्ट सिटी मिशन के क्षेत्र-आधारित विकास में पुनर्संयोजन, पुनर्विकास व ग्रीनफ़ील्ड प्रयुक्त हुए। क्रॉस-सब्सिडी सामान्य है: पुनर्विकास का विक्रय-घटक, अतिरिक्त FSI की सहायता से, मौजूदा निवासियों के उसी स्थान पर पुनर्वास का व्यय उठाता है।
ब्राउनफ़ील्ड (brownfield) पूर्व-विकसित भूमि है, रिक्त या अल्प-उपयोगित, वास्तविक या संदिग्ध प्रदूषण वाली: पुरानी मिल की भूमि, रेल-यार्ड, बंदरगाह व औद्योगिक स्थल। ग्रीनफ़ील्ड (greenfield) अविकसित भूमि है, और ग्रेफ़ील्ड (greyfield) पुराना पड़ चुका वाणिज्यिक स्थल, जैसे जर्जर शॉपिंग केंद्र व उसका कार-पार्क। प्रक्रिया है स्थल-आकलन, अभीष्ट उपयोग के अनुरूप मानक तक उपचार (जोखिम-आधारित, 'सब कुछ साफ़ करो' नहीं), फिर वित्तपोषण व निर्माण। लाभ हैं विद्यमान अवसंरचना, केंद्रीय स्थिति व कम फैलाव; बाधाएँ हैं प्रदूषण का दायित्व व लागत, खंडित स्वामित्व व विवाद, तथा श्रमिकों व किरायेदारों का पुनर्वास। रेल व मेट्रो लाइनों के पास के ब्राउनफ़ील्ड TOD के श्रेष्ठ स्थल हैं।
5. सुगम्यता मापक तथा आवास व रोज़गार स्थान-चयन
सुगम्यता किसी स्थान से किसी साधन द्वारा अवसरों (रोज़गार, विद्यालय, स्वास्थ्य-सेवा, दुकानें) तक पहुँचने की सरलता है। यह गतिशीलता (mobility), तेज़ या दूर तक चल पाने की क्षमता, नहीं है: गंतव्य दूर-दूर हों तो नगर में तेज़ सड़कें होकर भी सुगम्यता कम हो सकती है, और सघन नगर में धीमी यात्राओं के साथ भी सुगम्यता अधिक हो सकती है। सुगम्यता परिवहन (तेज़, सस्ते संपर्क) या भू-उपयोग (गंतव्यों को निकट लाना) से बढ़ाई जा सकती है।
| मापक | रूप | सामर्थ्य व दुर्बलता |
|---|---|---|
| संचयी अवसर | Aᵢ = Σ Oⱼ उन सभी j हेतु जिनमें tᵢⱼ ≤ T (T मिनट के भीतर रोज़गार) | सरल व समझाने में आसान; सीमा के भीतर की दूरी व उसके पार सब कुछ अनदेखा |
| गुरुत्व-आधारित (हैन्सन) | Aᵢ = Σ Oⱼ·f(cᵢⱼ), जहाँ f = c^(−α) या e^(−βc) | निकट के अवसर अधिक गिने जाते हैं, कठोर सीमा नहीं; अंशांकित क्षय आवश्यक |
| उपयोगिता-आधारित (लॉगसम) | Aᵢ = ln Σ exp(Vᵢⱼ), विकल्प मॉडल से | व्यवहार पर आधारित व विकल्प के मूल्य को भी गिनता है; अंशांकित मॉडल आवश्यक |
हल उदाहरण। ज़ोन i से 12,000 रोज़गार 10 मिनट दूर, 18,000 रोज़गार 15 मिनट दूर तथा 40,000 रोज़गार 20 मिनट दूर हैं। 15 मिनट के भीतर संचयी अवसर = 12,000 + 18,000 = 30,000। f = 1/t सहित गुरुत्व सूचकांक = 12,000/10 + 18,000/15 + 40,000/20 = 1,200 + 1,200 + 2,000 = 4,400। सभी यात्रा-समय आधे होने पर गुरुत्व सूचकांक सहजता से दोगुना होकर 8,800 हो जाता है, जबकि संचयी गणना 30,000 से छलाँग लगाकर 70,000 हो जाती है, केवल इसलिए कि 20 मिनट वाला केंद्र 15 मिनट की सीमा के भीतर आ गया: सीमा-आधारित मापक सीढ़ीनुमा बदलते हैं।
आवास-स्थान चयन। परिवार आवास-व्यय व स्थान को आवागमन-व्यय व समय से तौलता है, और साथ में पड़ोस की गुणवत्ता, विद्यालय, धारणाधिकार, सामाजिक संबंध तथा अपनी आय व वास्तव में उपलब्ध आवास की बाध्यता भी देखता है। अलोन्सो का मॉडल पहले विनिमय को पकड़ता है; आधुनिक विसमुच्चित (disaggregate) मॉडल चयन को किराया, आवागमन-समय व सुविधाओं जैसे गुणों सहित ज़ोनों पर बहुपद लॉजिट (multinomial logit) मानते हैं। निम्न-आय परिवार प्रायः कार्यस्थल के निकट या अनौपचारिक बस्तियों में रहते हैं क्योंकि आवागमन वहन-योग्य नहीं, जबकि सस्ते आवास व रोज़गार के स्थानों का बेमेल (स्थानिक बेमेल, spatial mismatch) आवागमन लंबा करता है।
रोज़गार-स्थान चयन। फ़र्में श्रम, ग्राहकों व आपूर्तिकर्ताओं तक पहुँच, समूहन मितव्ययिता (agglomeration economies), किराये व विनियमन के आधार पर चुनती हैं। आमने-सामने के संपर्क पर निर्भर कार्यालय CBD का मूल्य चुकाते हैं, खुदरा समूह ग्राहकों हेतु सर्वाधिक सुगम्यता के बिंदुओं पर जुटते हैं, और उद्योग व रसद सस्ती भूमि के साथ राजमार्ग, रेल या बंदरगाह की पहुँच खोजते हैं। लॉरी मॉडल (Lowry model) दोनों पक्षों को जोड़ता है: मूल रोज़गार अपने निकट रहने वाली जनसंख्या तय करता है, जनसंख्या सेवा-रोज़गार (खुदरा, विद्यालय) पैदा करती है, जो और जनसंख्या पैदा करता है, और यह चक्र स्थिर होने तक दोहराया जाता है।
6. परिवहन माँग मॉडल: समुच्चित व विसमुच्चित, यात्रा उत्पादन व वितरण
यात्रा एक व्युत्पन्न माँग (derived demand) है: लोग अन्यत्र गतिविधियों में भाग लेने हेतु यात्रा करते हैं। समुच्चित (aggregate) मॉडल ज़ोनीय कुल व औसत (ज़ोनों के बीच यात्राएँ, ज़ोनीय अंश) पर काम करते हैं और शास्त्रीय चार-चरण परिवार हैं। विसमुच्चित (disaggregate) मॉडल व्यक्तियों या परिवारों पर काम करते हैं और प्रत्येक चयन को यादृच्छिक-उपयोगिता (विविक्त-चयन) मॉडल से समझाते हैं। गतिविधि-आधारित (activity-based) मॉडल और आगे जाकर व्यक्ति की यात्राओं को दैनिक कार्यक्रम से जोड़ते हैं। विसमुच्चित मॉडल व्यक्तियों के बीच की विविधता का उपयोग करते हैं, अतः छोटे प्रतिदर्श चाहिए, वे अधिक व्यवहारपरक हैं और स्थानों के बीच बेहतर स्थानांतरित होते हैं; उनकी कीमत है गुणों के वितरण का पूर्वानुमान (समुच्चयन) तथा अधिक समृद्ध सर्वेक्षण-आँकड़े।
चार-चरण मॉडल चार प्रश्नों के उत्तर क्रम से देता है: प्रत्येक ज़ोन में कितनी यात्राएँ आरंभ व समाप्त होती हैं (उत्पादन, generation), वे कहाँ जाती हैं (वितरण, distribution), किस साधन से (साधन-विभाजन, modal split) और किस मार्ग से (नियतन, assignment)। इसे आधार-वर्ष सर्वेक्षण पर अंशांकित किया जाता है, गणनाओं से सत्यापित किया जाता है, फिर पूर्वानुमानित जनसंख्या, रोज़गार व नेटवर्क के साथ चलाया जाता है। इसकी दुर्बलताएँ: यह समुच्चित व स्थैतिक है, यात्राओं को स्वतंत्र मानता है और प्रायः एक ही बार चलाया जाता है; नियतन से वितरण तक पुनर्निवेश चक्र, या गतिविधि-आधारित मॉडल, इसे कुछ सुधारते हैं।
यात्रा उत्पादन (trip generation) उत्पादन P (गृह-आधारित यात्राओं के गृह-सिरे पर) व आकर्षण A (रोज़गार, तल-क्षेत्र, विद्यालय-स्थान) देता है। दो मानक विधियाँ: बहु-रैखिक समाश्रयण, T = a + b₁X₁ + b₂X₂ + …, ज़ोन या परिवार स्तर पर बैठाया गया (बहुसंरेखता व अरैखिकता से सावधान; परिवार-स्तरीय बैठाव ज़ोन के भीतर की विविधता का उपयोग करता है); तथा क्रॉस-वर्गीकरण (श्रेणी विश्लेषण), जिसमें परिवारों को आय, वाहन-स्वामित्व व आकार से समूहित किया जाता है और प्रत्येक खाने की यात्रा-दर होती है, अतः ज़ोन की यात्राएँ = Σ (खाने के परिवार × दर)। उदाहरण: 500 परिवार × 3.0 + 200 × 4.5 + 100 × 4.0 + 300 × 6.0 = 1,500 + 900 + 400 + 1,800 = 4,600 यात्राएँ। वितरण से पहले ΣP = ΣA होना चाहिए, और आकर्षणों को उत्पादनों के अनुसार पैमाने पर लाया जाता है, जो बेहतर पूर्वानुमान हैं।
गुरुत्व मॉडल द्वारा यात्रा वितरण: Tᵢⱼ = Pᵢ · Aⱼ·Fᵢⱼ / Σⱼ (Aⱼ·Fᵢⱼ), जहाँ F घर्षण (निरोधक) फलन है, जैसे 1/t, 1/t² या e^(−βt)। यह उत्पादन-प्रतिबंधित रूप है; द्वि-प्रतिबंधित रूप दोनों सिरों पर संतुलन-गुणक जोड़ता है और पुनरावृत्ति से हल होता है। उदाहरण: Pᵢ = 1,000, आकर्षण 200, 400, 400, क्रमशः 5, 10, 20 मिनट पर, F = 1/t: A·F = 40, 40, 20 (योग 100), अतः यात्राएँ 400, 400 व 200 हैं।
वृद्धि-गुणक विधियों को केवल आधार-वर्ष आव्यूह tᵢⱼ व ज़ोनवार वृद्धि-गुणक Gᵢ चाहिए। एकसमान: Tᵢⱼ = tᵢⱼ × (भावी कुल ÷ आधार कुल)। औसत गुणक: Tᵢⱼ = tᵢⱼ(Gᵢ + Gⱼ)/2। फ्राटर: Tᵢⱼ = tᵢⱼ·Gᵢ·Gⱼ·(Lᵢ + Lⱼ)/2, जहाँ स्थिति-गुणक Lᵢ = Σⱼ tᵢⱼ ÷ Σⱼ tᵢⱼGⱼ। फर्नेस पंक्तियों व स्तंभों को बारी-बारी पैमाने पर लाता है जब तक दोनों कुल मेल न खा जाएँ। उदाहरण: t₁₂ = t₂₁ = 100, t₁₃ = t₃₁ = 200, t₂₃ = t₃₂ = 100, और G₁ = 1, G₂ = 2, G₃ = 1: L₁ = 300/(100×2 + 200×1) = 0.75, L₂ = 200/(100×1 + 100×1) = 1, अतः T₁₂ = 100 × 1 × 2 × (0.75 + 1)/2 = 175। फ्राटर का एक चरण कुलों को ठीक संतुलित नहीं करता, अतः उसे दोहराया जाता है। ये विधियाँ आज का प्रतिरूप ही रखती हैं, यात्रा-व्यय अनदेखा करती हैं और नए ज़ोन नहीं सँभाल सकतीं, अतः केवल अल्पकालिक पूर्वानुमान हेतु उपयुक्त हैं।
7. साधन-विभाजन, नियतन व पूर्वानुमान
साधन-विभाजन (modal split) यात्राओं को साधनों में बाँटता है। यह यात्री (आय, वाहन-स्वामित्व), यात्रा (उद्देश्य, लंबाई) तथा साधन (समय, व्यय, आराम, विश्वसनीयता) पर निर्भर है। इसे यात्रा-सिरे पर (वितरण से पहले) या, प्रायः, यात्रा-विनिमय पर (वितरण के बाद) लगाया जाता है, ताकि प्रत्येक ज़ोन-युग्म के साधन-विशिष्ट समय व व्यय प्रयुक्त हों। मुख्य उपकरण यादृच्छिक-उपयोगिता सिद्धांत का बहुपद लॉजिट (multinomial logit) है: प्रत्येक साधन की उपयोगिता U = V + ε, जहाँ V = Σ βₖxₖ (और साधन-स्थिरांक), तथा अंश Pₘ = exp(Vₘ) / Σₖ exp(Vₖ)। अंशों का योग 1 है और वे केवल V के अंतरों पर निर्भर हैं।
हल उदाहरण। V = −0.05·(समय, मिनट में) − 0.01·(व्यय, ₹ में)। कार: 20 मिनट, ₹60 से V = −1.0 − 0.6 = −1.6। बस: 40 मिनट, ₹20 से V = −2.0 − 0.2 = −2.2। अंतर 0.6 है, अतः P(कार) = 1/(1 + e^(−0.6)) = 1/1.5488 = 0.646, और P(बस) = 0.354। दोनों गुणांकों का अनुपात समय का मूल्य (value of time) है: 0.05/0.01 = ₹5 प्रति मिनट, अर्थात् ₹300 प्रति घंटा।
नियतन (assignment) O–D प्रवाहों को नेटवर्क पर लादता है। सब-कुछ-या-कुछ-नहीं हर यात्रा को लघुतम पथ पर रखता है और भीड़ को अनदेखा करता है। क्षमता-प्रतिबंध विधियाँ कड़ी का समय प्रवाह पर निर्भर बनाती हैं, प्रायः BPR फलन t = t₀[1 + 0.15(v/c)⁴] द्वारा; t₀ = 10 मिनट व v/c = 2 हेतु समय 10 × (1 + 0.15 × 16) = 34 मिनट है। उपयोगकर्ता साम्य (वार्डरॉप का प्रथम सिद्धांत): युग्म के बीच प्रयुक्त हर मार्ग का यात्रा-समय समान व न्यूनतम होता है, अतः बदलने से किसी यात्री को लाभ नहीं। तंत्र-इष्टतम (वार्डरॉप का द्वितीय सिद्धांत): प्रवाह कुल यात्रा-समय न्यूनतम करने हेतु व्यवस्थित होते हैं, जो सामान्यतः उपयोगकर्ता साम्य से भिन्न होता है।
पूर्वानुमान हेतु आधार-वर्ष अंशांकन व स्वतंत्र गणनाओं से सत्यापन, जनसंख्या, रोज़गार, आय व वाहन-स्वामित्व के प्रक्षेपण, और भावी नेटवर्क चाहिए। पूर्वानुमान उन्हीं निवेशों जितना अच्छा होता है, और मुख्य अनिश्चितता निवेशों में है, मॉडल में नहीं। अनेक परिदृश्य परखें, और नीति हेतु प्रयोग से पहले जाँचें कि मॉडल का व्यवहार (समय का मूल्य, लोच) विश्वसनीय है।
मुख्य बिंदु
- भू-उपयोग यात्राएँ उत्पन्न करता है, परिवहन सुगम्यता तय करता है, और सुगम्यता भू-उपयोग को नया रूप देती है: यह पुनर्निवेश चक्र है, इसीलिए केवल नई सड़क-क्षमता नया यातायात खींच लाती है। बर्गेस वलय है, हॉयट मार्गों के साथ फाँकें, हैरिस व उलमन बहु-केंद्रक।
- लगान माँग से तय अधिशेष है। वॉन थ्यूनेन: R = Y(p − c) − Y·f·d, जो d = (p − c)/f पर रैखिक रूप से घटकर शून्य होता है। अलोन्सो: बोली-किराया Ψ = (Y − Z − t·d)/q, ढाल −t/q; सर्वाधिक ढलवाँ रेखा केंद्र जीतती है, और भूमि-मूल्य = R/i।
- मूल्य-अभिग्रहण सार्वजनिक कार्य से रचे वृद्धि-अंश को वापस लेता है: उन्नयन-शुल्क, प्रीमियम FSI, TIF, समूहन। TDR विकास-अधिकारों में प्रतिकर है, नकद नहीं। हेडोनिक गुणांक अंतर्निहित सीमांत मूल्य हैं, सहसंबंध, कारण नहीं।
- TOD का अर्थ है स्टेशन के चारों ओर पैदल-योग्य सघनता, मिश्रित उपयोग व सीमित पार्किंग; पैदल-क्षेत्र जाँचें (क्षेत्रफल = πr², पैदल जलग्रहण अनुपात से गुणित)। ब्राउनफ़ील्ड पुनर्विकास को अभीष्ट-उपयोग के अनुरूप उपचार चाहिए, पूर्ण सफ़ाई नहीं।
- सुगम्यता गतिशीलता नहीं है। संचयी अवसर सीमा के भीतर के रोज़गार गिनते हैं; गुरुत्व (हैन्सन) सूचकांक Σ Oⱼ·f(c) निकट वालों को अधिक भार देता है। आवास व रोज़गार के चयन किराये व स्थान को पहुँच से तौलते हैं।
- चार चरण: उत्पादन (समाश्रयण, क्रॉस-वर्गीकरण), वितरण (गुरुत्व; फ्राटर व अन्य वृद्धि-गुणक), साधन-विभाजन (लॉजिट, IIA का ध्यान रखें), नियतन (सब-कुछ-या-कुछ-नहीं, उपयोगकर्ता साम्य)। विसमुच्चित मॉडल व्यक्तिगत विविधता का उपयोग करते हैं और छोटे प्रतिदर्श चाहते हैं।
अभ्यास प्रश्न (20)
उत्तर खोलने से पहले प्रत्येक प्रश्न हल करें। हर व्याख्या सही विकल्प के साथ लुभावना गलत विकल्प भी बताती है, क्योंकि अंक वहीं जाते हैं।
नगरीय संरचना का कौन-सा मॉडल केंद्र से अरीय परिवहन मार्गों के साथ बाहर फैलते फाँकनुमा खंडों में वृद्धि का वर्णन करता है?
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उत्तर: B — खंड मॉडल, जिसमें समान उपयोग अरीय मार्गों के साथ फाँकों में बाहर फैलते हैं, किराये के स्तर के अनुसार संगठित
यह हॉयट का खंड मॉडल है: उपयोग, विशेषतः उच्च-किराये के आवासीय क्षेत्र, अरीय मार्गों के साथ फाँकों में बाहर फैलते हैं। आकर्षक विकल्प, संकेंद्री मंडल मॉडल, केंद्र से दूरी के आधार पर संगठित है, मार्गों के साथ दिशा के आधार पर नहीं।एक नगर नया अरीय एक्सप्रेसवे खोलता है। कुछ वर्ष बाद उस पर भीड़ खुलने से पहले जितनी ही है। सर्वाधिक पूर्ण व्याख्या कौन-सी है?
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उत्तर: D — सुगम्यता के लाभ ने नया विकास व अतिरिक्त यात्राएँ खींचीं, अतः माँग बढ़कर क्षमता भर गई: भू-उपयोग–परिवहन पुनर्निवेश चक्र
उच्च सुगम्यता भूमि-मूल्य व अनुमेय सघनता बढ़ाती है, विकास, लंबी यात्राएँ और कार की ओर झुकाव खींचती है, और इस प्रकार नई क्षमता फिर भर देती है। केवल बिगड़ाव या जनसंख्या-वृद्धि को दोष देना पुनर्निवेश को अनदेखा करता है: सड़क स्वयं बदलती है कि लोग कहाँ और कैसे यात्रा करें।एकल बाज़ार के चारों ओर प्रति हेक्टेयर स्थिति-लगान R(d) = Y(p − c) − Y·f·d है। एक फ़सल की उपज Y = 20 इकाई प्रति हेक्टेयर, बाज़ार-मूल्य p = 100 प्रति इकाई, उत्पादन-लागत c = 60 प्रति इकाई तथा भाड़ा f = 2 प्रति इकाई प्रति km है। d = 10 km पर प्रति हेक्टेयर स्थिति-लगान ____ है।
संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।
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उत्तर: 400
R(10) = 20 × (100 − 60) − 20 × 2 × 10 = 800 − 400 = 400। जाँच: सीमा d = (p − c)/f = 40/2 = 20 km पर है, और R = Y·f·(20 − 10) = 40 × 10 = 400।एक परिवार की मासिक आय-बचत (आय में से आवासेतर व्यय घटाकर) ₹24,000 है, आवागमन-व्यय ₹800 प्रति km प्रति माह है और निश्चित भूखंड 100 m² है, अतः दूरी d km पर उसका बोली-किराया (24,000 − 800d)/100 प्रति m² प्रति माह है। कार्यालय 400 − 40d प्रति m² प्रति माह बोली लगाते हैं। भूमि सर्वोच्च बोलीदाता को मिलती है। जिस दूरी (km में) पर भूमि कार्यालयों से परिवारों को जाती है वह ____ है।
संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।
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उत्तर: 5
परिवार की बोली = 240 − 8d। 400 − 40d = 240 − 8d रखने पर 160 = 32d, अतः d = 5 km, जहाँ दोनों ₹200 की बोली लगाते हैं। 2 km पर जाँच: कार्यालय 320 बनाम परिवार 224, कार्यालय जीतते हैं। 8 km पर: कार्यालय 80 बनाम परिवार 176, परिवार जीतते हैं।नगरीय भूमि के आर्थिक लगान के बारे में कौन-सा कथन सही है?
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उत्तर: A — यह माँग से तय अधिशेष है, क्योंकि किसी स्थान की भूमि उत्पादित नहीं की जा सकती; यह भूमि को उपलब्ध रखने की लागत नहीं है
किसी स्थान की भूमि उत्पादित नहीं की जा सकती, अतः उसका लगान उपयोगकर्ताओं की बोली से तय अधिशेष है, उत्पादन-लागत नहीं। भूमि-मूल्य पूँजीकृत लगान (V = R/i) है, प्रवाह नहीं बल्कि भंडार, और सीमांत भूमि शून्य लगान कमाती है, सर्वाधिक नहीं।फ़्लैट-मूल्यों के हेडोनिक समाश्रयण में, जिसमें क्षेत्रफल, आयु व अन्य गुण शामिल हैं, निकटतम मेट्रो स्टेशन से दूरी का गुणांक −1.5 (₹ लाख प्रति km) आता है। कौन-सा पाठ सही है?
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उत्तर: C — अन्य गुण स्थिर रखने पर, स्टेशन से 1 km निकट का फ़्लैट लगभग ₹1.5 लाख ऊँचे मूल्य से संबद्ध है
हेडोनिक गुणांक शेष गुण स्थिर रखते हुए किसी गुण का अंतर्निहित सीमांत मूल्य है, यहाँ ₹ लाख प्रति km में। यह सहसंबंध है; यह सिद्ध नहीं करता कि स्टेशन ने अंतर पैदा किया, और जब तक मॉडल लघुगणकीय मूल्य में न हो यह प्रतिशत नहीं है।नगरीय संरचना के शास्त्रीय मॉडलों के बारे में निम्न में से कौन-से कथन सही हैं?
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उत्तर: A — बर्गेस के मॉडल में CBD के चारों ओर वलय बनते हैं और नगर अतिक्रमण व उत्तराधिकार से बाहर बढ़ता है; B — हॉयट के मॉडल में उच्च-किराये का आवासीय खंड परिवहन मार्ग के साथ बाहर बढ़ने की प्रवृत्ति रखता है; D — हैरिस व उलमन के मॉडल में विशिष्टीकरण, समूहन मितव्ययिता व असंगत उपयोग पृथक केंद्रक उत्पन्न करते हैं
बर्गेस वलय-व-उत्तराधिकार मॉडल है, हॉयट मार्गों के साथ खंड मॉडल, और हैरिस व उलमन बहु-केंद्रक मॉडल। हर उपयोग का एकल CBD से वलयों में फैलना कहना बहु-केंद्रकों के मूल विचार के ही विरुद्ध है, अतः गलत है।एक भूखंड ₹3.6 लाख वार्षिक शाश्वत शुद्ध लगान देता है, जिसका मूल्यांकन 9% पूँजीकरण दर पर है। पारगमन लाइन खुलने के बाद उसका शुद्ध लगान ₹4.5 लाख हो जाता है और दर अपरिवर्तित है। भूमि-मूल्य की वृद्धि पर 40% का उन्नयन-शुल्क लगाया जाता है। शुल्क है
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उत्तर: B — ₹4.0 लाख
पहले का मूल्य = 3.6/0.09 = ₹40 लाख; बाद का = 4.5/0.09 = ₹50 लाख; वृद्धि = ₹10 लाख; शुल्क = 0.40 × 10 = ₹4.0 लाख। लगान-वृद्धि का 40% लेने पर ₹0.36 लाख आता है, और पुराने या नए मूल्य का 40% (₹16 या ₹20 लाख) लेना वृद्धि के बजाय पूरे मूल्य पर कर लगाना है।नियोजन व्यवहार में विकास-अधिकार हस्तांतरण (TDR) का सर्वोत्तम वर्णन है
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उत्तर: A — वस्तु-रूप में प्रतिकर: सार्वजनिक प्रयोजन हेतु आरक्षित भूमि का स्वामी उसे सौंपता है और अन्यत्र निर्माण अथवा बिक्री के अधिकार पाता है
TDR आरक्षित भूमि के स्वामी को नकद के बजाय विकास-अधिकारों में भुगतान करता है। उन्नयन-शुल्क वृद्धि-अंश पर कर लगाता है, कर-वृद्धि वित्तपोषण भावी राजस्व के विरुद्ध ऋण लेता है, और भूखंड-समूहन नगर नियोजन योजना का वर्णन है।सिद्धांत में निम्न में से कौन-से भूमि-मूल्य अभिग्रहण उपकरण हैं?
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उत्तर: A — नई सड़क के कारण जिन भूखंडों का मूल्य बढ़ता है उन पर उन्नयन-शुल्क; C — नए स्टेशन के आसपास कर-वृद्धि वित्तपोषण, जिसे क्षेत्र के अतिरिक्त संपत्ति कर से चुकाया जाता है; D — पारगमन गलियारे के साथ आधार FSI से अधिक अतिरिक्त FSI की बिक्री
उन्नयन-शुल्क, TIF और प्रीमियम FSI प्रत्येक उस मूल्य का एक भाग वापस लेते हैं जो सार्वजनिक निवेश या नियोजन-अनुमति विशिष्ट भूमि पर रचती है। ईंधन कर राजस्व जुटाता है, पर सार्वजनिक कार्य से रचे भूमि-मूल्य से जुड़ा नहीं है।कौन-सी विशेषता सच्चे पारगमन-उन्मुख विकास को केवल पारगमन-निकटवर्ती विकास से सर्वाधिक स्पष्ट अलग करती है?
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उत्तर: D — संयोजित पैदल सड़क-जाल, मिश्रित उपयोग तथा पार्किंग पर सीमाएँ, जो सघनता को स्टेशन से आसान पैदल दूरी में रखें
TOD की पहचान पैदल पहुँच से है: संयोजित पैदल-जाल, उपयोगों का मिश्रण और पार्किंग पर अंकुश। स्टेशन के पास ऊँचाई, बड़ा कार-पार्क या एकल-उपयोग कार्यालय-समूह इन सबके रहते भी हो सकते हैं, चाहे कोई स्टेशन तक पैदल न आए।एक मेट्रो स्टेशन का 800 m पैदल जलग्रहण-क्षेत्र (वृत्त) है। उसका पैदल जलग्रहण अनुपात 0.6 है, अर्थात् त्रिज्या के भीतर वास्तव में चलने-योग्य क्षेत्र पूरे वृत्त का 0.6 है। चलने-योग्य क्षेत्र, हेक्टेयर में, दशमलव के एक स्थान तक, ____ है।
संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।
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उत्तर: 120.6
वृत्त का क्षेत्रफल = π × 800² = 2,010,619 m² = 201.06 ha (1 ha = 10,000 m²)। चलने-योग्य क्षेत्र = 0.6 × 201.06 = 120.64, अर्थात् 120.6 ha।ब्राउनफ़ील्ड पुनर्विकास की विशिष्ट चुनौतियाँ निम्न में से कौन-सी हैं?
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उत्तर: A — संभावित मृदा या भूजल प्रदूषण, जिसका आकलन व उपचार अभीष्ट उपयोग के अनुरूप मानक तक करना पड़ता है; B — खंडित स्वामित्व, विधिक विवाद तथा पूर्व श्रमिकों या किरायेदारों के पुनर्वास की आवश्यकता
प्रदूषण, खंडित स्वामित्व तथा श्रमिकों व किरायेदारों का पुनर्वास सामान्य बाधाएँ हैं। ब्राउनफ़ील्ड में प्रायः अवसंरचना भली-भाँति उपलब्ध होती है, जो उनका एक आकर्षण है, और उपचार सामान्यतः जोखिम-आधारित व अभीष्ट उपयोग के अनुरूप होता है, पूर्ण निष्कासन का नियम नहीं।ज़ोन i से 12,000 रोज़गार 10 मिनट दूर, 18,000 रोज़गार 15 मिनट दूर तथा 40,000 रोज़गार 20 मिनट दूर हैं। गुरुत्व सुगम्यता सूचकांक Aᵢ = Σ Oⱼ/tᵢⱼ है
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उत्तर: C — 4,400
A = 12,000/10 + 18,000/15 + 40,000/20 = 1,200 + 1,200 + 2,000 = 4,400। 30,000 तो 15 मिनट के भीतर की संचयी गणना है, 70,000 केवल कुल रोज़गार हैं, और 1,556 कुल रोज़गार को कुल समय से भाग देता है, जो सूत्र नहीं है।परिवार P (मासिक आय-बचत ₹24,000, भूखंड 100 m²) तथा परिवार R (बचत ₹48,000, भूखंड 400 m²) दोनों का आवागमन-व्यय ₹800 प्रति km प्रति माह है। निश्चित-भूखंड बोली-किराया Ψ = (बचत − t·d)/भूखंड प्रयोग करने पर कौन-सा प्रतिरूप बनता है?
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उत्तर: B — P केंद्र के निकट की भूमि लेता है और R लगभग 20 km के आगे की, क्योंकि P की बोली-किराया रेखा अधिक ढलवाँ है
P की बोली (24,000 − 800d)/100 = 240 − 8d है और R की (48,000 − 800d)/400 = 120 − 2d। ये वहाँ बराबर हैं जहाँ 240 − 8d = 120 − 2d, अर्थात् d = 20 km। P का ढाल t/q = 8, R के 2 से अधिक तीव्र है, अतः P केंद्र के निकट जीतता है और R 20 km के आगे। यह आकर्षक उत्तर कि R सर्वत्र जीतता है, ऊँची बचत को प्रति इकाई भूमि की ऊँची बोली समझ लेता है।ज़ोन X 1,000 यात्राएँ उत्पन्न करता है। तीन गंतव्यों के आकर्षण 200, 400 व 400 हैं और वे क्रमशः 5, 10 व 20 मिनट दूर हैं। उत्पादन-प्रतिबंधित गुरुत्व मॉडल में घर्षण-गुणक F = 1/t के साथ 20 मिनट वाले गंतव्य की यात्राएँ हैं
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उत्तर: A — 200
A·F = 200/5, 400/10, 400/20 = 40, 40, 20, योग 100। 20 मिनट वाला गंतव्य 1,000 × 20/100 = 200 यात्राएँ लेता है। 333 दूरी को अनदेखा करने वाला समान बँटवारा होगा, और 400 निकटतर, समान आकर्षण वाले गंतव्य का अंश है।आधार-वर्ष यात्राएँ t₁₂ = t₂₁ = 100, t₁₃ = t₃₁ = 200 तथा t₂₃ = t₃₂ = 100 हैं, और वृद्धि-गुणक G₁ = 1, G₂ = 2, G₃ = 1 हैं। फ्राटर विधि के एक चरण, Tᵢⱼ = tᵢⱼ·Gᵢ·Gⱼ·(Lᵢ + Lⱼ)/2, जहाँ Lᵢ = Σⱼ tᵢⱼ ÷ Σⱼ tᵢⱼGⱼ, से पूर्वानुमानित T₁₂ ____ है।
संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।
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उत्तर: 175
L₁ = (100 + 200)/(100×2 + 200×1) = 300/400 = 0.75। L₂ = (100 + 100)/(100×1 + 100×1) = 200/200 = 1। T₁₂ = 100 × 1 × 2 × (0.75 + 1)/2 = 200 × 0.875 = 175।एक द्विआधारी लॉजिट मॉडल में V = −0.05t − 0.01c है, जहाँ t मिनट में व c ₹ में है। कार: 20 मिनट व ₹60। बस: 40 मिनट व ₹20। कार चुनने की प्रायिकता, दशमलव के दो स्थानों तक, ____ है।
संख्यात्मक उत्तर — मान टाइप करें।
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उत्तर: 0.65
V_कार = −0.05×20 − 0.01×60 = −1.0 − 0.6 = −1.6। V_बस = −0.05×40 − 0.01×20 = −2.0 − 0.2 = −2.2। अंतर 0.6 है। P(कार) = 1/(1 + e^(−0.6)) = 1/(1 + 0.5488) = 0.6457, अर्थात् 0.65।एक बहुपद लॉजिट मॉडल में कार व एक बस की उपयोगिता समान है, अतः प्रत्येक आधी यात्राएँ लेती है। दूसरी बस, जो पहली से रंग के अतिरिक्त हर गुण में समान है, जोड़ी जाती है। मॉडल क्या अनुमान देता है, और यह क्या दर्शाता है?
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उत्तर: C — कार, बस व नई बस प्रत्येक 33.3%; दो समान विकल्पों को एक अंश बाँटना चाहिए, अतः कार की गिरावट IIA गुण को उजागर करती है
समान उपयोगिताओं पर प्रत्येक विकल्प को exp(V)/Σexp(V) = 1/3 मिलता है। चूँकि दो विकल्पों की प्रायिकताओं का अनुपात अन्य से अप्रभावित रहता है (IIA), कार अपना अंश उस बस को खो देती है जो दूसरी बस की प्रतिकृति है, जो अवास्तविक है। बसों को समूहित करने वाला नेस्टेड लॉजिट इसे ठीक करता है। लॉजिट प्रायिकताओं का योग सदा एक होता है।यात्रा उत्पादन विधियों के बारे में निम्न में से कौन-से कथन सही हैं?
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उत्तर: B — क्रॉस-वर्गीकरण में ज़ोन की यात्राएँ खानों में परिवारों की संख्या गुणा उस खाने की यात्रा-दर का योग होती हैं; C — परिवार-स्तर पर समाश्रयण बैठाना ज़ोनों के भीतर परिवारों की विविधता का उपयोग करता है, अतः वह ज़ोनीय बैठाव से छोटे सर्वेक्षण-प्रतिदर्श से काम चला सकता है
क्रॉस-वर्गीकरण खानों की संख्या को खाने की यात्रा-दर से गुणा करता है, और परिवार-स्तरीय समाश्रयण ज़ोन के भीतर की विविधता का उपयोग करता है। आकर्षण रोज़गार, तल-क्षेत्र या विद्यालय-स्थानों से आते हैं, उद्गम ज़ोन की परिवार-आय से नहीं, और उच्च R² बैठाव दिखाता है, कारण नहीं।